Budujemy Dom

Strefa magazynu / Budujemy Dom 1-2/2006

Kup bieżący numer Kup e-Wydanie Zaprenumeruj e-Prenumerata Na tablety

Wybór działki

Jak uniknąć wpadki ze złą lokalizacją działki? Kupno drogiej działki w modnej miejscowości czy dzielnicy wcale nie jest najlepszym rozwiązaniem. Ideałem, i jednocześnie sztuką, jest znalezienie relatywnie taniej działki w okolicy, która za kilka lub kilkanaście lat stanie się prawdziwą perełką. Stąd bardzo ważne jest wcześniejsze zapoznanie się z miejscowym planem...

Jak uniknąć wpadki ze złą lokalizacją działki?

Kupno drogiej działki w modnej miejscowości czy dzielnicy wcale nie jest najlepszym rozwiązaniem. Ideałem, i jednocześnie sztuką, jest znalezienie relatywnie taniej działki w okolicy, która za kilka lub kilkanaście lat stanie się prawdziwą perełką. Stąd bardzo ważne jest wcześniejsze zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania terenu (do wglądu w wydziale architektury urzędu miasta lub gminy). Dzięki temu można uniknąć kupienia działki w pobliżu planowanej drogi szybkiego ruchu czy oczyszczalni ścieków. Można też upewnić się, że za jakiś czas w okolicy powstanie szkoła, sklepy, będzie komunikacja publiczna.

Co spradzwamy przed zakupem działki?

Przede wszystkim należy ustalić, kto jest prawnym właścicielem działki oraz, czy nie jest ona obciążona zadłużeniem lub innymi zobowiązaniami. Można się tego dowiedzieć z księgi wieczystej, dostępnej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.

Następnie trzeba sprawdzić, czy na wybranej działce można zbudować dom. W tym celu konieczna jest wizyta w wydziale architektury urzędu miasta lub gminy. Tam ustalimy przeznaczenie działki (budowlana, rolna lub leśna) i dowiemy się, czy są jakieś ograniczenia dotyczące ewentualnej zabudowy, np. dopuszczalnej liczby kondygnacji, kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy, przebiegu linii zabudowy, dostępu do drogi publicznej itp.

Trzeba ustalić istniejące i projektowane uzbrojenie terenu – koszt doprowadzenia mediów jest wysoki. O możliwości przydziału energii elektrycznej, gazu, czy wody dowiemy się w lokalnych przedsiębiorstwach zajmujących się dystrybucją tzw. mediów.

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie rodzaju gruntu na wybranej działce, zarówno pod względem jego nośności, jak i przepuszczalności oraz ustalenie poziomu wody gruntowej. Można się tego dowiedzieć z map geodezyjnych, które są dostępne w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub w wydziałach geodezji urzędów gmin.

W niektórych rejonach trzeba sprawdzić, czy ewentualna budowa nie będzie kolidowała z ograniczeniami narzuconymi przez konserwatora zabytków lub przyrody.

Czy da się ocenić położenie działki pod kątem planowanego domu?

Widok z okien przyszłego domu to ważny czynnik przemawiający za kupnem działki. Oprócz wrażeń estetycznych warto wiedzieć, że budowa najpiękniejszego nawet i najbardziej okazałego domu, z widokiem na blokowisko, stację benzynową, hurtownię materiałów budowlanych czy tartak, może spowodować obniżenie jego wartości rynkowej poniżej poziomu poniesionych kosztów.

Ukształtowanie terenu też nie jest bez znaczenia, szczególnie dla osób wyczulonych na możliwości oszczędzania energii potrzebnej do ogrzania domu. Jeśli postawimy dom na południowym lub południowo-zachodnim stoku wzniesienia, możemy oszczędzić 5-10% energii w porównaniu z domem stojącym na terenie płaskim. Ale uwaga: koszt budowy domu na wzniesieniu może być wyższy.

Zieleń, a szczególnie duże drzewa, z działki budowlanej czyni rarytas. Tworzą bowiem korzystny dla ludzi mikroklimat. Rzucany przez nie cień powoduje, że upały są łatwiejsze do zniesienia i mniej dokuczają mieszkańcom silne wiatry. Jednak działka porośnięta drzewami iglastymi nie każdemu będzie odpowiadać, przede wszystkim z uwagi na ograniczenie dostępu światła dziennego. Znacznie korzystniejsze są drzewa liściaste. W pochmurne zimowe dni ich nagie gałęzie nie będą barierą dla promieni słonecznych. A dom w "szczerym polu", nawet z kilkoma rosnącymi obok drzewami, da nam za dużo przestrzeni.

