Budujemy Dom
Przed budową / Działka / Artykuły

Czym się kierować wybierając działkę?

Czym się kierować wybierając działkę?

Kiedy już decydujemy się na zakup działki, nie kierujmy się jedynie własnym przekonaniem o jej przydatności pod budowę, lecz także jej obiektywną wartością rynkową jako inwestycji.

Na każdą oglądaną parcelę starajmy się spojrzeć oczami przyszłego potencjalnego nabywcy. Niezależnie od głębokiego przekonania o niezmienności naszych planów wybierzmy nieruchomość, której wartość rynkowa ma szansę rosnąć.

Ile przestrzeni?

Zagospodarowanie terenuTo kluczowe pytanie, które musimy sobie zadać, przystępując do poszukiwań. Jeśli wybraliśmy wcześniej projekt domu, jego rozmiary i rozkład podpowiedzą nam, jakie muszą być minimalne wymiary, kształt i orientacja naszej parceli. Jeżeli jednak wybór projektu zostawiamy na później, zastanówmy się, co jest dla nas najważniejsze.

O ile planujemy aktywnie spędzać czas w ogrodzie, z pewnością nie zadowoli nas miniogródek w zabudowie szeregowej. Jeżeli natomiast ogród przy naszym domu ma pełnić jedynie rolę "zielonego salonu", nie wybierajmy działki 1500-metrowej działki.

Drugim, obok powierzchni, istotnym parametrem działki jest jej kształt. Szukajmy parceli proporcjonalnej, najlepiej o kształcie nieco wydłużonego prostokąta: najłatwiej wpisać w niego budynek i poszczególne strefy funkcjonalne ogrodu.

Gdzie zapuścić korzenie?

Działka na odludziu to z reguły dodatkowe koszty doprowadzenia mediów, utwardzenia drogi dojazdowej, a także ochrony naszego mienia. Jeśli na co dzień bywamy w mieście, pamiętajmy o możliwości dogodnego dojazdu. Nie polegajmy w tej kwestii wyłącznie na samochodzie; musimy uwzględnić komunikację awaryjną.{avtmod}1{/avtmod}

Najlepiej sprawdzić różne koncepcje komunikacyjne, a przy okazji zbadać stan lokalnych dróg.

Na gruncie prawa

Jeżeli znaleźliśmy już działkę, która odpowiada naszym wymaganiom i jednocześnie spełnia powyższe kryteria, musimy przede wszystkim dowiedzieć się, czy można na niej postawić dom – a więc czy teren jest przeznaczony pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową. Sprawdzimy to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostępnym w gminnym wydziale architektury i urbanistyki – o ile gmina zdążyła już taki plan uchwalić (większość starych planów wygasła, a z przybliżonych danych wynika, że 2/3 gmin w Polsce nie zatwierdziło dotychczas nowych).

Jeśli w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej przez nas działki nie stoi żaden dom, będzie nam bardzo trudno uzyskać pozwolenie na budowę
Jeśli teren nie jest objęty planem, powinniśmy niezwłocznie wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy (formularz i spis niezbędnych załączników otrzymamy w urzędzie). Zarówno wgląd w plan zagospodarowania, jak i złożenie wniosku, są bezpłatne.

Pozostaje już tylko czekać – nawet do pół roku – gdyż gmina, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, musi przeprowadzić (na własny koszt) analizę urbanistyczną działki, wymagającą licznych urzędowych konsultacji.

Analiza ta dotyczy linii zabudowy, dopuszczalnej szerokości i wysokości elewacji frontowej, nachylenia i układu połaci dachowych oraz wysokości kalenicy. Na jej wykonanie (łącznie z wydaniem pozwolenia na budowę) gmina ma pół roku. Chyba że na kolejny rok... zawiesi postępowanie, aby uchwalić plan miejscowy, bo takie prawo również jej przysługuje.

Warto wiedzieć, że jeśli w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej przez nas działki nie stoi żaden dom, będzie nam bardzo trudno uzyskać pozwolenie na budowę. Decyduje o tym zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą na terenach nieobjętych planem należy wznosić budynki nawiązujące gabarytami do sąsiedzkiej zabudowy. Jeśli zatem owa zabudowa nie występuje, w świetle prawa brakuje tym samym punktu odniesienia do określenia "warunków zabudowy".

