Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Jak zgodnie z prawem przystąpić do rozbudowy domu jednorodzinnego?

Popularnym rozwiązaniem – stosowanym w celu powiększenia powierzchni mieszkalnej – jest rozbudowa domu. W artykule tym podpowiadamy, jakich formalności należy dopełnić przed przystąpieniem do takiej inwestycji.

Jak zgodnie z prawem przystąpić do rozbudowy domu jednorodzinnego?

Budowę stanowi nie tylko wykonywanie „od zera” obiektu budowlanego, ale także jego odbudowa, rozbudowa czy nadbudowa. Zarówno w przypadku rozbudowy, jak i nadbudowy, zwiększa się powierzchnia użytkowa obiektu oraz jego kubatura. Różnica polega jedynie na tym, że podczas rozbudowy zwiększa się również powierzchnia zabudowy obiektu (czyli dodatkowo zajmujemy jakąś część gruntu), a przy nadbudowie – pozostaje ona bez zmian.

PLAN MIEJSCOWY LUB WARUNKI ZABUDOWY

W sytuacji, gdy decydujemy się na rozbudowę domu, pierwszym krokiem jest ustalenie, czy gmina ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), obejmujący działkę, na której posadowiony jest budynek. Jeśli tak jest – sprawa jest prosta, bowiem to właśnie plan miejscowy zawiera warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące również możliwości powiększenia domu.

Należy zatem wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie wypisu oraz wyrysu z MPZP. Organ administracji nie może odmówić ich wydania, niezależnie od tego, w jakim celu wnioskodawca zamierza wykorzystać ten dokument. Jeżeli na interesującym nas terenie nie ma MPZP, musimy wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zazwyczaj urzędy gminy udostępniają na stronach internetowych wzory takich wniosków, które wystarczy uzupełnić o opis planowanej rozbudowy oraz podanie docelowych parametrów domu.

Nie można zapomnieć o tym, że projekt rozbudowy i nadbudowy domu wymaga sporządzenia także części instalacyjnej przez uprawnionych do tego projektantów.
Decyzja o warunkach zabudowy określa parametry rozbudowywanego domu – w szczególności dopuszczalną powierzchnię zabudowy oraz szerokość i wysokość elewacji frontowej. Na wydanie takiego dokumentu czeka się zwykle od 2 do 4 miesięcy.

PROJEKT ROZBUDOWY

Po ustaleniu przez gminę warunków zabudowy (bądź zweryfikowaniu planu miejscowego), można przystąpić do kolejnego kroku, czyli sporządzenia projektu rozbudowy. Projekt musi zostać wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania i wpisaną na listę członków izby samorządu zawodowego. Powinna ona dopasować nowe rozwiązania do istniejącej konstrukcji budynku oraz do planistycznych wymogów gminy.

Do opisu technicznego, będącego składową projektu, należy dołączyć tzw. opinię geotechniczną, opisującą warunki gruntowe na działce oraz możliwości posadowienia obiektu, a w razie potrzeby również odpowiednią ekspertyzę techniczną z wynikami badania geotechnicznego. Potrzeba ta wiąże się z tym, że w związku z intensywnym rozwojem infrastruktury nierzadko mamy do czynienia z posadowieniem obiektów na terenach o niekorzystnych warunkach geotechnicznych.

Ponadto nie można zapomnieć o tym, że projekt rozbudowy i nadbudowy domu wymaga sporządzenia także części instalacyjnej przez uprawnionych do tego projektantów.

EKSPERTYZA TECHNICZNA

Rozbudowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Wykonanie takiej ekspertyzy niezbędne jest w każdym przypadku dokonywania rozbudowy, natomiast sama ekspertyza techniczna stanowi opracowanie szersze niż opinia techniczna. Ma ona zawierać opis badanych elementów, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy.

Celem ekspertyzy jest określenie przyczyn ewentualnych nieprawidłowości, jak i wskazanie skutecznych sposobów ich usunięcia.

Dobudowa wiatrołapu
fot. Adam Nawrot – Żary

POZWOLENIE POTRZEBNE CZY NIE?

Po nowelizacji prawa budowlanego, która miała miejsce w 2015 r., w przypadku rozbudowy domu jednorodzinnego – zniesiono wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Regulacja ta dotyczy tych inwestycji, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. W praktyce unormowanie to odnosi się do większości przypadków, gdy planowana jest rozbudowa z zachowaniem przepisowych odległości od granic z sąsiednimi działkami. W takiej sytuacji wystarczy zgłoszenie budowy w starostwie lub w urzędzie miasta (w przypadku miasta na prawach powiatu, prezydent ma uprawnienia do działania jako organ powiatu, tj. starosta).

Starosta albo prezydent ma 30 dni na ewentualny sprzeciw.

ODLEGŁOŚĆ OD GRANICY Z SĄSIADEM

Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

  • 4 m – budynek zwrócony ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy;
  • 3 m – budynek zwrócony ścianą bez otworów okiennych bądź drzwiowych w stronę granicy.

Ponadto, w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:

  • sytuowanie domu ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną albo w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m – jeżeli działka ma szerokość mniejszą niż 16 m;

  • sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, jeśli będzie on przylegał (chodzi tutaj o tzw. „dostawienie się”) całą powierzchnią swojej ściany do budynku na sąsiedniej działce (istniejącego lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę – o ile tylko jego część, leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki, będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący bądź projektowany na sąsiedniej działce budowlanej);

  • rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości od sąsiedniej działki budowlanej mniejszej niż 4 m (dom zwrócony ścianą z oknami albo drzwiami w stronę tej granicy) lub 3 m (gdy nie ma on okien albo drzwi w stronę tej granicy), jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary – oraz nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien ani drzwi;

  • sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych bądź drzwiowych.

