Słowniczek kredytobiorcy

• zwykła - polegającą na wpisie kwoty zobowiązań, która jest znana w chwili ustanowienia zabezpieczenia (tj. np. kwota kredytu i suma należnych odsetek);
• kaucyjna - polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jaka może powstać w okresie kredytowania i nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia (ponieważ wpis do hipoteki może być tylko w złotych, hipotekę kaucyjną stosuje się przy kredytach walutowych, gdy przyszły kurs waluty nie jest znany i co za tym idzie nieznana jest ostateczna wartość wierzytelności).
  

Księga wieczysta - urzędowy rejestr prowadzony w celu określenia stanu prawnego nieruchomości (domu, mieszkania, działki). Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych. Księga składa się z 4 działów. Dział I zawiera opis nieruchomości i prawa związane z jej własnością. Dział II to informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym oraz zmianach właścicieli. W dziale III wpisane są ograniczające nieruchomość prawa rzeczowe, np. służebność przechodu lub przejazdu na rzecz sąsiadów, ograniczenia w rozporządzaniu oraz inne prawa i roszczenia z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki.

W rozdziale III nie ma informacji dotyczących hipoteki, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. W rozdziale IV znajdują się wszystkie informacje o hipotekach ustanowionych na nieruchomości, np. dla zabezpieczenia kredytu lub innych zobowiązań właściciela. Księgi wieczyste objęte są tzw. rękojmią wiary publicznej. Oznacza to, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości zapisanym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w dobrej wierze nabył prawo do nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze.

LIBOR - (London Interbank Offered Rate)- stawka dla terminów 1M (1 miesiąc), 3M (3 miesiące), 6M (6 miesięcy) i 1Y (1 rok) z rynku międzybankowego, podawana na stronie "LIBO 01" serwisu REUTERS z godziny 11.00 czasu londyńskiego, ustalana przez British Bankers Association (BBA), przyjęta w Banku stopa referencyjna dla potrzeb ustalania oprocentowania kredytów w walutach wymienialnych - USD, CHF, EUR.

WIBOR - (Warsaw Interbank Offered Rate) stawka dla terminów 1M (1 miesiąc), 3M (3 miesiące), 6M (6 miesięcy) i 1Y (1 rok) z rynku międzybankowego czyli średnia stopa procentowa, po jakiej największe banki w Polsce są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w złotych na ustalony okres. Wartość stóp procentowych ustalana jest zgodnie z "Regulaminem fixingu stawek referencyjnych WIBOR i WIBID" i podawana na stronie "WIBO" serwisu REUTERS z godziny 11.00 czasu środkowoeuropejskiego.

Marża banku - stała wartość zysku banku ponad rynkowa stopę procentową (LIBOR, WIBOR) wyrażona w punktach procentowych, ustalona przez bank. Jest składnikiem oprocentowania kredytu, który nie zmienia się w trakcie całego okresu spłaty.

Ekspektatywa - "oczekiwanie prawne" (wierzytelność przyszła) - sytuacja, w której niektóre wymogi prawne dotyczące powstania wierzytelności zostały częściowo spełnione.

Spread - różnica między kursem, po jakim wypłacany jest kredyt, a kursem jego spłaty. Jest on różny zależnie od banku, ale w rzeczywistości podnosi oprocentowanie przeciętnego kredytu w CHF (frankach szwajcarskich) o 0,3 do 0,6 p.p. Pamiętajmy, że banki stosują niższy kurs do wypłaty kredytu i wyższy do spłaty zadłużenia.

LTV - ang. loan to value - relacja kredytu do wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem. Banki pożyczają nawet 125% wartości nieruchomości, jednak standardem jest 100% wartości domu czy mieszkania.

Ograniczone prawo rzeczowe - jeden z 3 rodzajów praw rzeczowych obok własności i wieczystego użytkowania (według polskiego kodeksu cywilnego). Ograniczonymi prawami rzeczowymi są użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka.

Poręczenie - według prawa cywilnego jest rodzajem zabezpieczenia wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu. Poręczyciel zobowiązuje się do spłaty kredytu wraz z odsetkami w razie, gdyby kredytobiorca nie spłacił kredytu w oznaczonym w umowie terminie.

Prolongata - wydłużenie okresu kredytowania poza termin określony w umowie i określenie nowej oraz wysokości rat lub zmiana terminu płatności rat kapitałowych kredytu oraz określenie nowej ich liczby i wysokości.

