Często zdarza się, że nie mogąc sfinansować budowy domu z własnych środków sięgamy po kredyt. Którą ofertę wybrać i jak ocenić, czy jest dla nas najkorzystniejsza? A przede wszystkim, jak stwierdzić, czy w ogóle mamy szansę otrzymać kredyt i jakich wyrzeczeń będzie wymagała jego spłata? Odpowiedź na podstawowe pytania, nurtujące większość z nas w sytuacji ubiegania się o kredyt znajdą Czytelnicy w tym raporcie.
Poniżej sygnalizuję podstawowe cechy oferty rynkowej i opisujemy linie produktowe najczęściej oferowane przez instytucje finansowe. Zadaniem raportu jest stworzenie pewnego kompendium wiedzy, która może być potrzebna przy pozyskiwaniu dodatkowych środków na realizację inwestycji. Mam nadzieję, że poniższy tekst odsłoni także informacje o sprawach, które zazwyczaj nurtują nas jedynie na pewnym etapie przygotowywania inwestycji, których znalezienie i wyjaśnienie wymaga jednakże dużej ilości czasu.
Jak i gdzie szukać kredytu?
Aby wśród bogatej oferty rynkowej stosunkowo szybko i sprawnie wybrać kredyt odpowiadający naszym potrzebom, warto odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań, które pomogą wyznaczyć pułap naszych potrzeb i możliwości. Sprecyzowanie bowiem oczekiwań i określenie najważniejszych (koniecznych) cech poszukiwanego kredytu znacznie ułatwi nam wstępną selekcję produktów bankowych.Podstawowe pytania to:
- Jaki będzie całkowity koszt inwestycji?
- Czy posiadamy fundusze, które mogą stanowić wkład własny?
- W jaki sposób będziemy wydatkować pieniądze: jednorazowo czy w kilku ratach (transzach)?
- Jak wysokie miesięczne obciążenia z tytułu spłaty kredytu są dla nas do zaakceptowania?
- Na ile lat chcemy rozłożyć spłatę kredytu?
- Czy istotna jest możliwość wcześniejszej spłaty?
- Czy zawsze będziemy w stanie spłacać kredyt regularnie; jakie są ewentualnie możliwości zawieszenia spłaty w przypadku nieprzewidzianych trudności?
Kredyt a pożyczka hipoteczna
Jakie zabezpieczenia spłaty pożyczonych środków możemy zaproponować?
W ofercie banków znajdują się kredyty i pożyczki hipoteczne. Jaka jest między nimi różnica? Który z tych instrumentów finansowych powinniśmy rozpatrywać szukając środków na sfinansowanie naszej inwestycji?
Kredyt
Zgodnie z Ustawą Prawo Bankowe (art. 69) przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie oraz do zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty, jak też do zapłaty prowizji od udzielonego kredytu. Zatem kredyt jest to oddanie kredytobiorcy przez bank środków przeznaczonych na określony cel opisany w umowie kredytowej.
Umowa kredytu powinna być zatem zawarta na piśmie i określać w szczególności: strony umowy, kwotę i walutę kredytu, cel, na który kredyt został udzielony, zasady i termin spłaty kredytu, wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany, sposób zabezpieczenia spłaty kredytu, zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu, terminy sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pienię żnych, wysokość prowizji (jeżeli umowa ją przewiduje), warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.
Banki chętnie udzielają kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Wynika to z prostej przyczyny: ustanowienie hipoteki zaliczane jest do najpewniejszych zabezpieczeń zwrotu wypłaconych przez bank środków. W systemie bankowym oznacza to, że w sytuacji tzw. zagrożenia spłaty kredytu (czyli opóźnień w spłacie rat przez kredytobiorcę) bank, tworząc wewnętrzne rezerwy na niespłacone należności i kierując się „pewnością zabezpieczenia użyczonych środków” w zależności od rodzaju ustanowionego zabezpieczenia), ma obowiązek tworzenia rezerw celowych.
Zabezpieczenie hipoteczne pozwala na tworzenie w takiej sytuacji niższych rezerw. Żadna inna metoda (poręczenie, weksel, przewłaszczenie) nie daje takich możliwości. Dla banku zabezpieczenie wypłaconych środków poprzez ustanowienie hipoteki oznacza, iż w przypadku, gdy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości oraz pełnego odzyskania pożyczonych środków!
Jednak, ponieważ nie wszystkie kredyty mogą być zabezpieczone hipotecznie, to ogólnie rzecz biorąc, ofertę banków – w odniesieniu do kredytów przeznaczonych na cele mieszkaniowe – można podzielić na:
- kredyty hipoteczne – przeznaczone są zazwyczaj na zakup gotowego mieszkania lub domu (nieruchomości, która ma założona księgę wieczystą). Zabezpieczeniem takiego kredytu jest ustanowienie hipoteki na kredytowanej nieruchomości;
- kredyty budowlano-hipoteczne – z których może być finansowana budowa domu lub zakup mieszkania i w których ustanowienie hipoteki jest zabezpieczeniem docelowym, ustanawianym w trakcie trwania umowy kredytowej. Do czasu założenia księgi wieczystej i ustanowienia hipoteki kredyt taki zabezpieczany jest poprzez ubezpieczenie spłaty kredytu, weksel, poręczenie itp.;
- kredyty budowlane lub mieszkaniowe – przeznaczone są na realizację celów mieszkaniowych, które nie dają możliwości hipotecznego zabezpieczenia wypłaconych przez bank środków, np. zakup lokalu spółdzielczego. Ze względu na brak możliwości dokonania zabezpieczenia hipotecznego kredyty te są udzielane na znacznie krótszy czas (maks. 5 lat), zaś ich oprocentowanie jest dużo wyższe niż kredytów zabezpieczonych hipotecznie.
W praktyce – produkty te są wycofywane z oferty bankowej, zaś osobom zainteresowanym uzyskaniem środków z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe lecz bez możliwości dokonania zabezpieczenia hipotecznego proponuje się zwyczajną inną formę finansowania.
Pobierz wersję pdf: Finansujemy budowę domu
