Budujemy Dom
Przed budową / Działka / Artykuły

Wybieramy działkę - czym się kierować?

Wybieramy działkę - czym się kierować?

Wybór działki to najważniejsze zadanie, przed jakim stoi inwestor planujący budowę domu. Istotne są parametry posesji – wielkość i kształt, jej lokalizacja, status prawny, a także obecność niezbędnej infrastruktury.

WYBIERAMY DZIAŁKĘ - PARAMETRY I LOKALIZACJA

Trudno określić idealną powierzchnię działki przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego. Można jednak przyjąć, że wygodna posesja powinna mieć nie mniej niż 800–1000 m². Najlepiej, jeśli parcela ma regularny kształt, zbliżony do kwadratu lub szerokiego prostokąta, płaskie ukształtowanie terenu i właściwe warunki gruntowe. Istotne jest też sąsiedztwo – o wiele lepiej mieszkać w cichej okolicy, niż w pobliżu hałaśliwego warsztatu samochodowego czy uciążliwego sklepu.

Idealna działka budowlana powinna mieć regularny kształt, płaskie ukształtowanie terenu i właściwe warunki gruntowe
Idealna działka budowlana powinna mieć regularny kształt, płaskie ukształtowanie terenu i właściwe warunki gruntowe (fot. M. Szymanik)

Wybierając działkę, należy też zwrócić uwagę, czy prowadzi do niej dobra, utwardzona droga i czy jest regularnie odśnieżana. Lepiej jednak, aby nie była to ruchliwa arteria. Szczególnie dotkliwe mogą być korki, tworzące się w godzinach szczytu. Jeśli teren nie jest uzbrojony, trzeba sprawdzić, czy bez problemu można do niego doprowadzić wszystkie media.

Co jednak zrobić, gdy nie uda się kupić działki spełniającej powyższe kryteria? Nie jest przecież tajemnicą, że najkorzystniej położone i najlepsze pod budowę grunty cieszą się dużym powodzeniem. Na większość niedoskonałości jest na szczęście recepta.

Nie każdego stać na dużą działkę, nie każdy też jest pasjonatem prac w ogrodzie. Kupując mniejszą parcelę, sporo zaoszczędzimy, ale pozostaje dylemat, jak zmieścić na niej wygodny dom. Rozwiązaniem może być zabudowa bliźniacza oraz wielokondygnacyjna.

Większym problemem jest działka bardzo wąska lub o nieregularnym kształcie. W takiej sytuacji trzeba się liczyć z koniecznością wykonania indywidualnego projektu domu, który jest droższy niż projekt katalogowy. Będzie on niezbędny także w przypadku zakupu terenu ze znacznym spadkiem. Biorąc pod uwagę wymagane przez prawo odległości pomiędzy domem a granicą działki, w praktyce trudno będzie zagospodarować parcelę węższą niż 15–16 m.

Przed zakupem ziemi musimy sprawdzić, czy warunki gruntowe pozwalają na budowę na niej domu. Może się bowiem okazać, że grunt jest niestabilny, znajduje się na nim np. zasypany staw lub przysypane śmieci. W razie poważnych wątpliwości – lepiej zapłacić za przeprowadzenie badań gruntu, niż kupić ziemię, na której nie da się wybudować domu.

Nie każda działka zlokalizowana jest przy cichej, ale wygodnej drodze dojazdowej. Jeśli zdecydujemy się na zakup terenu położonego w pobliżu ruchliwej arterii, budowlę należy zaplanować jak najdalej od niej, w głębi działki. Dobrym rozwiązaniem jest też ograniczenie od tej strony liczby okien oraz wzniesienie solidnego, pełnego ogrodzenia lub nasypu ziemnego, który ochroni przed hałasem i drganiami. Jeżeli spodziewamy się naprawdę dużego natężenia ruchu, warto rozważyć budowę domu parterowego, ponieważ ogrodzenie nie ochroni skutecznie przed hałasem wyższych kondygnacji.

