Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Czy kupić działkę razem z domem?

Zakup działki z domem w stanie surowym teoretycznie powinien sprawić, że szybciej będziemy na swoim, niż gdybyśmy budowali dom od podstaw. Jednak rzeczywistość bywa okrutna i może dojść do tego, że wiele czasu i pieniędzy stracimy na formalności umożliwiające kontynuację budowy lub nawet w ogóle nie będziemy mogli jej dokończyć. Problemów może również przysporzyć stan i zła jakość prowadzonych do tej pory robót.

Zanim kupisz dom w stanie surowym, dokładnie przeanalizuj:

  • pozwolenie na budowę
  • projekt domu i plan zagospodarowania działki
  • warunki zabudowy lub wyciąg z MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
  • wyciąg z ksiąg wieczystych
  • wyciąg z ewidencji gruntów
  • dziennik budowy
  • umowy przyłączeniowe lub warunki techniczne przyłączy (prąd, woda, gaz, kanalizacja)
  • protokoły odbioru istniejących instalacji.


Decydując się na kupno działki razem z domem, powinniśmy dokładnie sprawdzić stan formalny działki i budynku, prawidłowość przestrzegania wymaganych przepisów, a także stan techniczny budynku – najlepiej wspólnie z fachowcem budowlanym.

Niektóre formalności będziemy mogli załatwić dopiero po zakupie nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza przepisania pozwolenia na budowę, więc koniecznie musimy upewnić się, czy nie będzie z tym problemów.

Pozwolenie na budowę wydawane jest m.in. na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub indywidualnych warunków zabudowy. Kupując dom w stanie surowym, powinniśmy zapoznać się z tymi dokumentami (MPZP do wglądu w gminie, warunki zabudowy od właściciela), gdyż oprócz wymogów formalnych związanych z pozwoleniem na budowę, poznamy możliwości wprowadzania ewentualnych zmian w zagospodarowaniu działki (dostawienie garażu, budowa przydomowej oczyszczalni ścieków lub modyfikacje projektu domu).

W przypadku istnienia MPZP dowiemy się też, jakie zmiany mogą pojawić się w sąsiedztwie działki i czy w pobliżu nie jest planowane np. utworzenie strefy przemysłowej, budowa autostrady itp.

Bez pozwolenia budowlanego ani rusz

Pozwolenie na budowę jest podstawowym dokumentem potwierdzającym uprawnienia do prowadzenia robót budowlanych. Oprócz samej decyzji integralnymi załącznikami są: projekt budynku oraz plan zagospodarowania działki. Pozwolenie na budowę ważne jest przez 2 lub 3 lata (zależnie od daty jego wystawienia, informację taką znajdziemy w treści pozwolenia), licząc od daty wydania do rozpoczęcia robót. Również przerwy w prowadzeniu prac budowlanych nie mogą być dłuższe niż 2 lub 3 lata. Po wyznaczonym terminie pozwolenie traci ważność.

Decydujące o dotrzymaniu terminów są daty wpisów o rozpoczęciu robót i kolejnych ich etapach uwzględnione w dzienniku budowy. Jeśli warunki te nie są dotrzymane, to – jeśli zdecydujemy się na zakup – będziemy musieli wystąpić o wydanie nowego pozwolenia, co niekiedy może okazać się niemożliwe, jeśli np. plany zagospodarowania przestrzennego zostały zmienione.

Przepisujemy pozwolenie na budowę

Pozwolenie spełniające warunki ważności można będzie przepisać na nowego właściciela. Wniosek taki składa się w starostwie, przy czym konieczne będą: zgoda osoby, na którą wystawiono pozwolenie, oświadczenie o przyjęciu w całości warunków zawartych w pozwoleniu i prawie do dysponowania nieruchomością, a w przypadku przekroczenia terminu do rozpoczęcia robót także dziennik budowy.

