Wąska działka a prawo budowlane
Dopuszczalną odległość budynku od granicy działki określa prawo budowlane. Zgodnie z "Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie", należy je lokować na działce w następującej odległości od jej granicy:
- nie mniejszej niż 4 m, w przypadku domu zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- nie mniejszej niż 3 m, w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy.
Wyjątek stanowią działki, które prawo uznaje za wąskie - czyli o szerokości maksymalnie 16 m. Na takich parcelach, co ważne - w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi w odległości mniejszej niż 3 m i nie mniejszej niż 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy niej. W tej sytuacji nie trzeba pytać o zgodę właściciela posesji sąsiedniej.
Działka, której zakup rozważa Czytelnik, ma 17 m szerokości, nie jest zatem wąska i tego przepisu nie da się tu zastosować.
Warunki techniczne dopuszczają jednak budowę w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy niej jeszcze w jednym wypadku - gdy plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
Dlatego należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (oczywiście, jeśli został uchwalony). Znajdziemy tam mnóstwo informacji - nie tylko o wymaganych odległościach od granicy, ale także np. o minimalnej wielkości działki na dom. Ta w różnych lokalizacjach bywa odmienna. Dla przykładu w zwartej miejskiej zabudowie na dom wolno stojący wystarczy 450 m2, na przedmieściach może to być 700 m2, a za miastem, pod lasem 1500 m2.
Lektura planu wyjaśni, czy budowa 1,5 m od granicy jest dopuszczalna. Równie dobrze może się okazać, że domu w ogóle nie da się tam postawić, bo parcela jest za mała. To właśnie z planem zagospodarowania należy zapoznać się w pierwszym rzędzie, jeszcze przed zakupem ziemi. Jeśli planu dla danego terenu nie uchwalono, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
Projekty domów na wąskie działki
Większość domów wolno stojących projektuje się na działki o szerokości od około 20 m. Elewacja frontowa ma wówczas od 12 do 14 m szerokości. Czytelnik pisze o budynku szerokim na 11,5 m, co oznacza, że w typowym rozwiązaniu powinna mieć przynajmniej 17,5 m, a jeśli inwestor chciałby mieć okna we wszystkich kierunkach - 19,5 m szerokości.
Warto zauważyć, że dobrze zaprojektowany dom będzie wygodny, nawet gdy będzie wąski - poniżej 10 m. W ofertach biur architektonicznych bez większego trudu znajdziemy projekty domów o szerokości 6-7 m. Na działkę wąską, czy o skomplikowanym kształcie, warto zamówić projekt indywidualny. Taki pozwoli optymalnie usytuować dom względem stron świata i uzyskać w ogródku kameralny kąt, izolowany od wzroku sąsiadów czy przechodniów.
Gdy prawo dopuszcza stawianie budynków przy granicy posesji, budowa całkiem komfortowej siedziby jest jeszcze łatwiejsza. Dom w tzw. ostrej granicy można postawić, o ile przylega ścianą do budynku na sąsiedniej działce i gdy jego wysokość jest zgodna z obowiązującym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy.
Zgodnie z Warunkami technicznymi obowiązującymi od 1 stycznia 2018 r., projektowany dom nie musi przylegać do budynku sąsiada całą ścianą - i jest to spora zmiana w stosunku do przepisów obowiązujących wcześniej. Wówczas domy stawiane w ostrej granicy musiały przylegać do siebie całą powierzchnią ściany, nie mogły być od siebie ani wyższe, ani głębsze. W pasie 3 m od granicy musiały być symetryczne.
Projekty domów na wąskie działki a bezpieczeństwo przeciwpożarowe
Zwrócimy uwagę, że na wąskiej działce trudno wybudować rozłożystą, parterową rezydencję. Zwykle wznoszony na niej dom ma przynajmniej dwie kondygnacje. Warto o tym pamiętać, gdy na budowę decydują się inwestorzy w jesieni życia, którzy w nieodległej przyszłości mogą mieć problem z pokonywaniem schodów.
