Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane z generalnym wykonawcą?

Pod pojęciem umowy o roboty budowlane rozumiemy umowę, w której wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Istotne zatem jest, aby precyzyjnie określić w umowie zobowiązanie wykonawcy do zbudowania konkretnego domu, według przedstawionego projektu. Oczywiście możemy w pewnym zakresie modyfikować projekt, ale zmiana powinna być wyraźnie w umowie opisana.

Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, niezależnie od wartości robót. Do umowy należy bezwzględnie dołączyć pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany. Jeżeli w trakcie realizacji umowy o roboty budowlane powstaną wątpliwości co do zobowiązania wykonawcy, domniemywa się, że wykonawca zobowiązał się do wykonania wszystkich prac objętych projektem.

Ponadto do umowy powinien zostać dołączony protokół przejęcia przez wykonawcę działki. Jest to o tyle istotne, że to od chwili przejęcia działki wykonawca będzie odpowiadał za wszelkie szkody, które powstaną na tym terenie i to na wykonawcy będzie ciążył obowiązek odpowiedniego zabezpieczenia placu budowy.

Do ściągnięcia w PDF: Wzór umowy o roboty budowlane

Również ważną kwestią jest uregulowanie w umowie o roboty budowlane możliwości zlecenia części robót podwykonawcom. Jeżeli nie chcemy, aby prace wykonywała inna firma niż ta, z którą podpisujemy umowę, to powinniśmy wyraźnie zaznaczyć to w jej treści. W praktyce często zdarza się bowiem, że wykonawcy robót budowlanych nie mają wśród swoich pracowników osób wykwalifikowanych w poszczególnych rodzajach prac (np.: kanalizacja, elektryka) i wygodniej im jest podzlecić te prace innym firmom. W tym zakresie ważne jest także uregulowanie sposobu zapłaty wynagrodzenia podwykonawcom.

Zgodnie z art. 6471 § 5 kodeksu cywilnego, inwestor wraz z wykonawcą ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy. Co to w praktyce oznacza? Nawet jeżeli zapłaciliśmy już 100% wynagrodzenia przewidzianego dla wykonawcy, to jeżeli wykonawca nie zapłacił podwykonawcy swoich należności, podwykonawca może żądać zapłaty również bezpośrednio od inwestora, czyli od nas. Nie są to rzadkie przypadki. Często zdarza się, że inwestorzy płacą dwa razy za te same prace, na rzecz różnych podmiotów i koszty inwestycji znacznie przekraczają zaplanowany budżet.

Przeczytaj także: Kiedy można zmienić wykonawcę robót budowlanych i jak to zrobić?

Dlaczego trzeba podpisywać umowę z wykonawcą robót budowlanych?

Należy również zastanowić się nad sposobem określenia wysokości wynagrodzenia za wykonane prace. Do wyboru mamy wynagrodzenie kosztorysowe albo ryczałtowe.

Podstawę wynagrodzenia kosztorysowego stanowi kosztorys, który nie jest możliwy do precyzyjnego ustalenia w chwili podpisania umowy. Oczywiście nie ma przeszkód, aby wykonawca sporządził szacunkowy kosztorys przed przystąpieniem do wykonywania umowy, jednak podstawą wypłaty wynagrodzenia będzie kosztorys końcowy, w którym będzie wskazana ilość faktycznie wykonanej pracy i zużytych materiałów. Może się okazać, że końcowy kosztorys będzie zawierał mniejszą kwotę niż kosztorys szacunkowy, ale równie dobrze kwota z kosztorysu końcowego może znacznie przekraczać kwotę z kosztorysu szacunkowego.

W przypadku wynagrodzenia ryczałtowego, kwota jaką mamy zapłacić jest określona w umowie i z góry dokładnie wiemy jaki będzie koszt robót. Wykonawca będzie zobowiązany do wykonania określonych robót, w ramach umówionego wynagrodzenia, nawet jeżeli coś nie zostało przewidziane w umowie, a okaże się konieczne do prawidłowego zbudowania budynku według umowy.
W umowie warto również określić sposób wypłaty wynagrodzenia. Jeżeli go nie określimy, to wykonawca może żądać przyjmowania robót częściami i zapłaty wynagrodzenia za odebrane części.

Podczas negocjowania warunków umowy o roboty budowlane musimy hipotetycznie zakładać, że wykonawca może nie wywiązać się z przyjętych na siebie obowiązków, opóźniać się z wykonaniem części umowy lub umowę wykonać w sposób nienależyty, tak, że zaistnieją wady w budynku - i umownie ochronić się przed następstwami tak negatywnych zachowań.

W takich sytuacjach zastosowanie znajdą przepisy dotyczące umowy o dzieło. Przykładowo, jeżeli wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, to inwestor powinien, najlepiej pisemnie, wezwać go do zmiany sposobu wykonywania umowy wraz z wyznaczeniem odpowiedniego terminu, a po jego bezskutecznym upływie inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie budynku innej osobie, na koszt i ryzyko wykonawcy. Są to uprawnienia ustawowe, które znajdą zastosowanie bez względu na to, czy zawrzemy je w umowie.

Jednak do uprawnień ustawowych można dopisać także inne uprawnienia, które będą służyć stronom danej umowy i te musimy wyraźnie w umowie wyartykułować. W szczególności można dodać postanowienia dotyczące nałożenia określonej kary pieniężnej na stronę naruszającą umowę. Warto także podkreślić, gdyż niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, że również inwestor może odstąpić od umowy przed wykonaniem budynku bez wskazywania jakiegoś szczególnego uzasadnienia, płacąc na rzecz wykonawcy umówione wynagrodzenie z odliczeniem tego, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania budynku.

Na samym końcu, aby mieć pewność, że wykonawca dobrze wykonał swoją pracę i za kilka miesięcy nie pojawi się konieczność wzywania innej ekipy do poprawienia budynku, inwestor może skorzystać z instytucji rękojmi za wady, do której zastosowanie znajdą przepisy dotyczące umów o dzieło, które z kolei w tym zakresie odsyłają do przepisów dotyczących umowy sprzedaży. Rękojmia na wady budynku wynosi 5 lat od daty odbioru budynku.

Budowa domu. Kto będzie kontrolował jakość na Twojej budowie?

Co powinna zawierać umowa z wykonawcami budowy domu?

Patrycja Amrozińska-Kasiak - Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Paweł Kasiak
patrycja.amrozinska@gmail.com
fot. pixabay.com / DasWortgewand