Badanie stanu prawnego nieruchomości

A. położenie działki – ustalenie, czy nie leży ona w pobliżu obiektów (istniejących lub mogących powstać), których sąsiedztwo byłoby dla nas niepożądane np. cmentarze, główne szlaki komunikacyjne, spalarnie, wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków, itp.

B. istnienie przeszkód prawnych zabudowy – ustalenie, czy na działce w ogóle dopuszczalna jest realizacja obiektu, o który nam chodzi;

C. istnienie przeszkód prawnych w zabudowie określonego rodzaju – ustalenie, czy nie będzie ograniczeń w swobodzie wyboru zabudowy spowodowanych ochroną krajobrazu bądź ochroną konserwatorską;

D. istnienie przeszkód faktycznych do zabudowy – ustalenie, czy przez grunt nie przebiegają sieci (gazowe, wodno-kanalizacyjne, energetyczne), których istnienie może ograniczyć lub wykluczyć możliwość określonej zabudowy;

E. utrudnienia w zabudowie – ustalenie, czy interesujący nas grunt nie był przypadkiem przedmiotem zainteresowania służb archeologicznych (co mogłoby spowodować w przyszłości konieczność udostępnienia nieruchomości do badań/ wykopalisk archeologicznych);

F. „przeszłość” nieruchomości – ustalenie, czy na działce (przynajmniej w okresie 2–3 dekad) znajdowała się jakaś zabudowa, a jeśli tak, to jaka – aby ewentualnie wykluczyć istnienie zabudowy „szkodliwej”, czyli mogącej mieć niekorzystny wpływ na otoczenie, takiej jak np. stacja paliw czy też ubojnia.

Badanie stanu faktycznego powinniśmy zacząć od dokładnej oceny położenia działki i jej najbliższych okolic (wizja lokalna) oraz zasięgnięcia w powyższym zakresie informacji u samego właściciela. Uzyskaną w ten sposób wiedzę należy skonfrontować z dostępną w urzędach dokumentacją.

W tym celu udajmy się do urzędu gminy/miasta, na terenie której działka jest położona – powinien tam zostać nam udostępniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (niestety te uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku utraciły swą moc obowiązującą, a w wielu gminach wciąż nie uchwalono nowych) albo, przy braku planu, przynajmniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (możemy je potraktować jako projekt przyszłego planu, choć nie ma ono charakteru obowiązującego prawa). W obu tych dokumentach znajdziemy odpowiedzi na większość wskazanych powyżej zagadnień (A÷C, E), a ponadto możemy uzyskać wiedzę na temat najbliższego sąsiedztwa.

Ponieważ jednak informacje uzyskane ze studium nie są dla nas (czy też urzędu) wiążące, w sytuacji braku planu należałoby zastanowić się nad uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy podkreślić, że może o nią wystąpić zarówno właściciel gruntu, jak i inne osoby – na przykład te, które są zainteresowane jego nabyciem.

Sama decyzja nie rodzi bowiem żadnych praw do danego terenu, a jedynie pozwala określić parametry jego zagospodarowania. Niestety niekiedy uzyskanie takiej decyzji jest niemożliwe; będzie tak wówczas, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej lub gdy interesujący nas teren nie jest uzbrojony i nie ma planów wykonania takiego uzbrojenia.

Informacje, których raczej nie znajdziemy w planie zagospodarowania przestrzennego (studium czy decyzji o warunkach zabudowy) to:

• te o istnieniu przeszkód faktycznych do zabudowy („D”) – powinniśmy ich poszukiwać bezpośrednio w instytucjach, które są dystrybutorami mediów (energetyka, gazownia, wodociągi) – są one bowiem w posiadaniu najbardziej dokładnych danych o położeniu swoich sieci; z instytucjami tymi możemy również ustalić ewentualne warunki przełożenia sieci;

• te o przeszłości nieruchomości („F”) – żeby potwierdzić twierdzenia właściciela, możemy spróbować popytać sąsiadów lub też, najlepiej wraz z właścicielem, sprawdzić dokumenty znajdujące się w starostwie powiatowym (dotyczące pozwoleń na budowę, pozwoleń na rozbiórkę lub zgłoszeń w tym zakresie).
  

Notariusz Radosław Stępniak
Asesor Marek Wypart