Podstawa naliczania oprocentowania

Oprocentowanie kredytów może być uzależnione od:

• zmian lub wahań konkretnych wskaźników rynkowych, najczęściej jest to oprocentowania depozytów międzybankowych (stawka WIBOR) + stała marża banku wynikająca z umowy kredytowej;

• innych czynników wskazanych przez bank w umowie kredytowej lub wewnętrznym regulaminie udzielania kredytów przez bank. Zapisy takie mówią np. że udzielone pierwotnie oprocentowanie może zostać przez bank zmienione w przypadku wahań lub zmian: oprocentowania lokat międzybankowych, inflacji, stóp procentowych NBP, wysokości rezerwy obowiązkowej, a nawet składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny itd.

Przy uzależnieniu zmiany oprocentowania od stawki WIBOR najczęściej banki stosują zapisy mówiące o uwzględnianiu kilkumiesięcznej zmiany oprocentowania (wyliczane zmian stawek WIBOR, np. co 1, 3 lub 6 miesięcy). Warto wiedzieć, że niektóre banki stosują także szereg mieszanych rozwiązań, co powoduje, że chociaż „teoretycznie” zmiana oprocentowania uzależniona jest od WIBOR, faktycznie w umowie lub regulaminie banku istnieją zapisy nieco komplikujące sprawę.

Trzeba też pamiętać, że zaciąganie kredytu i jego spłata wiążą się z prowizjami bankowymi. Każdy bank samodzielnie ustala ich rodzaje i wysokość opłat (szczególnie dla kredytu hipotecznego, który nie podlega zapisom Ustawy o kredycie konsumenckim, to właśnie one decydują o jego faktycznej cenie). Od 2002 roku obowiązuje Ustawa o kredycie konsumenckim nakładająca na wszystkie instytucje kredytowe obowiązek pełnego informowania potencjalnych kredytobiorców o rzeczywistej, rocznej stopie oprocentowania kredytów.

Co więcej, rzeczywiste oprocentowanie winno być przez wszystkich wyliczane według jednolitego wzoru. Niestety, kredyty przeznaczone na cele mieszkaniowe takie jak: zakup nieruchomości lub prawa do użytkowania wieczystego, budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont budynku, nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, wniesienie wkładu członkowskiego do spółdzielni mieszkaniowej są wyłączone z tych uregulowań.

Analizując ofertę banków warto również zwrócić uwagę na obowiązujące, jak wszędzie obecnie, akcje promocyjne, np. odroczenie terminu spłacania pierwszych rat, niższa marża banku przez pierwszy okres kredytowania czy sfinansowanie dodatkowych kosztów kredytu (np. opłaty za przyznanie kredytu, czy kosztów wyceny nieruchomości). Choć, oczywiście, nie warto sugerować się wyłącznie super-mega-promocją, to jednak przy np. dwóch porównywalnych ofertach zniesienie części kosztów dodatkowych w jednej z nich wydaje się być ze wszech miar rozsądne.