Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu

W sytuacji gdy brak jest aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę inwestor musi najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

  • lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  • sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosowny wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor składa do wójta /ewentualnie burmistrza bądź prezydenta miasta/.

Wniosek powinien zawierać:
  • planowany sposób zagospodarowania działki oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • istotne parametry techniczne inwestycji,
  • zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzania ścieków.

Wraz z wnioskiem należy złożyć:

  • kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji,
  • wypisy z ewidencji gruntów.

Aby uzyskać pozytywną decyzję inwestor musi wykazać, że w sąsiedztwie znajduje się działka zabudowana w podobny sposób, a nadto, że działka ma dostęp do drogi publicznej, zaś w przypadku gdy działka nie jest uzbrojona, inwestor powinien urządzenia wykonać we własnym zakresie ewentualnie przedstawić stosowne zobowiązania/umowy, że odpowiednie jednostki wykonają stosowną infrastrukturę np. umowę z zakładami energetycznymi, że doprowadzą linię energetyczną do danej nieruchomości.

Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego decyzja powinna być wydana w ciągu 2 miesięcy. Decyzja staje się ostateczna jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania strony jej nie zaskarżą. Od decyzji można się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Uwaga projekt

Obecnie w Polsce niespełna 20% kraju objęte jest aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego. Ten fakt jak również zbliżające się wydarzenie sportowe jakim jest EURO 2012, którego współgospodarzami będzie Polska, przyśpieszyło prace nad zmianą tego stanu rzeczy. Do komisji sejmowych trafił ostatnio opracowany przez Ministerstwo Budownictwa projekt zmian ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717). Główne założenie tego projektu to przyśpieszenie uchwalania miejscowych planów tak, aby w ciągu 3 lat od wejścia w życie nowelizacji planami tymi był objęty cały obszar Polski. Jakie są główne założenia projektu:

  • skrócenie terminów uchwalania planów,
  • automatyczne odrolnienie gruntów w granicach administracyjnych miast,
  • obowiązkowa renta planistyczna w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości po jej uchwaleniu /renta planistyczna byłaby uiszczana przez osobę, która w terminie 5 lat od uchwalenia planu zbyłaby nieruchomość/,
  • włączenie gruntów PKP do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Aczkolwiek jest to krok we właściwym kierunku, jego krytycy uważają, że małe gminy powinny zyskać prawo uchwalania planów według uproszczonej procedury, pojawiają się również postulaty o odejściu w ogóle od wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z krytyką spotyka się też „uszczelnienie” pojęcia działki sąsiedniej. W projekcie zmian za taką działkę uznaje się działkę dostępną z tej samej drogi i przylegającą bezpośrednio do granicy działki dla której ustalane są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotychczasowa praktyka i orzecznictwo sądowe były względniejsze dla potencjalnych inwestorów. Za działkę sąsiednią uznawano bowiem również działkę znajdującą się w pewnej odległości, ale z jej charakteru, usytuowania wynikało, że w przypadku realizacji nowej inwestycji będą one tworzyły pewną spójną całość.

Orzecznictwo

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15.03.2007 r. sygn. akt II OSK 629/05

1. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – art. 42 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) - może mieć miejsce tylko w takim zakresie, w jakim nie wkracza w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej.

2. Jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego nie wprowadza zakazu lokalizacji obiektów uciążliwych, to kwestia uciążliwości planowanej inwestycji podlega w tym przypadku ocenie na etapie pozwolenia na budowę.

3. Nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa i ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyrok NSA z dnia 15.03.2006 r. sygn. akt II OSK 634/05

1. Pozwolenie na budowę dla inwestycji położonej przy granicy z nieruchomością sąsiednią pozostającą poza dyspozycją inwestora, winno uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania wszystkich stron (art. 32 ust. 1 Konstytucji) i przepisy konstytucyjne o ochronie prawa własności, oraz dyspozycje zawarte w przepisie art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego, jak i w przepisach art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego.

2.  Nie spełnia dyspozycji przepisu art. 145 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) wymienienie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przepisów prawa materialnego bez stwierdzenia, którym i w jaki sposób uchybił organ wydając określoną decyzję oraz jaki wpływ takie naruszenie miało na treść podlegającej ocenie decyzji. 

Wyrok NSA z dnia 09.02.2006 r. sygn. II OSK 500/05

1. Nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest związany w taki sposób przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, że w ogóle nie jest możliwe usytuowanie obiektu przy granicy działki.

2. Pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek tej strony, która wykaże w toku postępowania, iż budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie narusza zasad współżycia społecznego, jak też nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

3. To nie art. 35 Prawa budowlanego, lecz art. 9 k.p.a. służy rozwiązywaniu sytuacji dotyczących doprowadzenia do ewentualnej modyfikacji wniosku strony w kwestii usytuowania projektowanego obiektu na działce.

 

aktualizacja: 2008-01-10

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

troszkę nieaktualny ten artykuł :P

Gość: onana

02 Lis 2015, 17:27

Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Czy mogę się nie zgodzić z gminnymi warunkami zabudowy?

Odebrałem z gminy warunki zabudowy działki i bardzo zdziwiły mnie narzucone ograniczenia, jakim powinien odpowiadać projektowany budynek. M.in. określony został kształt i spadek dachu oraz dopuszczalna powierzchnia zabudowy. Czy gmina ma prawo aż tak bardzo ingerować w formę domu, jeśli przepisy budowlane nie stawiają takich wymagań?

Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x