Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane z generalnym wykonawcą?

Coraz częściej, decydując się na budowę domu, korzystamy z pomocy profesjonalnych wykonawców. Podstawowym rodzajem umowy regulującej stosunki pomiędzy inwestorem a wykonawcą jest umowa o roboty budowlane. Praktyka pokazuje, że umowa ta jest jedną z najbardziej skomplikowanych umów funkcjonujących w obrocie prawnym. Co warto wiedzieć przed jej zawarciem i jak zabezpieczyć swoje wymarzone lokum?

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane z generalnym wykonawcą?

Pod pojęciem umowy o roboty budowlane rozumiemy umowę, w której wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Istotne zatem jest, aby precyzyjnie określić w umowie zobowiązanie wykonawcy do zbudowania konkretnego domu, według przedstawionego projektu. Oczywiście możemy w pewnym zakresie modyfikować projekt, ale zmiana powinna być wyraźnie w umowie opisana.

Inwestor wraz z wykonawcą ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy
Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, niezależnie od wartości robót. Do umowy należy bezwzględnie dołączyć pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany. Jeżeli w trakcie realizacji umowy o roboty budowlane powstaną wątpliwości co do zobowiązania wykonawcy, domniemywa się, że wykonawca zobowiązał się do wykonania wszystkich prac objętych projektem.

Ponadto do umowy powinien zostać dołączony protokół przejęcia przez wykonawcę działki. Jest to o tyle istotne, że to od chwili przejęcia działki wykonawca będzie odpowiadał za wszelkie szkody, które powstaną na tym terenie i to na wykonawcy będzie ciążył obowiązek odpowiedniego zabezpieczenia placu budowy.

Do ściągnięcia w PDF: Wzór umowy o roboty budowlane

Również ważną kwestią jest uregulowanie w umowie o roboty budowlane możliwości zlecenia części robót podwykonawcom. Jeżeli nie chcemy, aby prace wykonywała inna firma niż ta, z którą podpisujemy umowę, to powinniśmy wyraźnie zaznaczyć to w jej treści. W praktyce często zdarza się bowiem, że wykonawcy robót budowlanych nie mają wśród swoich pracowników osób wykwalifikowanych w poszczególnych rodzajach prac (np.: kanalizacja, elektryka) i wygodniej im jest podzlecić te prace innym firmom. W tym zakresie ważne jest także uregulowanie sposobu zapłaty wynagrodzenia podwykonawcom.

Zgodnie z art. 6471 § 5 kodeksu cywilnego, inwestor wraz z wykonawcą ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy. Co to w praktyce oznacza? Nawet jeżeli zapłaciliśmy już 100% wynagrodzenia przewidzianego dla wykonawcy, to jeżeli wykonawca nie zapłacił podwykonawcy swoich należności, podwykonawca może żądać zapłaty również bezpośrednio od inwestora, czyli od nas. Nie są to rzadkie przypadki. Często zdarza się, że inwestorzy płacą dwa razy za te same prace, na rzecz różnych podmiotów i koszty inwestycji znacznie przekraczają zaplanowany budżet.

Kiedy można zmienić wykonawcę robót budowlanych i jak to zrobić? Przeczytaj także: Kiedy można zmienić wykonawcę robót budowlanych i jak to zrobić?

Należy również zastanowić się nad sposobem określenia wysokości wynagrodzenia za wykonane prace. Do wyboru mamy wynagrodzenie kosztorysowe albo ryczałtowe.

Podstawę wynagrodzenia kosztorysowego stanowi kosztorys, który nie jest możliwy do precyzyjnego ustalenia w chwili podpisania umowy. Oczywiście nie ma przeszkód, aby wykonawca sporządził szacunkowy kosztorys przed przystąpieniem do wykonywania umowy, jednak podstawą wypłaty wynagrodzenia będzie kosztorys końcowy, w którym będzie wskazana ilość faktycznie wykonanej pracy i zużytych materiałów. Może się okazać, że końcowy kosztorys będzie zawierał mniejszą kwotę niż kosztorys szacunkowy, ale równie dobrze kwota z kosztorysu końcowego może znacznie przekraczać kwotę z kosztorysu szacunkowego.

W przypadku wynagrodzenia ryczałtowego, kwota jaką mamy zapłacić jest określona w umowie i z góry dokładnie wiemy jaki będzie koszt robót. Wykonawca będzie zobowiązany do wykonania określonych robót, w ramach umówionego wynagrodzenia, nawet jeżeli coś nie zostało przewidziane w umowie, a okaże się konieczne do prawidłowego zbudowania budynku według umowy.
W umowie warto również określić sposób wypłaty wynagrodzenia. Jeżeli go nie określimy, to wykonawca może żądać przyjmowania robót częściami i zapłaty wynagrodzenia za odebrane części.

Podczas negocjowania warunków umowy o roboty budowlane musimy hipotetycznie zakładać, że wykonawca może nie wywiązać się z przyjętych na siebie obowiązków, opóźniać się z wykonaniem części umowy lub umowę wykonać w sposób nienależyty, tak, że zaistnieją wady w budynku - i umownie ochronić się przed następstwami tak negatywnych zachowań.

Rękojmia na wady budynku wynosi 5 lat od daty odbioru budynku
W takich sytuacjach zastosowanie znajdą przepisy dotyczące umowy o dzieło. Przykładowo, jeżeli wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, to inwestor powinien, najlepiej pisemnie, wezwać go do zmiany sposobu wykonywania umowy wraz z wyznaczeniem odpowiedniego terminu, a po jego bezskutecznym upływie inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie budynku innej osobie, na koszt i ryzyko wykonawcy. Są to uprawnienia ustawowe, które znajdą zastosowanie bez względu na to, czy zawrzemy je w umowie.

Jednak do uprawnień ustawowych można dopisać także inne uprawnienia, które będą służyć stronom danej umowy i te musimy wyraźnie w umowie wyartykułować. W szczególności można dodać postanowienia dotyczące nałożenia określonej kary pieniężnej na stronę naruszającą umowę. Warto także podkreślić, gdyż niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, że również inwestor może odstąpić od umowy przed wykonaniem budynku bez wskazywania jakiegoś szczególnego uzasadnienia, płacąc na rzecz wykonawcy umówione wynagrodzenie z odliczeniem tego, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania budynku.

Na samym końcu, aby mieć pewność, że wykonawca dobrze wykonał swoją pracę i za kilka miesięcy nie pojawi się konieczność wzywania innej ekipy do poprawienia budynku, inwestor może skorzystać z instytucji rękojmi za wady, do której zastosowanie znajdą przepisy dotyczące umów o dzieło, które z kolei w tym zakresie odsyłają do przepisów dotyczących umowy sprzedaży. Rękojmia na wady budynku wynosi 5 lat od daty odbioru budynku.

Patrycja Amrozińska-Kasiak - Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Paweł Kasiak
patrycja.amrozinska@gmail.com
fot. pixabay.com / DasWortgewand

aktualizacja: 2016-11-29
Materiały dodatkowe

Dodaj komentarz

Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Czy każda część domu-bliźniaka musi być identyczna?

Słyszałem, że dom w zabudowie bliźniaczej to zgodnie z prawem budynek wolno stojący jednorodzinny. Czy za bliźniaka można z kolei uznać budynek, którego segmenty nie są identyczne?

Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x