Czy opłaca się kupić działkę razem z domem?
(rys. Tomek Domański)


W przypadku wystawienia pozwolenia na więcej niż jedną osobę (np. małżeństwo) zgodę na przepisanie muszą złożyć wszystkie osoby, na które pozwolenie zostało wydane. Spełniając powyższe warunki, urząd nie może odmówić przepisania pozwolenia, jeśli wydane było na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania i nie dotyczy zabudowy zagrodowej.

Uwaga na działki rolne i siedliska

Problemy mogą wystąpić, jeśli poprzednie pozwolenie wydano na podstawie warunków zabudowy lub dotyczy tzw. siedliska. W pierwszym przypadku urząd może żądać przedstawienia warunków zabudowy wydanej przez gminę na rzecz osoby starającej się o przepisanie pozwolenia. W większości przypadków będzie to tylko dodatkowa formalność, ale gdy są to grunty rolne, należy spodziewać się poważnych komplikacji.

Podobny problem wystąpi w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza na danym terenie jedynie zabudowę siedliskową związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Grunty rolne pod zabudowę siedliskową nie są bowiem gruntami budowlanymi w rozumieniu przepisów o ochronie gruntów rolnych. Otrzymanie pozwolenia wymaga złożenia oświadczenia o dysponowaniu działką na cele budowlane, a grunty rolne takiego statusu nie mają. Ryzykowny więc będzie zakup niewykończonego budynku na działce rolnej, gdyż w najlepszym przypadku czekają nas długotrwałe, często także bardzo kosztowne zabiegi formalne.

W najgorszym razie nie będziemy mogli dokończyć budowy. Lepsza sytuacja dotyczy gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast. Choć formalnie są nadal gruntami rolnymi, to nie dotyczą ich przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co eliminuje konieczność starania się o ich odrolnienie.

Dziennik budowy

Kolejny niezbędny dokument to dziennik budowy, który potwierdza zakres prowadzonych robót. Powinien on zostać zarejestrowany w starostwie i ostemplowany. Dokonane w nim wpisy powinny zawierać informacje o ustanowieniu kierownika budowy oraz o wytyczeniu budynku przez geodetę. Istotna będzie data dokonania wpisu przez geodetę, która nie może być późniejsza niż 2 lub 3 lata po wydaniu pozwolenia na budowę. Pomiędzy kolejnymi wpisami o prowadzonych robotach również przerwy nie mogą być dłuższe niż opisane wyżej. Faktyczny stan zaawansowania robót powinien odpowiadać zapisom w dzienniku budowy.

Księgi wieczyste

Wyciąg z ksiąg wieczystych będzie konieczny przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Zawarte w nim informacje określają:

  • dział I – położenie, wielkość i rodzaj nieruchomości. Uwaga! Do czasu zakończenia budowy nieruchomość traktowana jest jako niezabudowana (chyba że są tam również inne budynki). Mogą tam znaleźć się również tzw. pożytki związane z nieruchomością, np. prawo przejazdu przez sąsiednią posesję;

  • dział II – aktualnego właściciela nieruchomości i użytkownika wieczystego. Właścicielem nieruchomości może być np. gmina i wtedy do zawarcia umowy sprzedaży będzie potrzeba jej zgoda, gdy użytkownik wieczysty przenosi swoje uprawnienia na inna osobę;

  • dział III – obciążenia nieruchomości np. służebnością przesyłu sieci elektroenergetycznej. Uwaga! W księdze wieczystej mogą znaleźć się wzmianki o prowadzonym postępowaniu o wpis. Trzeba wtedy dotrzeć do akt sprawy, aby upewnić się, o co w nich chodzi;

  • dział IV – hipotekę, czyli obciążenie nieruchomości kwotą wierzytelności najczęściej na rzecz banku udzielającego kredytu. W przypadku wpisu do hipoteki najbezpieczniej będzie żądać od właściciela spowodowania jej wykreślenia przed zakupem. Możliwe są też inne rozwiązania, ale wymaga to odrębnych ustaleń między kupującym i sprzedającym. Uwaga! Kwota wierzytelności wpisanej do hipoteki obciąża tę nieruchomość również po jej sprzedaniu.

