Ograniczenia w możliwości korzystania z własnej nieruchomości

"Wolnoć Tomku w swoim domku…" 

Ten sławny wiersz Fredry oczywiście w sposób bardzo przerysowany pokazuje do czego może prowadzić nadużywanie prawa własności w stosunkach międzysąsiedzkich.

Oczywiście aby nie dopuścić do powstania sytuacji, która spotkała w tym wierszu Pawła i Gawła ustawodawca ogranicza właścicieli nieruchomości przez nałożenie na nich wszystkich obowiązku powstrzymania się przy wykonywaniu swego prawa od takich działań (lub zaniechań), które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę, którą ustawodawca określił jako „przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Aby określić, czy dane działanie przekracza tę granicę należy wziąć pod uwagę:

• iż przy ustalaniu „przeciętnej miary” chodzi o ocenę obiektywną, niezależną od osobistych uprzedzeń lub wrażliwości;
  
  
• społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości (tej na której działanie jest wykonywane oraz tej sąsiedniej), zazwyczaj określone w planie zagospodarowania przestrzennego; i tak z pewnością na dużo więcej można by sobie „pozwolić” na terenie przemysłowym, niż takim przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową;
  

• stosunki miejscowe, kształtowane zwykle w danym czasie i miejscu przez zamieszkującą określony teren „społeczność”; aby lepiej zrozumieć, co pod tym pojęciem się kryje można podać następujący przykład: o ile trzymanie drobiu w ogródku przydomowym w mieście traktowane jest zwykle jako zbyt uciążliwe dla nieruchomości sąsiednich, o tyle takie samo działanie na terenie wsi uważane jest za „naturalne”.

• wytwarzanie dymu, zapachów, wywoływanie hałasów, wibracji, czy też spowodowanie przepływu wody lub chemikaliów – są to tzw. immisje pozytywne;

• wybudowanie budowli lub urządzenia, które uniemożliwi (znacząco utrudni) przenikanie na nieruchomość sąsiednią fal (elektromagnetycznych), światła, powietrza, itp. – są to tzw. immisje negatywne.

Powszechnie przyjmuje się, że zakazane są wszystkie takie immisje, gdzie następuje bezpośrednie i (zazwyczaj) celowe oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, np. poprzez przerzucanie na nią nieczystości, czy też wybudowanie urządzeń powodujących skierowanie na nią jakichś substancji (ścieków, wód opadowych, itp.) albo też wykonywanie takich robót ziemnych, które grożą utratą oparcia na nieruchomości sąsiedniej (obsunięcia się tam ziemi) – są to tzw. immisje bezpośrednie.

W przeciwieństwie do nich z immisjami pośrednimi mamy do czynienia wówczas, gdy skutki działań „przenoszą się” na nieruchomość sąsiednią „naturalnie” (np. w związku z przepływem powietrza – w przypadku dymu czy zapachów).

Co należy podkreślić – te ostatnie nie są zasadniczo zakazane – właściciel może prowadzić na swej nieruchomości różne działania, które oddziałują pośrednio na nieruchomości sąsiednie, jednak winien on w każdej z tych sytuacji starać się takie oddziaływanie ograniczać do niezbędnego minimum, aby nie można mu było zarzucić przekroczenia „przeciętnej miary”.

Jej przekroczenie bowiem traktowane jest jako nadużycie prawa własności i nie jest chronione przepisami. Przejawia się to w ten sposób, iż właściciel nieruchomości dotkniętej immisją może zażądać, również na drodze sądowej, zaniechania takich działań lub przynajmniej ich ograniczenia do poziomu nieprzekraczającego „przeciętnej miary”. W przypadku immisji negatywnych (pozbawienia lub ograniczenia dostępu światła, powietrza, itp.) może się to wiązać z koniecznością rozbiórki lub przebudowy budynku (budowli, urządzenia).

Będąc właścicielami nieruchomości, pamiętajmy również, że oddziaływań z nieruchomości sąsiednich (zazwyczaj) nie da się wyeliminować w całości i jeśli tylko nie przekraczają one wspominanej już wyżej często „przeciętnej miary”, musimy je tolerować.

Mając to na uwadze, radzimy aby przed oddaniem sprawy do rozstrzygnięcia sądowi starać się rozwiązywać sporne sytuacje w drodze rozmowy między sąsiadami.