IDEALNA DZIAŁKA
Idealna działka na dom jednorodzinny powinna mieć nie mniej niż 800–1000 m2, regularny, zbliżony do kwadratu kształt i być płaska. Najlepiej jeśli prowadzi do niej dobra, lecz niezbyt ruchliwa droga i bez kłopotu możemy przyłączyć wszystkie media. Takich idealnych działek jest jednak niewiele, ale na większość niedoskonałości jest sposób.
Mała działka. Będzie ona tańsza, ale jej zagospodarowanie trudne. W praktyce minimum to 600 m2. Dysponując tak małą działką, naprawdę warto rozważyć zabudowę bliźniaczą.
Działka bardzo wąska lub o nieregularnym kształcie. Może to być zdecydowanie większy problem niż mała powierzchnia. W praktyce trudno zagospodarować działkę węższą niż 15 m. Niełatwo znaleźć wówczas projekt katalogowy, choć czasem wystarczy np. przeniesienie tarasu, by dom się zmieścił. Najlepiej zdecydować się na indywidualny projekt, budowa bliźniaka jest w tej sytuacji dobrym pomysłem.
Znaczny spadek terenu. W takiej sytuacji jedyne sensowne rozwiązanie to indywidualny projekt. Może on np. przewidywać podpiwniczenie od strony, gdzie grunt opada.
Niepewny grunt. Zawsze warto zapytać przyszłych sąsiadów, w jaki sposób działka była użytkowana dawniej. Czasem okazuje się, że jest na niej zasypany staw, wywożono tam śmieci albo grunt jest niestabilny i któryś z poprzednich właścicieli zrezygnował z budowy. Jeśli mamy tego rodzaju wątpliwości, a działka nam odpowiada, to warto zaproponować, że na nasz koszt zamówimy badanie gruntu – lepiej za nie zapłacić, niż kupić działkę, której nie da się zagospodarować.
Sąsiedztwo ruchliwej drogi. Najlepiej odsunąć się od drogi i ograniczyć liczbę okien od tej strony. Pomóc może również wybudowanie pełnego, murowanego ogrodzenia, ewentualnie nasypu ziemnego.
Z PLANEM ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Jeśli dla obszaru, na którym leży upatrzona działka, przyjęto już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to formalności związane z budową załatwimy znacznie szybciej i prościej. Plan określa, czy dopuszczalna jest zabudowa i jakie warunki musi spełnić. Najważniejsze kwestie, które reguluje, to:
– przeznaczenie gruntów, np. tylko pod zabudowę jednorodzinną czy też np. na potrzeby działalności przemysłowej, usługowej itp.
– to determinuje nasze przyszłe sąsiedztwo
– minimalną wielkość działki budowlanej;
– to jak duża jej część może zostać zabudowana;
– czy budynki muszą być wolno stojące czy dopuszcza się także zabudowę bliźniaczą lub szeregową;
– ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki;
– jaka ma być szerokość elewacji frontowej;
– jak ma być rozwiązany problem mediów, np. zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnie), kanalizacji itd.
Miejscowe plany zagospodarowania trzeba dokładnie przeczytać, bo mogą bardzo różnić się szczegółowością regulacji. W niektórych gminach na Podhalu wymaga się np., by dachy były bardzo strome, a elewacji nie wykańczano sidingiem, uzasadniając to chęcią zachowania architektonicznej tradycji tego regionu. Plan może też określać, jakie paliwa wolno stosować, choć dość często dopuszcza się dużą swobodę, docelowo przewidując np. gazyfikację, ale do tego czasu pozostawiając pełną swobodę wyboru opału.
Plany są dostępne w odpowiednim urzędzie gminy, są też publikowane w Dziennikach Urzędowych odpowiednich województw, a te ostatnie są dostępne w formie elektronicznej w Internecie.
Jeśli planu nie ma, to nawet nie będąc właścicielem działki, możemy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w której przedstawione powyżej wymagania co do sposobu zabudowy będą ujęte. Jednak na wydanie decyzji możemy czekać nawet kilka miesięcy, a jeśli działka, którą zamierzamy kupić, nie sąsiaduje z inną, już zabudowaną, to zgody na zabudowę najpewniej nie otrzymamy.
Ciąg dalszy artykułu w wersji papierowej Dom Polski 2012
