Kredyt hipoteczny, czy budowlany?

Bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie oraz do zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami.

Umowa kredytu powinna być zatem zawarta na piśmie i określać w szczególności: strony umowy, kwotę i walutę kredytu , cel, na który kredyt został udzielony, zasady i termin spłaty kredytu, wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany, sposób zabezpieczenia spłaty kredytu, zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu, terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych, wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje, warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

Dla kredytobiorcy ważny jest nie tylko mechanizm spłaty kredytu , ale również sposób zabezpieczenia się banku na okoliczność niemożności jego spłaty.

Banki chętnie udzielają kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Wynika to z prostej przyczyny, że ustanowienie hipoteki zaliczane jest do najpewniejszych zabezpieczeń zwrotu wypłaconych przez bank środków. Na niespłacone należności bank ma obowiązek tworzenia wyższych lub niższych rezerw celowych, kierując się przy tym „pewnością zabezpieczenia użyczonych środków”.

Zabezpieczenie hipoteczne pozwala na tworzenie w takiej sytuacji niższych rezerw. Dla banku zabezpieczenie wypłaconych środków poprzez ustanowienie hipoteki oznacza, iż w przypadku, gdy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt, bank ma prawo do przejęcia nieruchomości oraz pełnego odzyskania pożyczonych środków. Żadna inna metoda (poręczenie, weksel, przewłaszczenie) nie daje takich możliwości.

Jednak nie wszystkie kredyty mogą być zabezpieczone hipotecznie.

W odniesieniu do kredytów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, ofertę banków ogólnie można podzielić na:

• kredyty hipoteczne, przeznaczone zazwyczaj na zakup gotowego mieszkania lub domu (nieruchomości, która ma założoną księgę wieczystą). Zabezpieczeniem takiego kredytu jest ustanowienie hipoteki na kredytowanej nieruchomości;

• kredyty budowlano-hipoteczne, z których może być finansowana budowa domu lub zakup mieszkania i w których ustanowienie hipoteki jest zabezpieczeniem docelowym, ustanawianym w trakcie trwania umowy kredytowej. Do czasu założenia księgi wieczystej i ustanowienia hipoteki kredyt taki zabezpieczany jest poprzez: ubezpieczenie spłaty kredytu, weksel, poręczenie itp;

• kredyty budowlane lub mieszkaniowe – przeznaczone na realizację celów mieszkaniowych, które nie dają możliwości hipotecznego zabezpieczenia wypłaconych przez bank środków, np. zakup lokalu spółdzielczego. Ze względu na brak możliwości dokonania zabezpieczenia hipotecznego kredyty te są udzielane na znacznie krótszy okres (maks. do 5 lat), zaś ich oprocentowanie jest dużo wyższe niż kredytów zabezpieczonych hipotecznie.
  
  W praktyce – produkty te są wycofywane z oferty bankowej, zaś osobom zainteresowanym uzyskaniem środków z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, lecz bez możliwości dokonania zabezpieczenia hipotecznego, proponuje się inną formę finansowania.