Pozwolenie na budowę

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba, że rodzaj obiektu nie wymaga uzyskania pozwolenia, a wystarczy samo zgłoszenie.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Pozwolenie na budowę zgodnie z treścią art. 32 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn.zm.) może być wydane wyłącznie temu, kto:

• złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (plik PDF wniosek_o_pozwolenie_na_budowe.doc)
  

• złożył oświadczenie /pod rygorem odpowiedzialności karnej/ o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia do projektowania (aktualnym na dzień opracowania projektu);

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu).

Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:

• przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko wymagane przepisami o ochronie środowiska;

• uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów /uzgodnienie, wyrażenie zgody lub opinii powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Jeśli w tym terminie organ nie zajmie stanowiska oznacza to akceptację zaproponowanych rozwiązań/.

Nie może liczyć na wydanie pozwolenia na budowę osoba, która jeszcze przed wydaniem decyzji, względnie przed jej uprawomocnieniem rozpoczęła roboty budowlane (art. 32 ust. 4a Prawa budowlanego).

Pozwolenie na budowę wydaje starosta.

Zgodnie z brzmieniem art. 38 ust. 1 prawa budowlanego: „Decyzję o pozwoleniu na budowę właściwy organ przesyła niezwłocznie wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta albo organowi, który wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę nikt się nie odwoła, decyzja ta staje się prawomocna i inwestor może przystąpić do jej realizacji.

Od decyzji starosty strona może odwołać się do wojewody za pośrednictwem starosty.

Na 7 dni przed rozpoczęciem budowy inwestor powinien powiadomić starostę o przystąpieniu do budowy.

W 2008 roku zmienione zostały terminy ważności pozwolenia na budowę - do rozpoczęcia budowy a także przerwy w pracach budowlanych nie mogą być dłuższe niż 3 lata. Zmiana dotyczy pozwoleń wydanych po opublikowaniu ustawy (dz. Ust. 145 z 2008 r)

Istnieją obiekty niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę. Większość z tych obiektów podlega jednak zgłoszeniu w terminie 30 dni przed terminem rozpoczęcia robót. Jeżeli w ciągu 30 dni urząd nie wyrazi sprzeciwu można przystąpić do budowy.

I tak pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

• obiektów gospodarczych parterowych, budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,

• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,

• indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,

• altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m² w miastach i do 35 m² poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich,

• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m²,

• przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych,

• obiektów małej architektury,

• ogrodzeń,

• obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych,

• tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel,

• znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody,

• instalacji telekomunikacyjnych w obrębie budynków będących w użytkowaniu.

Jeżeli starosta nie wyda w terminie 65 dni, od daty złożenia wniosku, decyzji „pozwolenie na budowę”, to organ wyższego stopnia nakłada karę. W każdym przypadku przekroczenia terminu wydania decyzji prowadzi się odrębne postępowanie.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek pierwszego dnia miesiąca przesłać do organu wyższego stopnia uwierzytelnione rejestry wniosków i decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych w miesiącu poprzednim.

W wyniku analizy rejestrów i stwierdzenia przypadku zawinionego przez organ przekroczenia terminu do wydania decyzji w sprawie pozwolenia na budowę należy przeprowadzić szczegółowe postępowanie wyjaśniające, podejmując wszelkie kroki niezbędne do wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym umożliwić zainteresowanemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej złożenie wyjaśnień w sprawie opóźnienia.

Jeżeli w wyniku postępowania wyjaśniającego nastąpi ustalenie przyczyn zwłoki, za które nie ponosi winy organ, postanowienia o nałożeniu kary nie wydaje się. Jeżeli natomiast za opóźnienie ponosi winę organ, kara nakładana jest w drodze postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie.

Kary za zwłokę w wydaniu decyzji w sprawie pozwolenia na budowę stanowią wydatek organu właściwego do wydania takiej decyzji. W związku z ustanowieniem płatności z tego tytułu dochodami Skarbu Państwa, kwoty tych środków powinny zostać przekazane na rachunek dochodów budżetowych właściwego dysponenta (w przypadku kar nakładanych przez wojewodów będzie to rachunek dochodów wojewody). W postanowieniu orzekającym o wymierzeniu kary wskazuje się numer rachunku, na który należy dokonywać wpłat z tytułu kar. Postanowienie to podlega wykonaniu z dniem doręczenia.

Do kar pieniężnych za niewydanie w terminie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę stosuje się przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

UWAGA PROJEKT

Ministerstwo Budownictwa opracowało projekt nowego prawa budowlanego, który w sposób zdecydowany zmienia/upraszcza dotychczasowe skomplikowane procedury wymagane przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Zgodnie z przyjętymi w tym projekcie założeniami, zasadą w przypadku budowy domów jednorodzinnych będzie brak konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Jest to rewolucyjne założenie odchodzące od wieloletniej praktyki decydowania przez urzędnika o możliwości przystąpienia do budowy domu. Według projektu nowego prawa budowlanego w przypadku zdecydowanej większości domów jednorodzinnych nie będzie potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę, co nie znaczy, że będzie w tym zakresie zupełna dowolność. Osoba zamierzająca przystąpić do budowy będzie musiała przedłożyć staroście stosowny wniosek wraz z projektem budowlanym.

Jeżeli starosta nie zgłosi w terminie 30 dni od chwili złożenia wniosku sprzeciwu, inwestor będzie mógł przystąpić do realizacji zamierzenia budowlanego. Uproszczenie nie oznacza dowolności. Nowe przepisy będzie można stosować tam, gdzie są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w przypadku natomiast gdy inwestor będzie chciał posadowić budynek bez zachowania wymaganych przepisami odległości od sąsiada, sąsiad ten będzie musiał wyrazić na to zgodę w formie notarialnej.

Pozwolenia na budowę będzie natomiast konieczne w przypadku budowy obiektów:

• których budowa jest dopuszczalna tylko na podstawie miejscowego planu zagospodarowania,

• o wysokości przekraczającej 12 m,

• o powierzchni zabudowy powyżej 5 tysięcy m²,

• o kubaturze powyżej 5 tysięcy m³,

• których obszar oddziaływania będzie wykraczał poza granicę działki lub działek określonych w projekcie budowlanym,

• na obszarze objętym ochroną konserwatorską,

• zlokalizowanych w pasie technicznym /według przepisów o obszarach morskich RP, służących utrzymaniu brzegów morskich/,

• rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub odbudowy obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków,

• w przypadku obiektów handlowych, jeżeli ich kubatura przekracza 5 tysięcy m.kw.,

• liniowych o znaczeniu ponadlokalnym.