Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Legalizacja samowoli budowlanej

Powszechnie wiadomo, że przed przystąpieniem do budowy należy postarać się o uzyskanie pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach - zgłoszenia dotyczącego budowy. Mimo tego w dalszym ciągu spotykamy się z przypadkami tzw. samowoli budowlanej. Czym dokładnie jest samowola budowlana i co zrobić by ją zalegalizować - o tym powiem w dzisiejszym artykule…

Legalizacja samowoli budowlanej

Samowola budowlana

Pojęcie samowoli budowlanej nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego. Należy przyjąć, że samowolą budowlaną określamy wszystkie naruszenia ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2016.290), które mogą wystąpić na etapie projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. Tak szeroko zakreślone pojęcie samowoli może obejmować:

budowę obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, wykonywanie robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia albo pomimo wniesionego sprzeciwu właściwego organu, budowę z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę albo z odstępstwami od dokonanego zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych mimo ich wstrzymania, przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub bez uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, a także rozbiórkę obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę” (A. Gliniecki, Komentarz do art. 48 Prawa budowlanego [w:] „Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II” pod red. A. Gliniecki, LexisNexis 2014.).

Procedura legalizacji

Procedura legalizacji to przede wszystkim postępowanie wieloetapowe. Organem właściwym jest organ nadzoru budowlanego, a nie organ administracji architektoniczno-budowlanej jak w przypadku wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Pierwszy etap (tzw. wstępny) może zakończyć się wydaniem decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy lub mimo sprzeciwu od tego zgłoszenia. Jeżeli jednak organ dostrzeże podstawy do legalizacji, zamiast orzec nakaz rozbiórki, wstrzyma postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Z postanowieniem o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych mamy do czynienia w sytuacji, gdy budowa:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

  1. ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo
  2. ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

W postanowieniu o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych, ustala się wymagania niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym czasie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego.

W przypadku niespełnienia przedmiotowych obowiązków w wyznaczonym terminie, właściwy organ wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Z kolei przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa powyżej, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

Drugim etapem postępowania legalizacyjnego jest ocena spełnienia, od strony formalnej i merytorycznej, przez inwestora obowiązków nałożonych na niego postanowieniem. Przedłożenie kompletu dokumentów uznawane jest za spełnienie wymagań formalnych. Aby jednak kontynuować procedurę konieczne jest również, by zaświadczenie było zgodne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero wówczas możliwe jest przejście do trzeciego etapu legalizacji.

Trzeci etap legalizacji kończy się wydaniem postanowienia określającego wysokość opłaty legalizacyjnej. Nim to jednak nastąpi, właściwy organ przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki  lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Następnie organ, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.

W przypadku stwierdzenia naruszeń, organ nakłada postanowieniem na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych naruszeń w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki. Decyzję o nakazie rozbiórki organ wydaje również w przypadku nieuiszczenia wymaganej opłaty legalizacyjnej.

W razie spełnienia powyższych wymagań, organ wydaje decyzję:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót,
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Opłata legalizacyjna

Przepisy dokładnie określają sposób obliczania opłaty legalizacyjnej. Zgodnie z art. 49 ust. 2 Prawa budowlanego, do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Kara stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). W odniesieniu do kar stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

Co istotne, samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Wobec tego właściwy organ będzie mógł wszcząć postępowanie w każdym czasie. Przedawnieniu natomiast, będzie podlegała odpowiedzialność karna określona w przepisach prawa budowlanego.

Co jednak zrobić w przypadku kiedy obiekt budowlany został wybudowany bez wymaganego prawem zezwolenia jeszcze przed wejściem w życie obecnej ustawy Prawy budowlane, tj. przed dniem 1 stycznia 1995 r.? W takiej sytuacji zastosowanie znajdą przepisy "starego" prawa budowlanego z 1974 r., które nie zawierają przepisów dotyczących opłat legalizacyjnych. Wobec braku podstawy prawnej do naliczania opłat legalizacyjnych, opłaty te nie są naliczane i w tym zakresie należy uznać "stare" przepisy za znacznie korzystniejsze dla inwestorów.

Patrycja Amrozińska-Kasiak
Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Pawlus
www.kancelaria-pawlus.pl
Fot. Forum.budujemydom.pl/Skwarol

aktualizacja: 2016-09-26

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

Zgłoś rozbiórkę budynku do Starostwa. Bez przedmiotu postępowania Organ nie ma podstaw do wszczęcia postępowania.Nie wspominaj że to samowola bo ich to i tak nie interesuje. Wbrew pozorom URZEDASY takie jak ja nie szukają haka na biednego Kowalskiego który dupy nie ruszy żeby zrobić ...

Gość: inspektor PINB

02 Cze 2016, 09:17

Powoli. Zburzyć zdążysz. Teraz się zastanów, dlaczego gmina nic nie mówiła przez tyle lat? Bo dostawała podatki! I nadal jest zainteresowana istnieniem obiektu, bo to podatek od nieruchomości a i od działalności. Natomiast kwestie prawne, to starostwo. Dlatego idź do gminy, ...

retrofood

14 Sty 2015, 16:55

Kupiłem działkę zabudowaną w 2004 roku okazało się że zabudowa jest nielegalna ponieważ na planach szklarni postawiono budynek gospodarczy który od 1996 r. do 2000 r.był zakładem usługowym poprzedniego właściciela.Od 2004 r. do 2011 r.również prowadziłem działalność gospodarczą ...

Gość: niedoinformowany obywatel RP

14 Sty 2015, 16:06

Pokaż wszystkie komentarze Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Czy mogę zmusić sąsiada do usunięcia jego starych rzeczy sprzed moich okien?

Od lat jestem skonfliktowana z sąsiadem, który stara się uprzykrzyć mi życie. Okna mojego salonu zwrócone są w kierunku "składzika gospodarczego" sąsiada, w którym ulokował stary zardzewiały ciągnik oraz zniszczone meble. Zacieniają one moją działkę, zasłaniają widok na piękny las i wywołują przykre wrażenia wizualne. Czy w jakiś sposób mogę zmusić sąsiada do usunięcia tych rzeczy sprzed moich okien?

Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x