Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Zabytkowy budynek - kłopot i atrakcja

Panu Kowalskiemu spodobała się działka, na której znajduje się stary budynek. Duży napis informuje: do sprzedania. Właścicielką okazała się osoba samotna w bardzo podeszłym wieku. Starszej pani zależało na przeniesieniu się do wygodnego pensjonatu i obliczyła, ile pieniędzy będzie na to potrzebne.

Cena okazała się niewygórowana, więc obie strony szybko doszły do porozumienia, ale teraz pan Kowalski zastanawia się: czy warto wziąć sobie na głowę kłopot ze starym budynkiem? Czy będzie go można rozebrać, jeśli remont się nie opłaci? Albo, czy pozwolą go dostosować do potrzeb nowego właściciela?Jak ma postąpić w takiej sytuacji inwestor?

Powinien zwrócić się do właściwego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (WKZ) z prośbą o określenie statusu konserwatorskiego nieruchomości, którą chce kupić - wyjaśnia Wojewódzki Konserwator Zabytków w Warszawie. Dowie się wówczas, czy obiekt znajduje się w rejestrze zabytków.

Należy też sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy nie zostały w nim zawarte ustalenia, dotyczące ochrony obiektu, bo np. cały obszar, na którym się znajduje, jest wpisany do rejestru zabytków. Jeśli okaże się, że budynek jest wpisany do rejestru zabytków, trzeba starannie rozważyć decyzję dotyczącą jego zakupu, gdyż są argumenty przeciw, ale też za.

Rozbiórka za zgodą ministra

Gdyby właściciel chciał rozebrać zabytkowy  budynek, może to zrobić dopiero po wydaniu przez Ministra Kultury decyzji o skreśleniu nieruchomości z rejestru zabytków - art.13 par.5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r.(Dziennik Ustaw z 2003 r. nr 162 poz. 1568 oraz art.39 par.2 ustawy Prawo budowlane (Dziennik Ustaw z 2000 r. nr 106 par. 1126 z późniejszymi zmianami.

Praktyka pokazuje, że w zniszczonym wojną kraju decyzji o rozstaniu z ocalałymi obiektami mającymi wartość historyczną czy artystyczną nie podejmuje się łatwo, nawet gdy nie są już w dobrym stanie. A gdy chce się zachować budynek, dokonać jego renowacji, a zarazem – zmian?

Zmiana kontrolowana

Możliwość przebudowy, adaptacji obiektu zabytkowego, zwłaszcza wpisanego do rejestru zabytków, jest ściśle uzależniona od jego specyfiki. Właściciel zabytku może (art. 27 ustawy o ochronie zabytków) złożyć do WKZ wniosek o wydanie zaleceń konserwatorskich, określających sposób korzystania z obiektu, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich, a także zmian, które można w nim dokonać.

Nasi Czytelnicy są szczególnie zainteresowani możliwością adaptacji starych dworków do swoich potrzeb i od tego uzależniają nabycie takiego obiektu. W Departamencie Ochrony Zabytków Ministerstwa Kultury słyszę, że z reguły konserwatorzy wymagają, aby elewacja dworku została zachowana lub odtworzona wedle kształtu pierwotnego - zdarza się, że ocalały stare rysunki.

Natomiast bardziej „łagodnie” podchodzi się do zamiaru przebudowy wnętrza. Zwłaszcza wówczas, gdy budynek był już kiedyś przerabiany i ulegało ono - niekiedy wielokrotnym - zmianom. Natomiast jeśli zachował się oryginalny układ wnętrza - konserwator z reguły nie wyraża zgody na jego przebudowę. Możliwe jest jednak założenie instalacji grzewczych czy wodno-kanalizacyjnych z uwzględnieniem nowoczesnej techniki.

Oczywiście, nikt nie wyrazi zgody na rozebranie zabytkowych pieców, choć nie muszą być one użytkowane. Właściciel musi się też liczyć z ograniczeniami w przebudowie domu, który wprawdzie nie znajduje się w rejestrze zabytków, ale położony jest na terenie zabytkowym, np. na Starówce. Wówczas - przykładowo - o dobudowaniu piętra „wyskakującego” ponad wysokość istniejącej zabudowy nie ma co marzyć.

