Czy stać mnie na... kredyt hipoteczny?

Obecnie średnia marża oprocentowania kredytów mieszkaniowych na kwotę 300 tys. zł (przy 25% wkładzie własnym) wynosi 1,6 %. Dla porównania na początku ubiegłego roku sięgała 2,58%. Ponadto większość banków przygotowała wiele promocyjnych obniżek marż dla kredytów hipotecznych zaciąganych w złotówkach i euro, aby jednak z nich skorzystać, trzeba spełnić określone przez banki warunki.

(rys. Tomek Domański)

Jak znaleźć dla siebie najlepsza ofertę?

Żeby dowiedzieć się, który bank może zaoferować nam najkorzystniejsze warunki umowy, najlepiej odbyć rozmowę z doradcą kredytowym.

Podczas pierwszego spotkania z pracownikiem banku zostaniemy poproszeni o przedstawienie swojej sytuacji ekonomicznej i sprecyzowanie rodzaju planowanej transakcji – budowa, zakup czy też spłata krótkoterminowych zobowiązań. Także wtedy dowiemy się najważniejszych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę. Chodzi tu przede wszystkim o zakres dochodów akceptowanych przez bank. Będzie to miało szczególne znaczenie, jeżeli uzyskujemy dochody w niestandardowy sposób (umowy na czas określony, umowy zlecenia, umowy o dzieło).

Pozostałe ważne kwestie to: oprocentowanie kredytu i inne wymagane opłaty oraz cele, które można sfinansować kredytem hipotecznym (kredyt hipoteczny może dotyczyć zarówno potrzeb mieszkaniowych, jak i dowolnych celów konsumpcyjnych), czas oczekiwania na decyzję i wypłatę kredytu, a także dodatkowe atuty (np. możliwość skorzystania z dodatkowych produktów).

W tym miejscu warto dodać, że oprocentowanie kredytu zawiera dwie składowe.

• Jedną z nich jest marża – czyli wartość, jaką bank zarabia, udzielając nam kredytu; ma ona charakter stały.
  
  
• Drugą składową jest stawka (zwana też stopą) referencyjna. Ta ma charakter zmienny, w związku z czym także oprocentowanie jest zmienne. Podczas spotkania z doradcą warto ustalić, kiedy ostatnim razem była ustalana stawka referencyjna, w jaki sposób bank ją wylicza i jak często się zmienia. Obydwie składowe najlepiej obliczać sumarycznie. Ich wartości podane są w tabeli opłat i prowizji.

Inne wymagane opłaty, których bank może od nas wymagać i które należy sprawdzić przed spisaniem umowy, to m.in. prowizja, czyli niczym niekompensowana jednorazowa opłata, która stanowi czysty zysk dla banku i jest nijako formą jego wynagrodzenia z tytułu udzielenia kredytu. Sprawdźmy też czy bank nie pobiera opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego, czy wycenę nieruchomości, a także za ewentualne zmiany jakie będziemy chcieli wprowadzić w przyszłości do umowy, dotyczące na przykład przewalutowania kredytu, zwiększenia jego wartości, czy wcześniejszych spłat.

Sprawdzając je, upewnijmy się, która tabela obowiązuje dla konkretnej czynności, np. prowizji za wcześniejsza spłatę. Ważne jest także ustalenie, czy dotyczy nas tabela z dnia podpisania umowy, czy też ta z dnia dokonania czynności.

Jakich dokumentów będę potrzebował?

Na podstawie takiej rozmowy, biorąc pod uwagę poziom uzyskiwanych dochodów oraz rodzaj naszych zobowiązań, doradca określi kwotę kredytu, o jaką będziemy mogli się ubiegać. Podczas rozmowy powinien on poinformować nas także o tym, jakie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem kredytowym.

Standardowo dokumenty takie można podzielić na dwie grupy. Pierwszą stanowią te związane z nieruchomością, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu, druga grupa to dokumenty związane z kredytobiorcą.

• Do grupy pierwszej zalicza się m.in. odpis z księgi wieczystej (w przypadku braku KW potrzebne będzie zaświadczenie ze SM potwierdzającej prawo do lokalu z informacją, że nie ma przeszkód do założenia księgi wieczystej dla lokalu), dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości (np. Akt notarialny, przydział lokalu, umowa cywilnoprawna, postanowienie o nabyciu spadku itp.), umowę przedwstępną (dotyczy nowo nabywanego domu/mieszkania) w przypadku budowy domu systemem gospodarczym między innymi: prawomocne pozwolenie na budowę, zatwierdzony projekt techniczny, kopia dziennika budowy, specyfikacja materiałów, robót i cen.

• Dokumenty związane z kredytobiorcą zaś to przede wszystkim: dowód osobisty, dokumenty potwierdzające uzyskiwane dochody – różne w zależności od formy uzyskiwania dochodów oraz wyciągi z posiadanych rachunków bieżących i kart kredytowych. Jeśli na etapie ustalania listy niezbędnych dokumentów pojawią się wątpliwości lub pytania, to należy je od razu wyjaśnić z doradcą. Także wniosek o kredyt (przygotowywany na druku bankowym) oraz inne bankowe formularze najlepiej wypełniać w obecności doradcy. Gdy już skompletujemy wszystkie niezbędne w naszej sytuacji dokumenty oraz wypełnimy wniosek, należy umówić się z doradcą na podpisanie wniosku.