Rata kredytu - łączna kwota raty kapitałowej i odsetkowej przypadająca do spłaty za dany okres rozliczeniowy (np. miesięczny lub kwartalny) lub rata odsetkowa przypadająca do spłaty za dany okres rozliczeniowy w okresie karencji.

Przewalutowanie - zmiana waluty kredytu w ramach tego samego banku. Aktualna kwota zadłużenia przeliczana jest na inną walutę, zmienia się wysokość raty i oprocentowanie, z reguły przed wydaniem zgody na zmianę waluty bank zbada ponownie zdolność kredytową.

Refinansowanie - spłata starego kredytu mieszkaniowego nowym, zaciągniętym na lepszych warunkach. W ten sposób określa się też zaciągnięcie kredytu na zwrot kosztów np. budowy domu czy zakup mieszkania poniesionych kilka lat temu.

Umowa przedwstępna - ma na celu przygotowanie stron do zawarcia właściwej umowy (umowy przyrzeczonej). W przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej kupna nieruchomości deweloper/spółdzielnia obiecuje, iż wybuduje w określonym terminie i za umówioną cenę. W umowie powinny zostać zawarte wszystkie istotne informacje o lokalu (tak, aby nie było wątpliwości jakiego lokalu umowa dotyczy). Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wpłaca się zazwyczaj pierwszą ratę za mieszkanie lub dom.

Umowa rezerwacyjna - gdy dokonujemy zakupu na rynku pierwotnym a deweloper/spółdzielnia jest na etapie prac projektowych, niezbędne będą 3 umowy: rezerwacyjna, przedwstępna i właściwa. Umowa rezerwacyjna, zgodnie z jej nazwą, służy do tego, aby zarezerwować sobie "upatrzoną" nieruchomość. Powinna w niej zostać określona cena, za którą zostanie sprzedana. Przy jej wpisaniu wpłaca się zazwyczaj tzw. opłatę rezerwacyjną w wysokości 1% wartości mieszkania. Należy także zagwarantować sobie prawo zwrotu opłaty rezerwacyjnej gdyby inwestycja nie została zrealizowana, a także wtedy, gdy kupujący zechce wycofać się z umowy z innych powodów. Do tej pory umowy takie były stosowane rzadko, ale w związku z bardzo dużym popytem na rynku pierwotnym są coraz częściej stosowane.

Umowa właściwa - ostateczne przeniesienie własności lokalu na kupującego. Musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Użytkowanie wieczyste - prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości, polegające na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego osobie fizycznej lub prawnej na czas określony, zazwyczaj na 99 lat (czasami krócej, lecz nie mniej niż na 40 lat).

Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, jest jednak bardziej w swej istocie zbliżone do własności. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej. Oddający w użytkowanie pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu roczną opłatę od użytkownika.

Weksel in blanco - zawiera tylko niektóre elementy weksla, ale musi być co najmniej podpisany przez wystawcę, wraz z deklaracją wekslową jest przyjmowany do zabezpieczenia bankowi zwrotu kredytu. Dla jego ważności wystarczy podpis Kredytobiorcy na urzędowym formularzu. Z reguły nie wypełnia się kwoty i daty płatności, nie jest bowiem ona znana w momencie wystawienia. Nie jest również znana wymagalna na dzień płatności weksla kwota kredytu wraz z odsetkami. Opłata z tytułu wystawienia weksla wynosi np. 100 zł dla sumy wekslowej nieprzekraczającej 100 000 zł, bądź np. 50 zł dla sumy wekslowej nieprzekraczającej 50 000 zł.

Ubezpieczenie pomostowe - ubezpieczenie płacone do czasu wpisania przez sąd hipoteki do księgi wieczystej - docelowego zabezpieczenia kredytu dla banku. Koszt to ok. 0,8% kredytu w skali roku.

Ubezpieczenie wkładu własnego - produkt ubezpieczeniowy, obejmujący kwotę będącą różnicą pomiędzy wymaganym przez bank udziałem własnym w realizowanej ze środków kredytowych inwestycji (w wysokości do 20% wartości nieruchomości), a środkami faktycznie posiadanymi przez kredytobiorcę. Dzięki ubezpieczeniu udziału własnego kredytobiorca ma możliwość zaciągnięcia kredytu na 100% wartości inwestycji. W praktyce, po zaciągnięciu kredytu, przez określony czas - do 5 lat - poza spłatami rat kredytowych ratalnie spłacamy także swój wkład własny.