Obowiązkowa odbudowa lub remont

Potencjalny nabywca zabytkowego budynku musi się jeszcze liczyć z tym, że jeśli obiekt wpisany do rejestru zabytków stanowi własność gminy, powiatu czy skarbu państwa, wówczas jego sprzedaż, darowizna, oddanie w użytkowanie wieczyste wymagają pozwolenia WKZ (art. 134 pkt. 2 ustawy o ochronie zabytków). W decyzji zezwalającej na taką transakcję WKZ może nałożyć na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu obiektu w określonym terminie (art. 29 ustawy o gospodarce nieruchomościami - Dziennik Ustaw z 2000 r. nr 46 poz. 543 z późniejszymi zmianami).

Warto też wiedzieć, że ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami umożliwia staroście - na wniosek konserwatora - wywłaszczenie nieruchomości na rzecz skarbu państwa lub gminy, na terenie której jest położony. Dzieje się tak wówczas, gdy właściciel nie chce lub nie może usunąć groźby zniszczenia lub uszkodzenia zabytkowego budynku wpisanego do rejestru zabytków. Decyzję o wywłaszczeniu poprzedza decyzja o zabezpieczeniu obiektu w formie tymczasowego zajęcia, do czasu usunięcia zagrożenia. Jeśli usunięcie zagrożenia nie jest możliwe, dopiero wtedy następuje wywłaszczenie.

Pół tysiąca wpisów rocznie

Z przedstawionych tu informacji wynika, że posiadanie obiektu zabytkowego, lub położonego na terenie objętym ochroną, znacznie ogranicza swobodę dysponowania nim przez właściciela i nakłada na niego liczne obowiązki. Jednak niech Czytelnicy zainteresowani posiadaniem zabytkowego budynku nie wyciągają wniosku, że chcę im obrzydzić kupno takiej nieruchomości. Chcę tylko przedstawić niektóre problemy, z jakimi będą mieli do czynienia.

Mimo, że jest ich wiele, do rejestru zabytków wpisywanych jest ponad 500 obiektów rocznie. Czyli starzy i nowi ich posiadacze chcą brać sobie na głowę liczne kłopoty i znaczne niekiedy wydatki, aby sprostać wymaganiom cytowanej tu wielokrotnie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz innych aktów prawnych. Dlaczego?

Jest szansa na dotację

Jednym z powodów jest możliwość uzyskania dotacji z budżetu Ministerstwa Kultury, konserwatora wojewódzkiego lub z kasy samorządu terytorialnego na odbudowę zabytków wpisanych do rejestru. Jeśli zabytek jest szczególnie cenny, wiąże się np. z postacią historyczną, o której pamięć ma duże znaczenie dla kultury narodowej czy lokalnej społeczności, lub jest dziełem znanego architekta, cenionych artystów-rzeźbiarzy itp., wówczas udaje się nawet uzyskać pomoc ze wszystkich trzech źródeł, a kwota dotacji może pokryć 100% kosztów związanych z renowacją.

Taka zrzutka pieniędzy z kilku kas, wśród których bywają też prywatne, stwarza szansę ocalenia dla potomnych wartościowego dorobku kultury narodowej. Do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Warszawie wpływa rocznie kilkadziesiąt wniosków o dotacje. Kilkanaście spośród nich jest rozpatrywanych pozytywnie.

Zawiadom, uzgodnij...

Na koniec jeszcze kilka praktycznych informacji dla tych, którzy zabytkową nieruchomość, wpisaną do rejestru zabytków, właśnie nabyli. Otóż istnieje obowiązek zawiadomienia właściwego WKZ o wszelkich zmianach dotyczących stanu prawnego nieruchomości (art. 28 pkt. 4 ustawy o ochronie zabytków). Za niedokonanie tego obowiązku grozi kara grzywny (art. 113 par.1 pkt. 4 tej ustawy).

W odniesieniu do obiektów wpisanych do rejestru zabytków, lub znajdujących się na terenie wpisanym do tego rejestru, przed wystąpieniem o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub o pozwolenie na budowę, inwestor musi uzgodnić projekt zamierzenia inwestycyjnego z właściwym WKZ.

W innym przypadku - zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej uzgadnia (w trybie art.106 Kodeksu postępowania administracyjnego) projekt zamierzenia inwestycyjnego z właściwym WKZ.

Irena Scholl

aktualizacja: 2008-01-10

Dodaj komentarz

Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 
Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x