Co istotne – w wyżej opisanych przypadkach "dostawienia się" do budynku na sąsiedniej działce lub zbliżenia rozbudowywanego budynku poniżej odpowiednio 4 i 3 m, zawsze oznacza objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania i konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.

ZGODA NA ODSTĘPSTWO OD PRZEPISÓW TECHNICZNO-BUDOWLANYCH

W przypadkach szczególnie uzasadnionych, (np. kiedy inwestor – pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na takie cele – nie może zrealizować swego uprawnienia do zabudowy nieruchomości gruntowej ze względu na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane) dopuszcza się odstępstwo od tych przepisów – można wówczas wystąpić do starosty, żeby zwrócił się do ministra do spraw budownictwa o udzielenie upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Przy wydawaniu zgody powinny być brane pod uwagę prawa właścicieli sąsiednich gruntów.

Rozbudowa powinna być poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek oceny materiału dowodowego, w szczególności winien on rozważyć takie okoliczności, jak:

  • treść przepisu, od którego ma być udzielone odstępstwo;
  • ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt;
  • stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich;
  • ocenę proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej.

Organ zobligowany jest do dokładnego określenia, czy celowe jest zastosowanie odstępstwa z wyjątkowo ważnych względów subiektywnych i obiektywnych.

Warto przestrzec jednak przed tym, że zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może sankcjonować samowoli budowlanej.

Ponadto zgoda na odstępstwo z reguły nie jest możliwa, gdy:

  • inwestor mógł (lecz nie zrobił tego) zaplanować budowę obiektu o mniejszych rozmiarach, który spełniałby wymagania przepisów techniczno-budowlanych;
  • odstępstwo miałoby powodować zagrożenie życia ludzi lub bezpieczeństwo mienia;
  • brak możliwości realizacji zamierzenia przez właściciela miałby wynikać jedynie z powodu ograniczeń wprowadzonych planem miejscowym.

PRZED ROZPOCZĘCIEM ROZBUDOWY

Przed przystąpieniem do rozbudowy domu, trzeba dopełnić jeszcze paru formalności w postaci:

1. ustanowienia kierownika budowy – należy to do obowiązków inwestora, lecz istnieje możliwość wskazania, w treści umowy z wykonawcą, że to on ma go zatrudnić;
2. rejestracji dziennika budowy – jest to najważniejszy dokument, który rejestruje przebieg robót oraz wszelkich zdarzeń i okoliczności, jakie miały miejsce w toku prowadzonych prac. Przeważnie można dostać go w starostwie, tam też się go rejestruje;
3. zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót – informujący o tym dokument składa się także w starostwie.

Dodatkowo przy rozbudowie mogą być konieczne:
4. wniosek o wyłączenie przewidzianego do zabudowy gruntu z produkcji rolnej, nawet jeżeli działka jako całość jest przewidziana pod zabudowę – taką decyzję również podejmuje starosta i trzeba czekać na jej wydanie, a następnie uprawomocnienie, bez tego nie dostaniemy pozwolenia na budowę;
5. rozmaite uzgodnienia, np. dotyczące melioracji i ochrony środowiska – często są to tylko oświadczenia odpowiednich wydziałów starostwa, że nie mają zastrzeżeń, ale takie dokumenty też musimy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę.

SAMOWOLA BUDOWLANA

Konsekwencje niedopilnowania powyższych formalności przez inwestora mogą być bardzo poważne. W przypadku potraktowania rozbudowy przez nadzór budowlany jako samowolę budowlaną, właściciel będzie musiał liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów jej legalizacji, a nawet z obowiązkiem jej rozbiórki.

Aleksandra Korczak
Fot. otwierająca: forum.budujemydom.pl/iron87

aktualizacja: 2016-09-26

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

Co do zasady, następca prawny, choćby nabył całość autorskich praw majątkowych, nie może, bez zgody twórcy, czynić zmian w utworze. Taką zmianą są rozbudowa czy przebudowa domu. W pewnych przypadkach podmiot uprawniony z tytułu autorskich praw majątkowych musi mieć możliwość ...

Redakcja

23 Lis 2016, 15:09

Jestem architektem i robiłem ostatnio projekt rozbudowy domu jednorodzinnego.Początkowo był to dom jednorodzinnym, potem była zmiana funkcji na budynek handlowo-usługowy, później jeszcze na gastronomiczno- usługowy a teraz na potrzeby fundacji pomagającej osobom starszym.I tutaj pojawia ...

Gość: Michał

23 Lis 2016, 14:47

Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Jak zabezpieczyć kredyt na budowę domu?

Koszt wybudowania domu, zwłaszcza tego wymarzonego, często przekracza nasze bieżące możliwości finansowe. Z tego też powodu wiele osób decyduje się na zaciągnięcie kredytu. Kredyt stanowi wyraz swoistego rodzaju zaufania, którym kredytobiorca zostaje obdarzony pod pewnymi jednak warunkami, którymi kredytobiorca zabezpiecza spłatę kredytu. Warto o nich wiedzieć, zanim udamy się na pierwszą rozpoznawczą rozmowę do banku...

Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x