Sąsiedztwo też może zaważyć na decyzji kupna działki. Dotyczy to szczególnie terenów miejskich, na których dominuje dość gęsta zabudowa. Warto rozważyć, czy znajdziemy z najbliższymi sąsiadami „wspólny język”. Jest to istotne zwłaszcza dla dzieci i emerytów, czyli osób, które najczęściej będą miały kontakt z miejscowym środowiskiem. Nowi sąsiedzi mogą mieć trudności z zaakceptowaniem ich przez małe, zamknięte społeczności. Obcych sobie ludzi nic tak nie zbliża, jak pokonywanie podobnych problemów, czyli wspólne budowanie. Zatem korzystnym rozwiązaniem może być kupno działki w powstającym osiedlu domków jednorodzinnych.

Dobrze jest też zorientować się w infrastrukturze okolicy. Park, las, rzeka, wysypisko, ferma drobiu czy chlewnia to elementy mające zasadniczy wpływ na jakość mieszkania. Warto mieć również łatwy dostęp do sklepu, szkoły, lekarza, kina, policji czy straży pożarnej. Duże znaczenie ma także rodzaj lokalnej komunikacji oraz możliwość szybkiego i taniego dojazdu do pracy czy szkoły – bez konieczności korzystania z samochodu.

Czy korzystniejsza jest działka płaska czy nierówna?

Stok o stosunkowo niewielkim nachyleniu - np. 10% - oznacza, że w domu o przeciętnej szerokości 10 m, różnica w poziomie posadowienia pomiędzy ścianą frontową i ogrodową wyniesie 1 metr! To bardzo dużo, ponieważ wysokość jednej ze ścian fundamentowych będzie miała około 2 m, czyli tak jak w piwnicy. Dom budowany na płaskiej działce może więc oznaczać niższe wydatki.

Z kolei płaski teren, ale np. zagłębiony „tylko” 50-80 cm poniżej drogi, może być niekorzystny choćby z powodu bardzo prawdopodobnego wysokiego poziomu wody gruntowej. Po wiosennych roztopach na całej działce długo będzie się utrzymywała woda. Logicznym rozwiązaniem byłoby wtedy posadowienie budynku w poziomie terenu i obsypanie ścian fundamentowych odpowiednio grubą warstwą zagęszczonego gruntu, a to sporo kosztuje.

Największe niebezpieczeństwo powstaje, gdy działka znajduje się na skarpie lub zboczu o dużym kącie nachylenia. O wyborze takiego miejsca zwykle decydują walory widokowe. Należy się jednak liczyć z ryzykiem niestateczności gruntu, szczególnie wtedy, gdy ziemia nasiąknie wodą np. wskutek obfitych opadów deszczu. Grozi to nawet osunięciem i zniszczeniem całego domu lub jego części.

Czy musimy szczegółowo analizować warunki gruntowe?

Rodzaj gruntu ma bezpośredni wpływ na koszt robót fundamentowych, izolacji przeciwwilgociowej oraz przyłączy do sieci zewnętrznych. Ideałem jest grunt jednorodny o dobrej przepuszczalności. Wtedy bowiem odpada wiele problemów związanych z wodą gruntową i opadową. Nie ma także niebezpieczeństwa nierównomiernego osiadania budynku.

Za korzystne uważa się dobrze skonsolidowane (zagęszczone) piaski, pospółki i żwiry. Na takich gruntach dom można na ogół posadowić zaledwie 50 cm poniżej poziomu terenu. To oznacza płytsze wykopy oraz niższe koszty wykonania ścian fundamentowych, robocizny, oszczędność materiałów i czasu. Jednak to, co dobre dla budynku, może nie być najlepsze dla ogrodu – na suchej i dość jałowej ziemi niewiele roślin będzie bujnie rosnąć.

Grunty gliniaste mogą przysporzyć kłopotów budowlanych. Co prawda sucha glina jest twarda niemal jak skała, ale po nasączeniu wodą przypomina plastelinę. Utrudnia to prowadzenie prac ziemnych oraz fundamentowych. Poza tym, grunty gliniaste są barierą dla swobodnego przepływu wody. A to zwykle oznacza konieczność wykonania drenażu opaskowego w celu zabezpieczenia fundamentów lub ścian piwnicznych przed zalaniem wodą gromadzącą się w zasypanych wykopach. Na gruntach gliniastych dom powinno się posadowić poniżej granicy przemarzania.