Rzut oka w przyszłość

W siedzibie gminy poznamy również zamierzenia inwestycyjne, dotyczące najbliższej okolicy. A poznać je warto, bo inwestując w spokój i ciszę, nie marzymy z pewnością o kontemplowaniu widoku pędzących trasą szybkiego ruchu samochodów.

Byle nie "tranzytem"!

Tranzyt

Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – w przeciwnym razie nie otrzymamy ani warunków zabudowy, ani też pozwolenia na budowę. Zdecydowanie najlepiej, jeśli jest to dostęp bezpośredni.

W przypadku parceli pozbawionej takiego dostępu (położonej np. za szczelnym, oddzielającym ją od drogi pasem działek) istnieje możliwość notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, czyli wydzielenia pasa szerokości min. 5,5-6 m. (to wymiar konieczny, który pozwoli w przyszłości przeprowadzić w ramach dojazdu niezbędne media) z działki sąsiada.

Ten nie ma prawa odmówić nam możliwości korzystania z drogi, co gwarantuje zapis notarialny. Jednak praktyka wskazuje, że służebność drogowa bywa przyczyną poważnych konfliktów, a nawet "małych wojen". Zamiast ryzykować, licząc na ludzką prawomyślność i życzliwość, lepiej poszukać działki, do której można się dostać, nie przejeżdżając choćby jednym kołem przez cudze włości.

Działka a rosnące na niej drzewa

Z dobrodziejstwem inwentarza

Jeśli na działce rosną ponad 5-letnie drzewa (uwaga! Nie, jak do niedawna, ponad 30-letnie), bądź stoją stare budowle, które będziemy chcieli usunąć, sprawdźmy w lokalnej służbie ochrony przyrody lub zabytków, czy drzewa można wyciąć, a budynki rozebrać. Jeśli okażą się chronionymi prawem pomnikami przyrody lub zabytkami, czekają nas kłopoty i koszty.

A zatem...

Jeśli mamy już rozeznanie, ile "nasza" działka warta jest dla nas, pora na rozmowę o jej rzeczywistej wartości rynkowej. Znając niedoskonałości działki, oszacujmy koszty ich usunięcia bądź zneutralizowania, zsumujmy je i odejmijmy od orientacyjnej ceny, podanej nam przez pośrednika. Od uzyskanego w ten sposób pułapu cenowego "oberwijmy" jeszcze spory kawałek i od tego dopiero poziomu rozpocznijmy negocjacje.

Agnieszka Rezler

aktualizacja: 2014-05-20

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

Witek!Błagam!Osochodzi!? W tym temacie?

bobiczek

12 Paź 2015, 10:45

Nie wszystkie działki rekreacyjne muszą leżeć na terenie ogródków działkowych. Niektóre grunty na sprzedaż tzw. działki rekreacyjne na sprzedaż mogą być np. ziemią rolną z odpowiednim planem zagospodarowania przestrzennego, lub z możliwością uzyskania warunków zabudowy na ...

Gość: Witek Kasperek

12 Paź 2015, 09:55

Od paru lat 10-letnie drzewa, a nie 5-cio letnie!

Gość: Kusep

24 Sty 2014, 09:00

Pokaż wszystkie komentarze Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Czy istnieją skuteczne sposoby na pozbycie się kreta z działki?

Odpowiedź eksperta: Krety to zwierzęta objęte ścisłą ochroną dlatego dopuszczalne jest ich odstraszanie albo wyłapanie i wyniesienie poza teren działki. Są one wrażliwe na drgania ziemi oraz hałas.

LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją
LK Projekt wyróżniony w Konkursie Twój dom - Dialog z tradycją Pracownia projektowa LK&Projekt otrzymała dwa wyróżnienia w Konkursie "Twój dom - Dialog z tradycją"  organizowanym przez Samorząd ...
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach
Porozmawiaj z notariuszem o spadkach W sobotę 27 listopada w 11 miastach Polski będzie można uzyskać bezpłatne porady notariuszy na tematy związane z dziedziczeniem, spadkami, ...
Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych (GBDOT). Jedna baza wiele możliwości. Główny Geodeta Kraju poinformował o rozpoczęciu prac nad realizacją projektu „Georeferencyjna Baza Danych Obiektów Topograficznych ...
Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x