Budujemy Dom
Przed budową / Działka / Artykuły

Działka idealna - jak ją wybrać?

Wybór działki to bez wątpienia jeden z najważniejszych momentów podczas inwestycji. Niestety, dostępność najlepszych gruntów budowlanych jest ograniczona, dlatego ten etap trwa nieraz dłużej, niż samo wznoszenie domu.

Działka idealna - jak ją wybrać?

DZIAŁKA IDEALNA

Jakie parametry charakteryzują idealną działkę? Przede wszystkim nie może być zbyt mała. Najwygodniej budować na posesji o powierzchni nie mniejszej niż 800–1000 m². Nie powinna mieć skomplikowanego kształtu – najlepiej, gdy jest on zbliżony do kwadratu lub szerokiego prostokąta. Zadanie znacznie ułatwia również płaskie ukształtowanie terenu i odpowiednie warunki gruntowe.

Wybierając teren, baczną uwagę trzeba zwrócić na sąsiedztwo. Szkoła, większy sklep czy hałaśliwy warsztat samochodowy mogą być niezwykle uciążliwe, dlatego lepiej zdecydować się na lokalizację w cichej okolicy. Oczywiście, parcela położona w głuszy też nie jest najlepszym rozwiązaniem. Istotne przecież, by prowadziła do niej dobra, utwardzona i regularnie odśnieżana droga. Poza tym domy położone na uboczu, pozbawione czujnego oka sąsiada, są bardziej narażone na włamania.

Tyle teorii. W praktyce często nie można znaleźć działki spełniającej wszystkie powyższe kryteria. Nie znaczy to jednak, że musimy rezygnować z zakupu i odkładać decyzję o budowie na później. Na wiele niedoskonałości są bowiem recepty. W przypadku małej powierzchni, można rozważyć zabudowę bliźniaczą oraz wielokondygnacyjną.

Budować można również na parceli o nieregularnym kształcie, bardzo wąskiej lub ze znacznym spadkiem. Trzeba się tylko liczyć z koniecznością wykonania indywidualnego projektu domu, co będzie bardziej kosztowne od wyboru projektu z katalogu. I na zagospodarowanie działki usytuowanej przy ruchliwej drodze można znaleźć sposób. Należy wtedy zaplanować siedzibę jak najdalej od niej, w głębi posesji.

Poza tym warto ograniczyć od tej strony liczbę okien oraz rozważyć wzniesienie solidnego, pełnego ogrodzenia lub nasypu ziemnego, który ochroni przed hałasem i drganiami. Jeżeli spodziewamy się naprawdę dużego natężenia ruchu, powinniśmy zdecydować się na budowę domu parterowego, ponieważ ogrodzenie skutecznie ochroni przed hałasem tylko najniższą kondygnację.

MEDIA I INFRASTRUKTURA

Idealna działka powinna być dobrze skomunikowana. Zdarza się jednak, że dojazd do posesji wiedzie przez grunt sąsiada. W takim przypadku niezbędne będzie ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej, czyli poświadczone notarialnie porozumienie z właścicielem sąsiedniego terenu. Uwaga! Za takie prawo może on zażądać wynagrodzenia. Jeżeli nie uda się nam porozumieć, możemy wystąpić na drogę sądową. Informacja o służebności drogi koniecznej jest umieszczana w księdze wieczystej działki.

Jeżeli teren nie jest uzbrojony, trzeba sprawdzić, czy bez problemu można do niego doprowadzić wszystkie media – wodę, prąd i kanalizację. Warto uzyskać od zakładu wodociągowego i energetycznego pisemne potwierdzenie tzw. gotowości na przyłączenie i jego warunków technicznych.

Najistotniejszy jest prąd – przyłączenia do sieci energetycznej raczej nie da się zastąpić. Natomiast w razie problemów z przyłączeniem do wodociągu, można zdecydować się na wykopanie studni. W przypadku braku dostępu do kanalizacji zbiorczej pozostaje wybudowanie szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków – o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wymusza przyłączenia do kanalizacji.

Bardzo ważna jest odległość działki od punktów usługowych, sklepów, przychodni zdrowia, a w przypadku rodzin z dziećmi i młodzieżą w wieku szkolnym – także przedszkola i szkoły. Ponieważ samochód bywa zawodny, a na wielu drogach tworzą się korki, warto mieć alternatywę w postaci komunikacji publicznej, kursującej z odpowiednią częstotliwością. Z tego powodu lepsza będzie działka położona w pobliżu przystanku autobusowego lub stacji kolejowej.