Najgorszy rodzaj podłoża to grunty organiczne i niekontrolowane nasypy. Właściwie nie da się tam posadowić domu. Co prawda są metody ich wzmacniania, ale drogie i w budownictwie jednorodzinnym nieopłacalne. Z takiej działki najlepiej zrezygnować. Gdy to jednak nie wchodzi w rachubę, należy liczyć się z koniecznością wymiany gruntu – wywiezieniem warstwy nienośnej i zastąpieniem jej dobrym gruntem budowlanym, np. pospółką zagęszczaną mechanicznie warstwami grubości maks. 20-30 cm. Innym rozwiązaniem może być budowa domu na palach żelbetowych, ale to także nie jest ani łatwy w realizacji, ani tani sposób fundamentowania.

Warstwowy układ gruntów (np. przewarstwienia piasków lub glin gruntami organicznymi) czasami może uniemożliwić wybudowanie domu z powodu bardzo wysokiego kosztu robót ziemnych i fundamentowych. Grunty o przemieszanych warstwach przepuszczalnych z nieprzepuszczalnymi mogą sprawić kłopoty w odprowadzaniu wód opadowych.

Na co ma wpływ poziom wody gruntowej?

Poziom wody gruntowej może mieć decydujący wpływ na architekturę domu, a także koszt robót fundamentowych oraz izolacyjnych.

Najkorzystniejsza sytuacja jest wtedy, gdy najwyższy, wieloletni poziom zwierciadła wody gruntowej znajduje się przynajmniej 1 m poniżej poziomu posadowienia budynku, a grunt jest przepuszczalny. Zwykle oznacza to, że woda jest około 2-3 m poniżej poziomu terenu. Wtedy można pokusić się nawet o budowanie domu podpiwniczonego.

Nieco gorzej jest, gdy poziom wody gruntowej jest wprawdzie nisko, ale grunty są nieprzepuszczalne lub tworzą przewarstwienia. Może to oznaczać, że woda będzie się znajdowała pod ciśnieniem. Wówczas każde przedziurawienie warstwy (np. wiercenie studni) może spowodować małą powódź. Ukośny układ warstw gruntu jest często przyczyną występowania wód naporowych, czyli takich, które mogą wywierać ciśnienie na ściany fundamentowe domu.

Wysoki poziom wody gruntowej (czasami zaledwie 30-50 cm poniżej poziomu terenu) oznacza utrudnienia i dodatkowe koszty podczas robót ziemnych oraz fundamentowych. To również stała, wysoka wilgotność powietrza.

Dlaczego przestrzega się przed budową na gruntach wysadzinowych?

Zamarzająca w gruncie woda powoduje wzrost jego objętości. Zazwyczaj wiąże się to z uniesieniem gruntu. Jeśli grunt zamarznie pod fundamentem, to budynek (fundament) zostanie wysadzony (podniesiony), a to najczęściej jest równoznaczne z jego uszkodzeniem lub całkowitym zniszczeniem. Uszkodzenia możemy też zaobserwować na wiosnę, gdy grunt z jednej strony budynku rozmarznie, a z drugiej jeszcze nie. Wysadzanie występuje w gruntach organicznych, torfach, namułach, glinach, iłach i piaskach pylastych. Gdy mamy do czynienia z takimi gruntami dom trzeba posadowić poniżej tzw. granicy przemarzania.

Jaka działka jest bliska ideału?

Wygląd przyszłego domu w dużej mierze zależy od kształtu działki. Z powodu ograniczonej przestrzeni dość często trzeba dokonywać wyboru i zamiast budynku parterowego wznieść piętrowy.

Kształt zbliżony do kwadratu – to rozwiązanie idealne dla działki o każdej powierzchni. Na parceli o wymiarach np. 25x40 m, czy 28x36 m (1000 m2) łatwo usytuować nawet dom parterowy o powierzchni 150-250 m2 i szerokości 17-20 m. Na działce o wymiarach np. 16x20 m (320 m2) też można zmieścić funkcjonalny budynek, tyle że piętrowy, o powierzchni 120-150 m2. Jednak wtedy trudno wymagać jakiegokolwiek ogrodu.