Łączenie inwestycyjnych polis ubezpieczenia na życie i kredytu hipotecznego - w Polsce polisa na życie łączona z kredytem ma tylko zapewnić spłatę kredytu w razie śmierci kredytobiorcy. U naszych zachodnich sąsiadów popularne są ubezpieczenia dające oprócz ochrony możliwość inwestowania środków, które miałyby być przeznaczone na spłatę kapitału. By takie rozwiązanie było korzystne, w państwie musi istnieć określony system zachęt podatkowych, którego w naszym kraju próżno szukać. Przykładem takich rozwiązań są natomiast Niemcy. Państwo to proponuje zwolnienia podatkowe dotyczące długoterminowych oszczędności (w przypadku ubezpieczeń powyżej 12 lat), a także rat kredytu w określonych sytuacjach.

W takich warunkach podatnikowi nie opłaca się zbyt szybko spłacać kredytu, gdyż jest on zainteresowany pomniejszaniem swoich obciążeń podatkowych. Im wyższe raty odsetkowe kredytu i im dłużej jest on spłacany, tym korzyści podatkowe mogą być większe. Dlatego na niemieckim rynku funkcjonują rozwiązania ubezpieczeniowe łączące cechy ochronne i inwestycyjne, polegające na tym, że biorąc kredyt możemy spłacać wyłącznie odsetki, pozostawiając kapitał niezmienny do końca okresu kredytowania. Dodatkowo wykupujemy polisę, w której suma ubezpieczenia jest równa wartości kredytu (w ten sposób zabezpieczamy bank i swoich najbliższych przed problemami ze spłatą w przypadku naszej śmierci), zaś dodatkowo, kwotę, którą przeznaczalibyśmy na spłatę rat kapitałowych, lokujemy w ubezpieczeniowych funduszach inwestycyjnych.

Wysokość wpłaty jest tak skalkulowana, aby po zakończeniu okresu ubezpieczenia, kwota zgromadzona w zakładzie ubezpieczeń środków wystarczyła na spłatę kredytu. Oczywiście mamy do wyboru kilka opcji sposoby inwestowania: od konserwatywnej, stabilnej zakładającej 4% stopę zwrotu, po agresywną - do 12% zysku. W takim rozwiązaniu - jeśli fundusze inwestycyjne wykażą się dobrymi wynikami, to po spłacie kredytu zostaje nam jeszcze trochę dodatkowych środków. Istnieje co prawda ryzyko, że okres spłaty kredytu zbiegnie się np. z okresem bessy na giełdach papierów wartościowych, kiedy wartość jednostek uczestnictwa jest niska. Jednak ryzyko to jest kompensowane przez korzyści podatkowe.

Ubezpieczenie przed skutkami utraty zatrudnienia - w ubezpieczeniu ryzyka utraty zatrudnienia (czyli ubezpieczeniu od skutków bezrobocia) przedmiotem ochrony ubezpieczeniowej jest dochód uzyskiwany z pracy najemnej. W Polsce ubezpieczenie to nie jest zbyt popularne ze względu na sytuację gospodarczą oraz niskie zainteresowanie zakładów ubezpieczeń tego typu ofertą. Przykładem wykorzystania tego ubezpieczenia mogą być jednakże rozwiązania francuskie, gdzie - wg szacunków - ubezpieczenie przed skutkami utraty pracy posiada co piąty francuski kredytobiorca.

We Francji ubezpieczenie bezrobocia jest dość popularną formą zabezpieczeń spłaty kredytu bankowego przez osoby fizyczne. Kredytobiorca wykupując polisę ubezpieczeniową otrzymuje gwarancje, że w sytuacji utraty zatrudnienia, przez określony czas (kilka miesięcy) będzie otrzymywał wypłaty odszkodowania równe określonemu procentowi dotychczasowych zarobków. Zazwyczaj wypłaty te - przez pierwsze miesiące - stanowią od 100 do 80% ostatnio uzyskiwanych dochodów, i sukcesywnie są obniżane, co ma na celu zmobilizowanie kredytobiorcy do poszukiwania nowego zatrudnienia.

Artur Nakielski