Równie ważny jest wyciąg z ewidencji gruntów. Zawiera on aktualne informacje o wielkości, lokalizacji i przeznaczeniu gruntu. Zapisy w ewidencji mogą się różnić od tych zawartych w księgach wieczystych i przed zakupem należy to wyjaśnić.

Przyłączenie mediów - formalności

Oprócz wymienionych dokumentów powinniśmy również zapoznać się ze stanem formalności dotyczących przyłączeń mediów. Nie zawsze bowiem do budowy jest doprowadzony prąd, a realizacja przyłącza może nastąpić nawet za kilka lat. Jeśli właściciel dysponuje jedynie tzw. promesą przyłączeniową powinniśmy w rejonie energetycznym – poprzez właściciela – uzyskać przynajmniej warunki przyłączeniowe, które określą wymagania, jakie musi spełniać przyłącze (np. budowa kilkusetmetrowego odcinka na własny koszt). Podobna sytuacja może dotyczyć innych mediów, ale wówczas można zastosować rozwiązania zastępcze, wykonując własne ujęcie wody czy zbiornik na nieczystości płynne.

Wizyta na działce

Przed sfinalizowaniem zakupu działki razem z domem powinniśmy również sprawdzić czy budynek jest stawiany zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. Warto też skontaktować się z kierownikiem budowy, który powinien udzielić wyjaśnień dotyczących sposobu prowadzenia robót i użytych materiałów. Formalnie odpowiada on za prawidłowość wykonanej pracy, zgodnie z projektem, do czasu ewentualnej zmiany kierownika po przepisaniu pozwolenia na budowę.

Zarówno projekt, jak i plan zagospodarowania działki powinny być opatrzone pieczęciami starostwa z wpisanym numerem pozwolenia na budowę. Aby uniknąć późniejszych problemów, powinniśmy sprawdzić, czy dom został umiejscowiony w odpowiednich odległościach od granicy działki i zgodnie z linią zabudowy – odległości te podane są na planie zagospodarowania nieruchomości. Sprawdźmy również odległości od istniejących już obiektów – studni, szamba czy innych budowli zaznaczonych na planie. Zmierzmy zewnętrzny obrys domu, a także wysokość, kąt i kształt dachu.

Parametry te są istotne przy ocenie zgodności budynku z projektem i w razie odchyleń mogą spowodować wstrzymanie robót. Powinniśmy też porównać stan rzeczywisty z wymaganiami nie tylko projektu, ale również MPZP lub warunków zabudowy. Niewielkie odstępstwo od projektu może sprawić, że w konsekwencji będziemy musieli się dostosować do MPZP lub warunków zabudowy.

Stan zaawansowania robót

Sprawdzając stan techniczny domu, musimy zwrócić uwagę przede wszystkim na te elementy budynku, których ewentualne poprawienie będzie niemal niemożliwe lub związane z dużymi wydatkami. Ponieważ stan zaawansowania robót może być różny – od surowych murów z prowizorycznym pokryciem po niemal wykończony budynek – zakres kontroli trzeba dostosować odpowiednio do sytuacji. Łatwiej będzie wykryć poważniejsze usterki, gdy dom jest w pierwszym stadium budowy.

Trzeba również uwzględnić czas w jakim prowadzone były prace. Stojąca przez kilka lat konstrukcja bez należytego zabezpieczenia może ulec poważnym uszkodzeniom. Oczywiście nie będziemy w stanie sprawdzić tzw. robót podlegających zakryciu (izolacji fundamentów, zbrojenia), ale pewne objawy mogą wskazywać na ich niewłaściwe wykonanie.

Fundamenty. Dobrze jeśli nie są całkowicie przysypane ziemią, można będzie bowiem sprawdzić ułożone izolacje przeciwwodne czy ocieplenie. W domach bez piwnic musi być uwzględniona izolacja pozioma ułożona ponad gruntem, która chroni budynek przed zawilgoceniem wodą podciąganą kapilarnie. Trzeba też zwrócić uwagę na poziom podłogi parteru. Gdy znajduje się ona nieznacznie powyżej poziomu gruntu, możemy później (gdy zmieni się ukształtowanie terenu) mieć problemy z odprowadzeniem wody opadowej.