Najlepiej kupić działkę, do której doprowadzone są już media – woda, prąd i odprowadzenie ścieków. fot. FOTOLIA

KWESTIE PRAWNE

Przed zakupem gruntu trzeba sprawdzić jego status prawny. Najlepszy wariant jest taki, gdy posesję nabywamy od jednego właściciela. Jeżeli na skutek dziedziczenia ma ich ona kilku, musimy zaspokoić roszczenia wszystkich. Tylko spełniając ten warunek staniemy się jedynym właścicielem i będziemy mogli swobodnie gospodarować ziemią. Kolejni właściciele powinni być wpisani do księgi wieczystej. W dokumencie tym znajdują się również informacje o ewentualnym obciążeniu działki (może stanowić ona np. zabezpieczenie pożyczki).

Pamiętajmy, że obciążenia hipoteczne są przypisane do działki i przechodzą na nowego właściciela. Dlatego nabywając ziemię, zawsze żądajmy aktualnego wypisu z ksiąg wieczystych, a dodatkowo poprośmy sprzedającego o napisanie oświadczenia, że działka od chwili sporządzenia wypisu nie została obciążona wierzytelnościami.

Kolejną kwestią jest sprawdzenie w ewidencji gruntów, jaki status ma nasza działka. Jeżeli figuruje jako rolna lub leśna, musimy wystąpić o zmianę jej statusu – najczęściej to tzw. odrolnienie (wyłączenie z produkcji rolnej).

PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Nabywając działkę musimy sprawdzić, czy teren, na którym jest ona położona, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan to bardzo istotny dokument, przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie na nim inwestycji. Plany bardzo różnią się szczegółowością, mogą regulować takie kwestie, jak:

  • przeznaczenie gruntów, np. tylko pod zabudowę jednorodzinną czy na potrzeby działalności przemysłowej, usługowej itp. – od tego zależy możliwość zabudowy i nasze przyszłe sąsiedztwo;
  • minimalna wielkość działki budowlanej;
  • jak duży jej fragment może zostać zabudowany;
  • czy budynki muszą być wolno stojące, czy dopuszcza się także zabudowę bliźniaczą lub szeregową;
  • ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki;
  • jakie nachylenie ma mieć dach;
  • jaka ma być szerokość elewacji frontowej i jak ma być ona wykończona;
  • jak ma być rozwiązany problem mediów, np. zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnie), kanalizacji itd.;
  • jakich paliw można używać do ogrzewania domu.

Jak widać, wybór lokalizacji na obszarze, dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Z drugiej strony formalności związane z budową będą wtedy dużo mniej uciążliwe, a procedury krótsze, niż w przypadku działki nieobjętej takim planem.

W tej drugiej sytuacji musimy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Tak procedura jest niestety czasochłonna – na wydanie dokumentu możemy czekać nawet kilka miesięcy. Żeby wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla działki, nie musimy być jej właścicielem. Może to zrobić każdy. Decyzję dopuszczająca budowę domu otrzymamy łatwiej i szybciej, jeżeli nasza posesja sąsiaduje z inną, już zabudowaną – przy tym, za "sąsiednią" uznaje się nie tylko działkę, z którą mamy wspólną granicę. Może być ona położona np. po przeciwnej stronie drogi, po prostu w pobliżu.

Norbert Skupiński
fot. otwierająca: PROADAPT

aktualizacja: 2016-09-26

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

Jak konkretnie sprawdzić czy ziemia ma jedego właściciela i nikt inny nie rości sobie do niej praw?

Gość: szymon

13 Lut 2016, 14:11

Dobra działka to skarb, praktyka pokazuje że tych dobrych na rtnku jest coraz mniej niestey. Zostają działki z problemami typu słabe grunty, zagrożenie osuwiskiem lub nawet osuwiskowe albo skomplikowany stan prawny ....

Gość: Avageo

11 Lut 2016, 09:26

Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Jak wybudować dom na działce rolnej

Działki rolne są zwykle malowniczo położone i mają stosunkowo niskie ceny. Chętnie więc są wybierane jako atrakcyjne miejsce na zbudowanie domu w przyszłości lub traktowane jako inwestycja w ziemię, którą kiedyś będzie można sprzedać z dużym zyskiem.

LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją
LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją Pracownia projektowa LK&Projekt otrzymała dwa wyróżnienia w Konkursie "Twój dom - Dialog z tradycją"  organizowanym przez Samorząd ...
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach W sobotę 27 listopada w 11 miastach Polski będzie można uzyskać bezpłatne porady notariuszy na tematy związane z dziedziczeniem, spadkami, ...
Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych (GBDOT). Jedna baza wiele możliwości. Główny Geodeta Kraju poinformował o rozpoczęciu prac nad realizacją projektu „Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych ...
Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x