Planując lokalizację budynku, architekt musi też uwzględnić inne przepisy, np. związane z bezpieczeństwem pożarowym. Te stanowią, że bez spełnienia specjalnych wymagań odnośnie odporności ogniowej ścian i dachów, odległość między ścianami budynków na sąsiednich posesjach nie może być mniejsza niż 6 m (ściany bez otworów) i 8 m (ściany z otworami). Jeżeli dom jest drewniany (rozprzestrzeniający ogień), dystans ma być o połowę większy, a gdy ogień rozprzestrzenia także pokrycie dachu, dwukrotnie większy.
Ściany domów wznoszonych 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej, powinny być ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, zbudowanymi z elementów o klasie odporności ogniowej minimum REI 60. Muszą zatem zachowywać nośność, szczelność i izolacyjność ogniową przez przynajmniej 60 minut.
Janusz Werner
Na zdjęciu otwierającym: Wąska działka w gęstej zabudowie gotowa na nową inwestycję. (fot. J. Werner)
Zdaniem naszych Czytelników
animus
31 Dec 2021, 01:00
Cytat § 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią ...
Gość Dorota
30 Dec 2021, 22:53
Witam . Ja mam pytanie czy ważna jest szerokość cześci budowlanej czy całości działki, wyjaśniam działka ma 41 m szerokości ale Śląska się z cieku wodnego i obudowy biologicznej cieku, dalej zieleń nieurządzona i teren budowlany przy czym muszę odliczyć pas 15 m od górnej ...
podczytywacz
18 Dec 2021, 18:36
4 godziny temu, animus napisał: Dokup drugą "wstążkę" przylegającą do tej działki szerszą miedzą, pobuduj dwa domy w zabudowie bliźniaczej, jeden daj teściowej, albo sprzedaj. Sprawdź, czy to Ty wygrałeś którąś z kumulacji w lotto najpierw...
animus
18 Dec 2021, 14:33
Dnia 6.02.2020 o 08:04, Gość Szymon napisał: Czy na wąskiej działce do 16 m, w przypadku posadowienia domu na działce 1,5 m do granicy - trzeba ocieplać wełną mineralną od tej strony? (na działce z boku nie ma zabudowań bezpośrednio) Szymon do takiej "wstążki" ...
podczytywacz
17 Dec 2021, 12:54
25 minut temu, retrofood napisał: czy warto Dialektycznie... w zależności od okoliczności... Mam działkę, analizuję możliwości, i - ewentualnie - buduję...
retrofood
17 Dec 2021, 12:29
Wszystko można zrobić, to prawda. Pytanie tylko czy warto. Ta działka to jest przy Pałacu Kultury w Warszawie, że innej opcji nie ma? Znaczy mowa teraz o działce Autora, nie tej nad morzem.
Budujemy Dom - budownictwo i wnętrza
17 Dec 2021, 12:00
16 godzin temu, podczytywacz napisał: Dlaczego od razu auto przez salon? a taczką nie można? Można... Obaj już zaczynamy zenkować Jest jeszcze jedna opcja. Widziałam taki dom nad morzem. Rozbudowany na pensjonat. ...
Gość Ann
16 Dec 2021, 20:46
Ja mam dom na działce 10,5 m szerokości. Dom w granicy 6,5 m na 10,5 m.
Elfir
16 Dec 2021, 19:53
retro - piszesz tak, jakbyś dzisiaj się dowiedział o istnieniu budownictwa szeregowego.
retrofood
16 Dec 2021, 19:46
Może i tak, ale jak ktoś ma działkę 12,5 m szerokości i taki sam dom, znaczy od płota do płota, to nawet mysz przy siatce nie przejdzie. Kiedyś bogaci gospodarze stawiali tak stodoły. Od granicy do granicy. A przejazd z podwórka do pól i łąk odbywał się przez stodołę. Takie ...
podczytywacz
16 Dec 2021, 19:39
28 minut temu, retrofood napisał: Myślałem o tym, ale tak ciągnąć za sobą auto przez salon... Dlaczego od razu auto przez salon? a taczką nie można? Można... Obaj już zaczynamy zenkować
retrofood
16 Dec 2021, 19:09
28 minut temu, podczytywacz napisał: Dlaczego wjazd? przecież może być przejście przez salon... Myślałem o tym, ale tak ciągnąć za sobą auto przez salon...