Ściany. Oprócz wzrokowego sprawdzenia, czy nie są one postawione zygzakiem, warto sprawdzić prostopadłość narożników oraz to, czy trzymają pion. W przypadku ścian jednowarstwowych ustalmy, jakiej zaprawy użyto do ich murowania. Jeśli zwykłej, to na ścianie – po otynkowaniu – pojawi się siatka odwzorowania spoin i mur trzeba będzie dodatkowo ocieplać.

Stropy. Patrząc od spodu, oceniamy czy tworzą one równą płaszczyznę. Ewentualne przemieszczenia są akceptowalne pod względem wytrzymałościowym, ale do ukrycia większych odchyleń będziemy musieli zamontować sufit podwieszany.

Schody. Jeśli zostały wykonane jako żelbetowe, sprawdzamy, czy stopnie mają jednakową wysokość, a pierwszy i ostatni stopień mają wysokość uwzględniającą docelowe pokrycie podłogowe.

Dach. Widoczna konstrukcja dachowa nie może mieć dostrzegalnych odkształceń np. ugięć krokwi, śladów zagrzybienia czy pęknięć prostopadłych do przekroju. W przypadku dachu nad poddaszem użytkowym od strony zewnętrznej powinna być ułożona folia paroprzepuszczalna.

Jeśli w budynku dostrzeżemy pęknięcia ścian czy sufitów, wykwity solne czy ślady po zaciekach, koniecznie musimy ustalić, co było przyczyną ich wystąpienia. Szczególnie groźne są długie pęknięcia na ścianach biegnące skośnie zwłaszcza w pobliżu narożników. Świadczą one zazwyczaj o intensywnym osiadaniu budynku na skutek niewłaściwie wykonanych fundamentów.

Wykwity solne czy wyraźne zawilgocenia w dolnych partiach ścian parteru mogą natomiast świadczyć o braku lub uszkodzeniach poziomej izolacji przeciwwilgociowej. W razie podejrzenia poważniejszych uszkodzeń warto zwrócić się do rzeczoznawcy budowlanego, aby na miejscu ocenił stan budynku.

Cezary Jankowski
Ekspert w zakresie tematów budowlanych i instalacyjnych

 

aktualizacja: 2013-01-18

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

Kupiłem notarialnie 2 działki na których stoi dom w budowie od człowieka który otrzymał działki od brata w darowiznie a później po otrzymaniu darowizny(właściciel działek, obdarowany) wystawił pełnomocnictwo notarialne(wszystko za życia) aby ten który mu podarował te działki(brat)w ...

Gość: Karol

01 Wrz 2016, 22:10

Niby demokracja- wolny kraj.Niby własność prywatna a nic nie można zrobić na swoim.I to podejście do obywatela wolnego kraju, gdzie nawet dokończanie zaczętych już robót stwarza więcej trudności niż zaczynanie czegoś od początku.W starostwach mamy odpowiednie komórki zajmujące ...

Gość: Ryszard55

18 Cze 2015, 09:09

bratu odradziłem kupno domu w SSZ - dom był już ocieplony 10cm styropianu i wykonana elewacja - miałby problem z uzyskaniem ŚE - taki dom na styk spełnia wymagania o U<0,3

Gość: adiqq

14 Kwi 2011, 13:16

Pokaż wszystkie komentarze Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Inwestorstwo zastępcze - alternatywna metoda budowy domu

Aaaa... Szukam zastępcy przy budowie domu... skrupulatny, z doświadczeniem budowlanym, wolnym czasem, złotą cierpliwością i o silnych nerwach. Taki człowiek rzeczywiście byłby niezastąpiony dla każdego, kto myśli o własnej budowie, ale sam nie może albo nie chce się nią zająć.
Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x