WYBIERAMY DZIAŁKĘ - PLAN ZAGOSPODAROWANIA LUB DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

Wybór działki, na obszarze dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest ogromnym ułatwieniem dla inwestora, ponieważ formalności związane z budową będą wtedy dużo mniej uciążliwe, a procedury będą trwały krócej.
Teren, na którym znajduje się działka, może być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To dokument, przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie na nim inwestycji. Reguluje takie kwestie, jak:

  • przeznaczenie gruntów, na przykład tylko pod zabudowę jednorodzinną czy też na potrzeby działalności przemysłowej, usługowej itp. – to determinuje możliwość zabudowy i nasze przyszłe sąsiedztwo; minimalną wielkość działki budowlanej;
  • jak duża jej część może zostać zabudowana;
  • czy budynki muszą być wolno stojące, czy dopuszcza się także zabudowę bliźniaczą lub szeregową;
  • ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki; jaka ma być szerokość elewacji frontowej;
  • jak ma być rozwiązany problem mediów, np. zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnie), kanalizacji itd.

Wybór działki, na obszarze dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest ogromnym ułatwieniem dla inwestora, ponieważ formalności związane z budową będą wtedy dużo mniej uciążliwe, a procedury będą trwały krócej, niż w przypadku działki nieobjętej takim planem. Trzeba jednak mieć świadomość, że taki wariant wiąże się też z pewnymi ograniczeniami.

Plan może na przykład określać, jakich paliw można używać do ogrzewania domu, jakie nachylenie ma mieć dach czy w jaki sposób wykończyć elewację. Dokument należy więc uważnie przestudiować – plany bardzo różnią się szczegółowością oraz zakresem regulacji. Są one dostępne w lokalnym urzędzie gminy oraz publikowane w dziennikach urzędowych województw, które są udostępniane w formie elektronicznej w internecie.

Niestety, znaczna część terenów w naszym kraju nie jest objęta planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zakupiona przez nas działka leży właśnie na takim obszarze, musimy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w której będą ujęte wymienione wyżej wymagania. Jak wspomniano, taka procedura jest czasochłonna – na wydanie decyzji możemy czekać nawet kilka miesięcy. Pozwolenie na budowę uzyskamy szybciej, jeśli działka, którą zamierzamy kupić, sąsiaduje z inną, już zabudowaną.

WYBIERAMY DZIAŁKĘ - WŁASNOŚĆ GRUNTU

Pozwolenie na budowę uzyskamy szybciej, jeśli działka, którą zamierzamy kupić, sąsiaduje z inną, już zabudowaną.
Przed zakupem gruntu trzeba sprawdzić jego status prawny. Oczywiście najlepiej, gdy jest on uregulowany, tzn. gdy nabywamy ziemię od jej jedynego właściciela. Często jednak działki, na skutek dziedziczenia, mają kilku właścicieli. W takiej sytuacji musimy zaspokoić roszczenia ich wszystkich. To warunek, abyśmy mogli stać się jedynym właścicielem i móc swobodnie gospodarować ziemią. Kolejni właściciele powinni być wpisani do księgi wieczystej przypisanej danej działce, jednak zdarza się, że dla posesji takiej księgi nie założono. Jeśli sprawy własności są nieuregulowane, lepiej zrezygnować z zakupu.

W księdze wieczystej znajdują się też informacje o ewentualnym obciążeniu działki – może stanowić ona np. zabezpieczenie pożyczki. Dlatego nabywając ziemię, zawsze żądajmy aktualnego wypisu z ksiąg wieczystych. Dodatkowym zabezpieczeniem jest dołączone do umowy oświadczenie sprzedającego, że działka od chwili sporządzenia wypisu nie została obciążona wierzytelnościami. Dopilnowanie tych kwestii jest niezwykle istotne, ponieważ obciążenia hipoteczne są przypisane do działki i przechodzą na nowego właściciela. Na szczęście, znaczna część ksiąg wieczystych jest dostępna w formie elektronicznej, na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl).