podczytywacz
16 Dec 2021, 18:39
15 minut temu, retrofood napisał: wjazd na drugą stronę Dlaczego wjazd? przecież może być przejście przez salon... Ale też może być garaż przejezdny przy granicy działki, a nad nim kawał chałupy... 28 minut temu, Gość JANUSZ napisał: MAM ...
retrofood
16 Dec 2021, 18:16
5 minut temu, Gość JANUSZ napisał: Ja miałem działkę 12,5 m szerokości MAM PIEKNY DOMEK 12,5 X6,5 M I przez domek wjazd na drugą stronę? Zaiste, cud - miód!
Gość JANUSZ
16 Dec 2021, 18:10
Ja miałem działkę 12,5 m szerokości MAM PIEKNY DOMEK 12,5 X6,5 M
Elfir
06 Feb 2020, 21:59
No właśnie - nieprecyzyjne pytanie.
Gość mhtyl
06 Feb 2020, 20:31
1 godzinę temu, Elfir napisał: pod warunkiem że bez ocieplenia dom spełni WT izolacji przegród (np. jakaś ciepła ściana jednowarstwowa). Pytanie dotyczyło trzeba ocieplać wełną mineralną a nie wiadomo jaka ściana czy 1W czy 2W. jemu chyba chodzi o warunki ...
retrofood
06 Feb 2020, 19:10
Jest wersja, że dom jeszcze nie stoi. Cytat w przypadku posadowienia domu na działce
Elfir
06 Feb 2020, 19:03
chyba chodzi o sytuację, w której dom z ociepleniem przekracza minimalne odległości od granic.
retrofood
06 Feb 2020, 19:01
21 minut temu, Elfir napisał: pod warunkiem że bez ocieplenia dom spełni WT izolacji przegród (np. jakaś ciepła ściana jednowarstwowa). Albo zbudować w takiej odległości, aby po dociepleniu odległości spełniały wymagania prawne.
Elfir
06 Feb 2020, 18:40
pod warunkiem że bez ocieplenia dom spełni WT izolacji przegród (np. jakaś ciepła ściana jednowarstwowa).
Gość mhtyl
06 Feb 2020, 16:21
8 godzin temu, Gość Szymon napisał: w przypadku posadowienia domu na działce 1,5 m do granicy - trzeba ocieplać wełną mineralną od tej strony? (na działce z boku nie ma zabudowań bezpośrednio) Nie ma takiego obowiązku ani przepisu prawnego abyś musiał ocieplać.
bajbaga
06 Feb 2020, 11:23
Bo liczy się od gotowej ściany - razem z ociepleniem, tynkiem ......
retrofood
06 Feb 2020, 10:13
14 minut temu, bobiczek napisał: Możesz wyjaśnić o co chodzi w poście? Co ma wspólnego ocieplanie ściany do szerokości działki? Odległość się zmniejsza. Do granicy.
bobiczek
06 Feb 2020, 10:01
1 godzinę temu, Gość Szymon napisał: Czy na wąskiej działce do 16 m, w przypadku posadowienia domu na działce 1,5 m do granicy - trzeba ocieplać wełną mineralną od tej strony? (na działce z boku nie ma zabudowań bezpośrednio) Możesz wyjaśnić o co chodzi ...
Gość Szymon
06 Feb 2020, 08:04
Czy na wąskiej działce do 16 m, w przypadku posadowienia domu na działce 1,5 m do granicy - trzeba ocieplać wełną mineralną od tej strony? (na działce z boku nie ma zabudowań bezpośrednio)
Pomocnik
06 Feb 2020, 08:04
Mam możliwość kupna działki o szerokości 17 m, która nie sąsiaduje z zabudowaniami. Chcę dom o szerokości 11,5 m, moje pytanie brzmi - czy mogę postawić go 1,5 m od granicy, ścianą bez okien i drzwi? A jak to jest z budowaniem domu na granicy działki? Pełna treść artykułu ...