Służebność przesyłu

Do 3 sierpnia 2008 r. w kodeksie cywilnym unormowane były tylko dwa rodzaje służebności:

• gruntowa – ustanawiana na rzecz osoby, będącej właścicielem innej nieruchomości (tzw. władnącej), a mogąca mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (lub jej części).
  
• osobista – ustanawiana jedynie na rzecz osób fizycznych.
  

Powstawał więc wówczas problem, jakie prawo ustanowić, aby właściciel znajdujących się wprawdzie na cudzym gruncie, ale będących częścią składową jego przedsiębiorstwa, urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej lub innych urządzeń podobnych (zwanych też dalej urządzeniami przesyłowymi) mógł korzystać z tego cudzego gruntu w celu chociażby naprawy czy konserwacji swoich urządzeń, niezależnie od tego, kto stałby się właścicielem gruntu.

W tym celu wykorzystywana była instytucja służebności gruntowej, lecz był to zabieg nieco sztuczny, albowiem przy jej ustanawianiu należało zawsze określić nieruchomość "władnącą", a niejednokrotnie zdarzało się, że była nią nieruchomość położona w dużej odległości od nieruchomości obciążonej, niekiedy nawet w innym, odległym o dziesiątki kilometrów mieście.

Sytuacja ta zmieniła się właśnie 03.08.2008 r., kiedy wprowadzono trzeci rodzaj służebności. Zgodnie z art. 305¹ kodeksu cywilnego od tego dnia nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej lub inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń – jest to służebność przesyłu.

Z przepisów normujących nową służebność wynikają następujące reguły:

1. Podmiotem, który może ustanowić służebność przesyłu, jest każdy właściciel nieruchomości (gruntu, budynku, lokalu), na/w której urządzenia przesyłowe są lub mają być posadowione (nieruchomości obciążonej), a także użytkownik wieczysty gruntu.
   
   
2. Osobą, na rzecz której może być ustanowiona służebność przesyłu, jest wyłącznie przedsiębiorca, który prowadzi działalność związaną z wykorzystaniem urządzeń przesyłowych, a ponadto jest właścicielem takich urządzeń położonych na cudzej nieruchomości lub zamierza takie urządzenia na cudzej nieruchomości wybudować.
   
   
3. Ustanawiając służebność przesyłu, określić trzeba zakres, w jakim przedsiębiorca korzystać będzie mógł z nieruchomości obciążonej. Zazwyczaj będzie zatem chodzić o umożliwienie wejścia przez przedsiębiorcę (a w rzeczywistości jego pracowników) na nieruchomość, w celu posadowienia tam urządzeń przesyłowych, ich eksploatacji, konserwacji czy remontu, a także usunięcia ewentualnej awarii. Oczywiście nie ma przeszkód (a nawet jest to wskazane), aby określić, na jaką część nieruchomości miałby on prawo wstępu (np. jedynie w pasie gruntu o określonej szerokości biegnącym nad urządzeniami).
   
   
4. Służebność przesyłu może zostać ustanowiona jeszcze przed wybudowaniem urządzeń przesyłowych – wówczas na rzecz tego przedsiębiorcy, który te urządzenia ma zamiar wybudować.
   
   
5. Ustanowienie służebności przesyłu następować powinno zasadniczo na podstawie umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą, przy czym przynajmniej oświadczenie właściciela nieruchomości musi być wówczas złożone w formie aktu notarialnego (oświadczenie przedsiębiorcy może być złożone w dowolnej formie).
   W umowie tej strony decydują również, czy ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości, czy też nie. Do nich należy także określenie, czy wynagrodzenie będzie jednorazowe, czy też okresowe (wielokrotne).
   
   
6. Jeżeli wskutek odmowy jednej ze stron nie dojdzie do zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu, która jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, zarówno właściciel nieruchomości, jak też przedsiębiorca mogą żądać, aby o jej powstaniu rozstrzygnął sąd. On też określi wówczas wysokość wynagrodzenia, biorąc przede wszystkim pod uwagę zgodne stanowisko uczestników postępowania (właściciela nieruchomości i przedsiębiorcy), a jeśli takowego nie będzie – wszelkie okoliczności sprawy (w tym np. sposób ograniczenia własności, uciążliwość służebności czy obniżenie wartości nieruchomości).
   
   
7. Służebność przesyłu, będąc jednym z praw rzeczowych, zapewnia możliwość korzystania z nieruchomości przez osobę uprawnioną (przedsiębiorcę), niezależnie od tego, kto jest/ będzie właścicielem nieruchomości. Co więcej, jeśli urządzenia przesyłowe zostaną zbyte (także jako część przedsiębiorstwa), służebność przesyłu przejdzie na ich nabywcę, o ile będzie on również przedsiębiorcą prowadzącym działalność związaną z wykorzystaniem urządzeń przesyłowych.
   

Na koniec wypada podkreślić, że zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca mogą żądać ustanowienia służebności przesyłu nie tylko w stosunku do urządzeń powstałych po wejściu w życie nowych przepisów, ale także w stosunku do tych już wcześniej znajdujących się na nieruchomości.

Notariusz Radosław Stępniak
Notariusz Marek Wypart