Nabywając działkę, należy również zwrócić uwagę na jej status. Jeśli w ewidencji gruntów figuruje jako rolna lub leśna, musimy wystąpić o zmianę statusu działki lub jej części – najczęściej to tzw. odrolnienie (wyłączenie z produkcji rolnej). Niestety, taka procedura często ciągnie się latami i – szczególnie w przypadku gruntów lepszej klasy – nie musi zakończyć się powodzeniem.

Ponadto chcąc kupić ziemię rolną, gdy nie jesteśmy rolnikami – musimy liczyć się z tym, że prawo pierwokupu, za cenę określoną w umowie przedwstępnej, przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. W praktyce Agencja korzysta z tego prawa tylko w przypadku działek o dużej powierzchni.

WYBIERAMY DZIAŁKĘ - NIEZBĘDNA INFRASTRUKTURA

Jak wspomniano, do działki powinna prowadzić droga dojazdowa, najlepiej publiczna. Zdarza się jednak, że dojazd do posesji wiedzie przez cudzy grunt. W takiej sytuacji niezbędne będzie ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej, czyli poświadczone notarialnie porozumienie z sąsiadem. Może zażądać za takie prawo wynagrodzenia. Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, pozostaje wystąpienie na drogę sądową. Informacja o służebności drogi koniecznej jest umieszczana w księdze wieczystej działki.

Każda działka musi być zaopatrzona w wodę, prąd i odprowadzenie ścieków. Najważniejszy jest prąd, bo przyłączenia do sieci energetycznej w praktyce nie da się zastąpić.
Kolejną kluczowa kwestią są media. Każda działka musi być zaopatrzona w wodę, prąd i odprowadzenie ścieków. Nawet jeśli w pobliżu działki biegnie linia energetyczna lub wodociąg, powinniśmy uzyskać od właściwych zakładów (energetycznego, wodociągowego) pisemne potwierdzenie tzw. gotowości na przyłączenie i jego warunków technicznych. Nie znaczy to jeszcze, że zostaniemy do nich przyłączeni w rozsądnym czasie.

Najważniejszy jest prąd, bo przyłączenia do sieci energetycznej w praktyce nie da się zastąpić. Natomiast w razie problemów z przyłączeniem do wodociągu, możemy zdecydować się na studnię, jeśli zaś nie mamy dostępu do kanalizacji zbiorczej – na szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków, choć może się zdarzyć, że miejscowy plan zagospodarowania wymusza np. przyłączenie do kanalizacji.

Warto wybrać działkę, w pobliżu której znajduje się przystanek autobusowy lub stacja kolejowa. Docenią to szczególnie rodziny z dziećmi i młodzieżą w wieku szkolnym. Samochód bywa zawodny, na drogach mogą też powstawać korki, warto mieć więc alternatywę w postaci komunikacji publicznej, najlepiej kursującej z odpowiednią częstotliwością. Z podobnych powodów lepsza będzie działka, w pobliżu której zlokalizowane jest przedszkole, szkoła, przychodnia zdrowia oraz inne miejsca usługowe.

Norbert Skupiński
fot. otwierająca: iStock

aktualizacja: 2015-02-03

Dodaj komentarz

Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Co zawiera plan zagospodarowania przestrzennego?

Ogromnym ułatwieniem dla inwestora jest wybór działki na obszarze, dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją
LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją Pracownia projektowa LK&Projekt otrzymała dwa wyróżnienia w Konkursie "Twój dom - Dialog z tradycją"  organizowanym przez Samorząd ...
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach W sobotę 27 listopada w 11 miastach Polski będzie można uzyskać bezpłatne porady notariuszy na tematy związane z dziedziczeniem, spadkami, ...
Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych (GBDOT). Jedna baza wiele możliwości. Główny Geodeta Kraju poinformował o rozpoczęciu prac nad realizacją projektu „Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych ...
Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x