Czym się kierować wybierając działkę?

Na każdą oglądaną parcelę starajmy się spojrzeć oczami przyszłego potencjalnego nabywcy. Niezależnie od głębokiego przekonania o niezmienności naszych planów wybierzmy nieruchomość, której wartość rynkowa ma szansę rosnąć.

Ile przestrzeni?

To kluczowe pytanie, które musimy sobie zadać, przystępując do poszukiwań. Jeśli wybraliśmy wcześniej projekt domu, jego rozmiary i rozkład podpowiedzą nam, jakie muszą być minimalne wymiary, kształt i orientacja naszej parceli. Jeżeli jednak wybór projektu zostawiamy na później, zastanówmy się, co jest dla nas najważniejsze.

O ile planujemy aktywnie spędzać czas w ogrodzie, z pewnością nie zadowoli nas miniogródek w zabudowie szeregowej. Jeżeli natomiast ogród przy naszym domu ma pełnić jedynie rolę "zielonego salonu", nie wybierajmy działki 1500-metrowej działki.

Drugim, obok powierzchni, istotnym parametrem działki jest jej kształt. Szukajmy parceli proporcjonalnej, najlepiej o kształcie nieco wydłużonego prostokąta: najłatwiej wpisać w niego budynek i poszczególne strefy funkcjonalne ogrodu.

Gdzie zapuścić korzenie?

Działka na odludziu to z reguły dodatkowe koszty doprowadzenia mediów, utwardzenia drogi dojazdowej, a także ochrony naszego mienia. Jeśli na co dzień bywamy w mieście, pamiętajmy o możliwości dogodnego dojazdu. Nie polegajmy w tej kwestii wyłącznie na samochodzie; musimy uwzględnić komunikację awaryjną.

Najlepiej sprawdzić różne koncepcje komunikacyjne, a przy okazji zbadać stan lokalnych dróg.

Na gruncie prawa

Jeżeli znaleźliśmy już działkę, która odpowiada naszym wymaganiom i jednocześnie spełnia powyższe kryteria, musimy przede wszystkim dowiedzieć się, czy można na niej postawić dom – a więc czy teren jest przeznaczony pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową. Sprawdzimy to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostępnym w gminnym wydziale architektury i urbanistyki – o ile gmina zdążyła już taki plan uchwalić (większość starych planów wygasła, a z przybliżonych danych wynika, że 2/3 gmin w Polsce nie zatwierdziło dotychczas nowych).

Rzut oka w przyszłość

W siedzibie gminy poznamy również zamierzenia inwestycyjne, dotyczące najbliższej okolicy. A poznać je warto, bo inwestując w spokój i ciszę, nie marzymy z pewnością o kontemplowaniu widoku pędzących trasą szybkiego ruchu samochodów.

Byle nie "tranzytem"!

Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – w przeciwnym razie nie otrzymamy ani warunków zabudowy, ani też pozwolenia na budowę. Zdecydowanie najlepiej, jeśli jest to dostęp bezpośredni.

W przypadku parceli pozbawionej takiego dostępu (położonej np. za szczelnym, oddzielającym ją od drogi pasem działek) istnieje możliwość notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, czyli wydzielenia pasa szerokości min. 5,5-6 m. (to wymiar konieczny, który pozwoli w przyszłości przeprowadzić w ramach dojazdu niezbędne media) z działki sąsiada.

Ten nie ma prawa odmówić nam możliwości korzystania z drogi, co gwarantuje zapis notarialny. Jednak praktyka wskazuje, że służebność drogowa bywa przyczyną poważnych konfliktów, a nawet "małych wojen". Zamiast ryzykować, licząc na ludzką prawomyślność i życzliwość, lepiej poszukać działki, do której można się dostać, nie przejeżdżając choćby jednym kołem przez cudze włości.

Z dobrodziejstwem inwentarza

Jeśli na działce rosną ponad 5-letnie drzewa (uwaga! Nie, jak do niedawna, ponad 30-letnie), bądź stoją stare budowle, które będziemy chcieli usunąć, sprawdźmy w lokalnej służbie ochrony przyrody lub zabytków, czy drzewa można wyciąć, a budynki rozebrać. Jeśli okażą się chronionymi prawem pomnikami przyrody lub zabytkami, czekają nas kłopoty i koszty.

A zatem...

Jeśli mamy już rozeznanie, ile "nasza" działka warta jest dla nas, pora na rozmowę o jej rzeczywistej wartości rynkowej. Znając niedoskonałości działki, oszacujmy koszty ich usunięcia bądź zneutralizowania, zsumujmy je i odejmijmy od orientacyjnej ceny, podanej nam przez pośrednika. Od uzyskanego w ten sposób pułapu cenowego "oberwijmy" jeszcze spory kawałek i od tego dopiero poziomu rozpocznijmy negocjacje.

Agnieszka Rezler