Podczas przeprowadzania analizy kredytowej przez bank może się zdarzyć, że zostaniemy poproszeni o dostarczenie dodatkowego dokumentu, który pomoże rozstrzygnąć nietypową sytuację. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej pracownik banku poinformuje nas o tym i wówczas będziemy mogli umówić się na podpisanie umowy. Upewnijmy się u doradcy, czy nie istnieje żaden warunek konieczny do spełnienia przed podpisaniem umowy. W umowie nie powinno zabraknąć jasnego zapisu dotyczącego zasad ewentualnego przewalutowania kredytu.

Szczególną uwagę zwróćmy także na zapis o ubezpieczeniu kredytu. Sprawdźmy w jakich sytuacjach ubezpieczenie jest ważne i ile kosztuje. Niektóre banki na przykład nie pobierają pierwszej prowizji za udzielenie kredytu, ale na to konto wymagają obowiązkowego ubezpieczenia od utraty pracy. Ubezpieczenie to jednak nie jest wypłacane, jeśli z pracy odeszliśmy za porozumieniem stron.

Jakie cele mogę zrealizować kredytem hipotecznym?

Kredyt hipoteczny może nam posłużyć do sfinansowania wielu różnych celów. Wśród nich są te najbardziej oczywiste, czyli mieszkaniowe (budowa czy przebudowa domu prowadzona tzw. systemem gospodarczym, zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego lub wtórnego, remont, wykończenie nieruchomości, zakup działki, spłata innego kredytu mieszkaniowego lub pożyczki hipotecznej).

Kredytem hipotecznym można ponadto finansować cele konsumpcyjne gospodarstwa domowego (w niektórych bankach produkt ten oferowany jest pod nazwą – pożyczka hipoteczna). Takie cele konsumpcyjne to m.in.: urządzenie mieszkania, egzotyczne podróże, kształcenie dzieci, spłata różnych naszych zobowiązań finansowych, jak np.: zadłużenie na karcie kredytowej, debet w ROR, kredyt konsumpcyjny, pożyczka gotówkowa, kredyt ratalny (ten produkt dostępny jest również pod nazwą kredyt konsolidacyjny).

Hipoteczny, mieszkaniowy, konsolidacyjny – czym to się różni?

Często o kredytach hipotecznych mówi się także kredyty mieszkaniowe. W czasach, kiedy takie kredyty można było przeznaczyć jedynie na sfinansowanie potrzeb mieszkaniowych, nazwy kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy używano zamiennie.

Możemy się także spotkać z określeniem pożyczka hipoteczna – tak w wielu bankach nazywają się środki, które można uzyskać na dowolny cel, a zabezpieczeniem kredytu jest wpis hipoteki banku do księgi wieczystej nieruchomości. Kredyt konsolidacyjny natomiast funkcjonuje na polskim rynku od kilku lat i oznacza konsolidację różnych, krótko- i długoterminowych zobowiązań finansowych za pomocą jednego kredytu zabezpieczonego na hipotece.

Zamiana wielu wysoko oprocentowanych kredytów na jeden kredyt konsolidacyjny, pozwala znacznie zmniejszyć wysokość miesięcznych rat. Możemy spotkać się z jeszcze jednym pojęciem – kredyt refinansowy. Jest to po prostu kredyt hipoteczny przeznaczony na spłatę innego kredytu mieszkaniowego/pożyczki hipotecznej czy kredytu hipotecznego.

Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, jak sama nazwa wskazuje, jest nieruchomość, a dokładnie wpis hipoteki banku (czyli zobowiązania klienta wobec banku) do księgi wieczystej nieruchomości. Warto wspomnieć, że hipoteka jest zawsze i nierozerwalnie związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem! Żeby uniknąć sytuacji, w której kupujemy po „okazyjnej cenie”, nieruchomość z obciążeniem hipotecznym, należy wcześniej koniecznie sprawdzić jej księgę wieczystą.

Jeśli zdarzy się, że nieruchomość, którą chcemy kupić, będzie obciążona hipotecznie, nasze pieniądze (własne oszczędności lub środki z kredytu) powinny spłacić bezpośrednio poprzednią hipotekę w innym banku. Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego może być zarówno kredytowana nieruchomość, jak i inna nieruchomość kredytobiorcy lub kogoś z rodziny, a nawet osób trzecich. Możliwa jest także sytuacja, w której zabezpieczeniem kredytu będzie kilka nieruchomości.

Raty malejące czy równe?

Przy ratach malejących na początku okresu spłaty raty są najwyższe, ale z czasem maleją. Zaletą tego systemu spłat jest to, że w ostatecznym podsumowaniu zapłacimy bankowi mniej odsetek niż w przypadku rat równych. Są jednak także minusy takiego rozwiązania – otóż zdolność kredytowa będzie liczona w odniesieniu do najwyższej raty spłaty. To może spowodować ograniczenie maksymalnej, dostępnej dla nas kwoty kredytu.

Przy systemie rat równych, zwanych też annuitetowymi, miesięczne raty spłaty wynoszą zawsze tyle samo. To oznacza, że nasza zdolność kredytowa będzie wyższa niż w przypadku rat malejących. W ostatecznym jednak rozliczeniu suma odsetek zapłaconych bankowi będzie większa niż przy ratach malejących.

 Redakcja BD