Jak czytać księgę wieczystą?

Pierwsza (tzw. dział „I-O”) zawiera informacje o oznaczeniu nieruchomości: jej położeniu, powierzchni, sposobie korzystania, liczbie i oznaczeniu numerycznym działek czy też pomieszczeń (w przypadku lokalu). Niestety nie zawsze dane odnośnie do gruntu odpowiadać będą aktualnemu stanowi, czyli zapisom uwidocznionym w ewidencji. Dzieje się tak, ponieważ zgodnie z ogólną zasadą wpis w księdze wieczystej dokonywany jest na wniosek (i zasadniczo po wniesieniu opłaty).

Dlatego nie należy się specjalnie martwić, jeśli zauważymy pewne rozbieżności pomiędzy wpisami w dziale I-O a stanem faktycznym. Zwróćmy się wtedy o wyjaśnienia do samego właściciela, a za jego pośrednictwem do organu prowadzącego ewidencję gruntów.

W drugiej części działu I księgi (tzw. działu „I-Sp”) odnotowywane są prawa, które przysługują właścicielowi nieruchomości, na przykład prawo przejazdu przez cudzą działkę. Z czysto praktycznego punktu widzenia zapisy w tym dziale nie działają na niekorzyść właściciela (czy też nabywcy) nieruchomości, zwiększając zasadniczo jej użyteczność.

W dziale II księgi powinna figurować osoba podająca się za właściciela nieruchomości – wskazana z imienia i nazwiska, a także imion rodziców lub numeru PESEL (w przypadku osób fizycznych), czy też z nazwy i numeru REGON (dla innych podmiotów, np. spółek). Te same dane wpisywane są dla użytkowników wieczystych gruntu będącego własnością Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.

Zdarza się jednak, że w księdze wieczystej wpisana jest inna osoba niż ta, od której mamy nabyć nieruchomość. Zapis taki niekoniecznie musi oznaczać, iż nasz potencjalny kontrahent nie jest właścicielem nieruchomości – choć wówczas zalecamy wzmożoną czujność. Przyczyn takiego stanu rzeczy może być kilka, najczęściej spotykamy dwie:

1. Okres oczekiwania na dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W przypadku niektórych sądów wynosi on nawet kilka miesięcy od momentu złożenia wniosku.

W takiej sytuacji w księdze znajduje się jednak zawsze wzmianka o złożeniu wniosku dotyczącego zmiany w dziale II. Co prawda nie zawiera ona informacji o treści wniosku, jest to jednak sygnał dla kupującego, że powinien sprawdzić, czego wniosek dotyczy. Może bowiem chodzić o zmianę nazwiska dotychczasowego właściciela, ale równie dobrze o przejście własności na nowego właściciela. Dlatego należy ustalić treści takiego wniosku. W tym celu trzeba przejrzeć dokumenty księgi wieczystej i te, które załączono do wniosku. Uprawniony do tego jest między innymi właściciel (również osoba, która stała się właścicielem niedawno i czeka na wpis jej do księgi wieczystej) oraz notariusz – do tych osób najlepiej zwrócić się zatem w celu wyjaśnienia stanu prawnego;

2. Brak złożenia wniosku o zmianę właściciela.

Z taką sytuacją nie możemy mieć do czynienia w przypadku umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego – notariusz jest bowiem zobowiązany do zawarcia w akcie wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej i wysłania wypisu aktu do właściwego sądu w ciągu trzech dni od jego sporządzenia. Często wniosek nie jest złożony, gdy sprawą nie zajmował się notariusz, a dowodem przejścia własności są postanowienia sądowe (np. o stwierdzenie nabycia spadku, dział spadku, zniesienie współwłasności, podział majątku, przysądzenie własności w postępowaniu egzekucyjnym czy też zasiedzenie) lub decyzje administracyjne (np. o zwrocie nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej jako część gospodarstwa rolnego).

Niemniej wówczas sprzedający musi posiadać dokumenty potwierdzające nabycie przez niego własności, na podstawie których możliwe będzie wpisanie go jako obecnego właściciela w księdze wieczystej. Jako kupujący możemy oczywiście skłaniać go do złożenia stosownego wniosku o wpis w księdze wieczystej, musimy jednak liczyć się z tym, że zmiana tego wpisu trochę potrwa.

Można również, jeśli obie strony są w tym zakresie zgodne, przedłożyć u notariusza sporządzającego im umowę dokumenty potwierdzające przejście prawa własności z osoby wpisanej w księdze na zbywcę (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy dziale spadku) lub nabycie przez niego własności z mocy samego prawa (np. postanowienie o zasiedzeniu). Wprawdzie w zakresie własności nie będzie wówczas działać rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (to instytucja prawna mająca chronić osoby działające w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych – więcej o niej w kolejnym artykule), lecz nie będzie to stanowić żadnej przeszkody we wpisaniu nabywcy jako nowego właściciela (na podstawie aktu notarialnego i przedłożonych do niego dokumentów), a na pewno zys kamy na czasie.

Ewentualne wpisy w działach III i IV księgi wieczystej dotyczą zasadniczo obciążeń nieruchomości, ograniczeń w rozporządzaniu nią oraz roszczeń i praw osób trzecich. Większość z nich wpisywana może być tylko w dziale III (np. służebność, użytkowanie, prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości), gdyż dział IV przeznaczony jest jedynie na wpisy hipotek oraz roszczeń ich dotyczących.

Oczywiście najdogodniejszą sytuację mamy w momencie, gdy ostatnie dwa działy księgi nie zawierają żadnych wpisów (lub wzmianek o wnioskach). Jeśli tak nie jest, nie należy zbyt szybko się zniechęcać. Często bowiem okazuje się, że wpisy te są już nieaktualne i można złożyć wniosek o ich wykreślenie. Zazwyczaj konieczne będzie wówczas przedstawienie dokumentów potwierdzających wygaśnięcie prawa (np. akt zgonu w przypadku dożywocia lub dożywotnich: użytkowania albo służebności osobistej), zakończenie umowy (najmu, dzierżawy) czy też spłacenie długu zabezpieczonego hipoteką (wystawionego przez wierzyciela, np. bank).

Niekiedy do wykreślenia wystarczy nawet samo złożenie opłaconego wniosku – tak będzie np. w przypadku upływu okresu, na jaki ustanowiono służebność, użytkowanie, prawo odkupu lub pierwokupu.

Ale nawet jeśli wpisy obciążeń w działach III i IV będą nadal aktualne, można prowadzić (zazwyczaj wraz ze sprzedającym) rozmowy z osobami uprawnionymi, aby zbywana nieruchomość została zwolniona z tych obciążeń.

Przed dokonaniem zmiany w dziale księgi wieczystej, ale po złożeniu stosownego wniosku sąd wpisuje wzmiankę o złożeniu wniosku. Dlatego przypominamy o konieczności sprawdzenia, czy w którymś z działów nie została zamieszczona taka wzmianka. Wtedy należy sprawdzić, czego dotyczy, ponieważ każdy z wniosków może w konsekwencji uniemożliwić nabycie nieruchomości lub spowodować jej obciążenie.