Budowa domu bez dewelopera

Budowa z generalnym wykonawcą jest kuszącą i wygodną propozycją, ale budując dom na własne potrzeby i pod warunkiem, że dysponujemy odpowiednio dużą ilością wolnego czasu warto zastanowić się nad samodzielnym przeprowadzeniem inwestycji.

Samodzielny dobór materiałów, aranżacji domu, otoczenia to niewątpliwe zalety takiego podejścia. Takie rozwiązanie wymaga jednak i pewnego doświadczenia i pewnej wiedzy, abyśmy nie utknęli w jednej z licznych pułapek administracyjnych oraz praktycznych.

Rozwiązanie takie kusi też niższymi kosztami inwestycji, ale czasami może okazać się to złudne, jeśli nie zapanujemy nad liczną rzeszą potrzebnych nam wykonawców. Decyzje związane z wyborem nieprawidłowego materiału, konieczności poprawek w wyniku złej oceny rozwiązań budowlanych mogą okazać się bolesne dla naszej kieszeni, a efekt końcowy może nie odpowiadać naszym marzeniom i planom.

Budujemy samodzielnie i z bankiem

Współpracując z bankiem w finansowaniu naszej budowy na kredytobiorcę spada dużo więcej obowiązków oraz dodatkowych kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu budowlano-hipotecznego. Budując dom trudniej jest na początku inwestycji ocenić końcowe koszty budowy. Przygotowując finansowanie dla naszej budowy musimy uwzględnić kosztorys niejako z naddatkiem, co podwyższa niestety koszty chociażby uzyskania wyższej kwoty kredytu i w efekcie wyższych prowizji za jego udzielenie i obsługę.

Zapewnienie nieco większego finansowania jest konieczne, gdyż musimy w swoim kosztorysie uwzględniać możliwość chociażby utraty części materiałów w wyniku kradzieży, awarii. W przypadku zakupu gotowego domu te sprawy nas nie interesują liczymy jedynie całkowity koszt zakupu domu, a prowadząc budowę musimy przynajmniej uwzględnić dodatkowy koszt ubezpieczenia lub liczyć na szczęście. Składając wniosek kredytowy na konkretna sumę w banku musimy dokładnie określić kosztorys budowy, uwzględniając również powyższe dylematy. Dodatkowym kosztem jest też nasz czas i o tym też nie wolno zapominać.

Równolegle, a najlepiej dużo wcześniej do pozyskiwania finansowania dla inwestycji ruszają prace związane z prawnym otoczeniem budowy. Zapoznanie się z prawem budowlanym jest wręcz konieczne. Bank będzie wymagał, aby budowa prowadzona była zgodnie z przepisami prawa, a dla nas jest to dodatkowo sprawa ewentualnej odpowiedzialności prawnej i finansowej. Ryzyko prowadzenia inwestycji spoczywa wtedy na naszych barkach.

Składamy wniosek

Mając już jednak komplet pozwoleń, projekt, kosztorys i harmonogram budowy możemy przystąpić do składania wniosku kredytowego. Dobrze posiadać już na tym etapie odpowiednią działkę budowlaną, może ona stanowić nasz wkład własny w momencie zaciągania kredytu.

Za rozpatrzenie wniosku kredytowego bank pobierze pierwszą opłatę, najczęściej jest ona stała i wynosi około 200-300 złotych, chociaż coraz częściej banki nie pobierają tych opłat, ale pobrać mogą opłatę za wystawienie promesy kredytowej w podobnej wysokości.

Za uruchomienie kredytu, jeśli decyzja jest pozytywna zapłacimy już 1-3 procent kwoty kredytu. Dodatkowe opłaty związane są z ewentualnymi zmianami w umowie kredytowej, zmianami sposobu określania stopy procentowej i tutaj prowizje mogą sięgać nawet 6 procent kwoty kredytu. Za spłatę przed terminem kredytu zapłacimy też prowizję, przykładowe wartości prowizji zostały zamieszczone w tabeli. Opłaty te to jednak nie koniec.

Niezbędne faktury i wizyty

Bank będzie wymagał od nas przed uruchomieniem kolejnych transz kredytu udowodnienia postępu prac budowlanych. W tym celu może wymagać od nas przedstawienia faktur zakupu materiałów i usług oraz dziennika budowy, a także często będzie chciał przekonać się naocznie poprzez swojego przedstawiciela o postępach budowy. Sęk w tym, że za wizytę bankowca na budowie zapłacimy dodatkowe pieniądze. Jedna taka wizyta kosztuje około 200 złotych. Jeśli transze wypłacane byłyby np. co miesiąc to częstotliwość takich wizyt stanie się uciążliwa finansowo, a są one obowiązkowe bo inaczej nie dostaniemy nowych środków.

Rozliczanie etapów budowy i wizyty na budowie pozwalają bankowi na kontrolę postępu prac, dla nas jako inwestora są też mobilizujące do przyspieszenia budowy. Utrzymanie postępu budowy zgodnie z ekonomiczno-technicznym harmonogramem prac powinno znaleźć odzwierciedlenie w urzędowym dzienniku budowy.

Zakończenie budowy

Zakończenie budowy wiąże się z oddaniem domu do użytku. Z punktu widzenia banku kredytu budowlany przekształcony zostanie w kredyt hipoteczny spłacany przez okres jaki został określony w pierwotnej umowie kredytowej. Konieczne może być w tym momencie określenie hipotecznej wartości domu przez uprawnionego rzeczoznawcę. Oczywiście taka wycena kosztuje i to może być kwota przeciętnie około 1000-1500 złotych. Pamiętać jeszcze musimy o zgłoszeniu zakończenia budowy w nadzorze budowlanym.

I tak o to zakończyliśmy złożony proces budowy domu, godzenia wykonawców, walki z urzędami, efekt z założenia musi być satysfakcjonujący, gdyż wszystkiego przecież dokonaliśmy sami. Z zadowoleniem i już na spokojnie możemy oddać się zamieszkiwaniu, mieszkaniu, urządzaniu...no i oczywiście spłacie kredytu.