Kształt wydłużonego prostokąta – może przysporzyć wielu problemów. Trzeba pamiętać, że szerokość działki 16 m należy uznać jako minimalną przy budowie wolno stojących domów jednorodzinnych. Przy zachowaniu obowiązujących odległości od granic działki, szerokość domu na ogół nie przekroczy wówczas 8 m, a to niezbyt wiele. Na działkach o wymiarach np. 20x50 m czy 16x63 m (1000 m2) można, oczywiście, wybudować stosunkowo duży dom piętrowy, a nawet parterowy (najczęściej będzie usytuowany szczytem do drogi, a wejście zostanie umieszczone z boku, w dłuższej ścianie budynku). Natomiast zaprojektowanie atrakcyjnego domu, np. z podwójnym garażem albo z wejściem na działkę od strony południowej, jest naprawdę trudne.

Na działkach o szerokości 12-16 m też da się wybudować dom, ale bliźniaczy lub – za zgodą sąsiada – na granicy działki.

Kształt nietypowy działki najczęściej oznacza duże kłopoty z usytuowaniem domu. Nawet jeśli parcela jest duża (powyżej 2000 m2), ale ma kształt trójkąta czy trapezu może być trudno umieścić na niej dom z katalogu. Nietypowe działki zwykle są bowiem narożne. Wtedy zaś trzeba zostawić przy drogach wolne od zabudowy pasy szerokości 6 m, a od sąsiadów 4 m i na dom pozostaje już niewiele miejsca.

Dopasowujemy dom do działki czy działkę do domu?

Przyjmuje się, że działka średniej wielkości ma około 1000 m2. Taka powierzchnia jest uzasadniona pod względem ekonomicznym i funkcjonalnym. Można na niej wygodnie zmieścić dom o powierzchni 100-300 m2. Wolno stojący dom jednorodzinny wybudujemy, co prawda, i na działce o powierzchni mniejszej niż 300 m2, ale wtedy należy się liczyć z brakiem prywatności oraz ogrodu.

Ogólna zasada jest taka, że im trudniejsze są warunki terenowe i gruntowo-wodne, tym działka powinna być większa.

Na wielkość domu (w kontekście powierzchni działki) duży wpływ mogą mieć także ograniczenia administracyjne zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Najczęściej dotyczą odległości budynku od granic działki, np. z sąsiadami min. 4 m (3 m, gdy ściana nie ma okien), od ulicy – najczęściej 6 m (czasami 5 m). Ważne są także wzajemne zależności pomiędzy różnymi obiektami budowlanymi, np. odległość szamba od okien i drzwi domu – min. 5 m, a od granicy działki – 2 m, odległość studni od szamba min. 15 m, a od granicy działki – 7,5 m, śmietnika od okien – 3 m, a od granicy sąsiada – 2 m. Może być również narzucona tzw. obowiązująca linia zabudowy, czyli taka, przy której musi stanąć dom (ewentualnie nieprzekraczalna linia zabudowy – dom może stanąć w głębi działki, ale nie może „wyjść” poza tę linię). Zatem na małej działce te ograniczenia będą uciążliwe. A to jeszcze nie wszystko. Czasami określony zostaje procentowy wskaźnik zabudowy. Oznacza to, że dom wraz z tarasem, utwardzonym podjazdem do garażu, chodnikami itp. nie może zajmować więcej niż np. 30% powierzchni działki. Na działkach leśnych może być określona ilość drzew dopuszczonych do wycięcia podczas budowy domu. W pobliżu dużych kompleksów leśnych, parków narodowych, krajobrazowych oraz na terenach uzdrowiskowych może zostać narzucona minimalna powierzchnia działki (np. 5000 m2), co oznacza, że nawet w przyszłości nie będzie można jej podzielić.

Dalszy ciąg artykułu w wydaniu papierowym Budujemy Dom 1-2/2006Zamów ten numer

Budujemy Dom 1-2/2006

więcej...

Zobacz inne numery
Pozostałe artykuły
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej. Do rozdania mamy 50 egzemplarzy. Ty otrzymasz jeden z nich całkowicie za darmo.
Dlaczego warto się zapisać?
Aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź tematu tygodnia oraz raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x

Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej. Do rozdania mamy 50 egzemplarzy. Ty otrzymasz jeden z nich całkowicie za darmo.     
Dlaczego warto się zapisać?
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl;
- zapowiedź tematu tygodnia oraz raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe