Budujemy Dom
Przed budową / Działka / Artykuły

Jakie mogą być wady ukryte działki budowlanej i jak ich uniknąć?

Kupując działkę pod budowę domu, powinniśmy kierować się raczej rozumem, niż sercem. Bo uwiedzeni urodą nowego miejsca, możemy przeoczyć wady, które utrudnią wykorzystanie kupionej posesji, narażą nas na dodatkowe koszty lub uczynią mieszkanie tam mniej komfortowym. Wyjaśniamy, czego i z jakiej racji, warto się wystrzegać.

Jakie mogą być wady ukryte działki budowlanej i jak ich uniknąć?

Decyzja zapadła: chcemy mieszkać w domu. I nie chcemy go kupić, tylko wybudować. Żeby był dokładnie taki, jak sobie wymarzyliśmy.

Przed pochopnym kupowaniem działek, z pozoru idealnych, ma Cię, Szanowny Czytelniku, ten tekst przestrzec.
Jeśli nie odziedziczyliśmy działki po babci, albo nie sprezentowali nam jej teściowie, to najpierw musimy kupić odpowiednią parcelę. Najważniejsze kryteria, jakie powinniśmy brać pod uwagę przy wyborze działki, to jej lokalizacja i możliwość wybudowania na niej takiego domu, który najbardziej odpowiada naszym potrzebom i aspiracjom.

Ale bywa, że decydująca okazuje się uroda nowego miejsca.

Jaka jest idealna działka?

Idealna działka budowlana, zdaniem fachowców i większości poszukujących, to kwadrat lub zbliżony do kwadratu prostokąt o powierzchni około 1000 m2. Na takiej parceli można posadowić w zasadzie dowolny dom. Na działce o powierzchni 1000 m2, będącej wąskim prostokątem, wybudowanie rozłożystej, parterowej siedziby może okazać się niemożliwe. Idealna działka ma wjazd od północy, co pozwoli na usytuowanie domu w taki sposób, że potrzebujące raczej chłodu i mniejszej ilości światła kuchnia i garaż znajdą się od ulicy, a dobrze nasłoneczniony salon od południa. Od południa urządzimy także ogród, na który salon otworzy się dużymi przeszkleniami, w które nie będą zaglądali przechodzący ulicą sąsiedzi. Poza tym, na takiej działce najłatwiej wybudować dom energooszczędny.

Tu ważna uwaga dla miłośników słońca – na tarasie z ekspozycją południową, latem bez np. markiz, trudno będzie wytrzymać. Gorące płytki parzą w stopy, a pod rozłożoną markizą może być duszno.

Idealna parcela budowlana jest płaska, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położona w zasięgu wszystkich potrzebnych sieci (prąd, woda, kanalizacja, gaz, ewentualnie telefon). W ładnym sąsiedztwie, może nawet pod lasem. A jednocześnie blisko publicznej komunikacji (przystanku autobusowego lub stacji kolejki), szkoły (jeżeli mamy dzieci), sklepu i apteki.

W zwartej zabudowie miejskiej o idealną działkę budowlaną trudno, ale na przedmieściach i w mniejszych miejscowościach jej znalezienie wciąż jest i jeszcze długo będzie realne.

Wyobraźmy sobie zatem, że znaleźliśmy nasz ideał. Kupiliśmy, a potem okazało się, że ideał nie jest bez skazy. A nawet, że ma feler. I to duży.

Właśnie przed pochopnym kupowaniem działek z pozoru idealnych, ma Cię, Szanowny Czytelniku, ten tekst przestrzec. Wady, które opisujemy, nie uniemożliwiają wykorzystania działki i zbudowania na niej domu. Narażają jednak inwestora na znaczne i niepotrzebne koszty, albo istotnie i często na całe lata obniżają komfort mieszkania w nowym miejscu.

Oczywiste dla fachowca, mogą umknąć uwadze mniej doświadczonego poszukiwacza własnego miejsca na ziemi. Poniższe przykłady nie wyczerpują całego katalogu wad działek. 

  1. Daleko od miasta - wada działki budowlanej
  2. Piękna działka budowlana z drzewami pośrodku
  3. Wada działki budowlanej ukryta w papierach
  4. Wady działki budowlanej blisko wody
  5. Działka budowlana z widokiem na blok
  6. Prywatna droga dzielona z sąsiadami - wada ukryta działki budowlanej
  7. Wąska działka - wada działki budowlanej
  8. Działka ze spadkiem terenu - wada działki budowlanej
  9. Działka z ruiną - wada działki budowlanej
  10. Złe warunki gruntowe - wada działki budowlanej
  11. Działka bez dostępu do mediów - wada działki budowlanej

Jak uniknąć kupna działki budowlanej z wadą?

Sprawdzać, sprawdzać i jeszcze raz sprawdzać. Wielokrotnie oglądać upatrzoną parcelę i przepytywać sąsiadów.

Przed kupnem ziemi należy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę kupna działki. Umowa przenosząca własność nieruchomości będzie bowiem ważna tylko wtedy, gdy zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

W księdze wieczystej znajdziemy informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim księgi będą informacje o obciążeniu działki np. służebnością drogi koniecznej (kiedy jedyna droga do posesji sąsiada prowadzi przez tę, którą chcemy kupić), a w dziale czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki przechodzą na kolejnego właściciela nieruchomości.

Jeśli zatem aktualny posiadacz naszej wymarzonej działki wziął pod jej hipotekę pół miliona złotych kredytu, to jego dług wraz z działką przejdzie na nas.

Sprzedający powinien przedstawić u notariusza aktualny wypis z ksiąg wieczystych (najlepiej z dnia zawarcia umowy). Dobrze też, gdy w treści umowy kupna, znajdzie się oświadczenie aktualnego właściciela, że od chwili sporządzenia wypisu hipoteka nieruchomości nie została obciążona.

Jeżeli interesująca nas nieruchomość jest położona na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Plan stanowi także, jak wysoki budynek możemy wznieść, jaki procent powierzchni można zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Plan zagospodarowania określa również możliwość sytuowania domu na działce, czyli np. jego odległość od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, kształt dachu, a czasami nawet jego kolor i kolor ścian.

Warto się upewnić, czy na tej konkretnej parceli można wybudować taki dom, jaki sobie wymarzyliśmy. Plan może nakazywać przyłączenie naszej posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli taka jest w pobliżu lub wtedy, gdy powstanie) lub wodociągowej. Może zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). Określa też rodzaj zabudowy i to, czy w sąsiedztwie posesji mogą pojawić się bloki albo punkty usługowe, warsztat, czy zakład przemysłowy.

Jeśli dla interesującego nas terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, nie musimy być zatem właścicielem gruntu. W decyzji znajdziemy podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. A nie mając jej w ręku, nie możemy być pewni, że na wybranej działce będziemy mogli się budować.

Warto też wystąpić do zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego o wydanie technicznych warunków przyłączenia. To, że linia energetyczna lub gazociąg przebiegają blisko działki, nie musi wcale znaczyć, że łatwo z nich skorzystamy. Może to np. być linia średniego napięcia, a do linii niskiego napięcia mamy daleko. Wykonanie przyłączy może też wymagać kłopotliwego przejścia przez działki sąsiadów, bądź pod drogą.

Tyle najważniejsze dokumenty. Pozostaje jeszcze wyruszyć w teren. Dobrze, jeśli mamy możliwość przypatrywania się "upatrzonej" działce przez dłuższy czas. Warto obejrzeć ją podczas wiosennych roztopów i gdy spadnie śnieg. W weekend i w ciągu tygodnia, a także o różnych porach dnia. Zawsze przydatne są rozmowy z sąsiadami: może przestrzegą przed uciążliwym sąsiedztwem albo pochwalą świetną szkołę w pobliżu.

Warto obejrzeć działkę podczas wiosennych roztopów i gdy spadnie śnieg.

No i oczywiście trzeba sprawdzać internetowe fora i poświęcone okolicy strony www oraz czytać miesięcznik Budujemy Dom. 

Janusz Werner

aktualizacja: 2016-09-26

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

wydanie decyzji o warunkach zabudowy może trwać do roku czasu( z reguły jest szybciej ale teoretycznie może się tak zdarzyć) Kto ma na to czas? obserwowanie działki różnymi porami roku ? Widać ze osoba która pisała artykuł nigdy nie kupiła działki

Gość: luk sky

24 Kwi 2016, 16:55

Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Działka idealna - jak ją wybrać?

Wybór działki to bez wątpienia jeden z najważniejszych momentów podczas inwestycji. Niestety, dostępność najlepszych gruntów budowlanych jest ograniczona, dlatego ten etap trwa nieraz dłużej, niż samo wznoszenie domu.

LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją
LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją Pracownia projektowa LK&Projekt otrzymała dwa wyróżnienia w Konkursie "Twój dom - Dialog z tradycją"  organizowanym przez Samorząd ...
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach W sobotę 27 listopada w 11 miastach Polski będzie można uzyskać bezpłatne porady notariuszy na tematy związane z dziedziczeniem, spadkami, ...
Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych (GBDOT). Jedna baza wiele możliwości. Główny Geodeta Kraju poinformował o rozpoczęciu prac nad realizacją projektu „Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych ...
Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x