Brak księgi wieczystej

Zbiorów takich nie ma dziś jednak zbyt wiele, mogły one bowiem powstawać tylko do końca grudnia 1983 r. Od tej daty złożenie do takiego zbioru dokumentu dotyczącego prawa własności powodowało już założenie dla określonej w nim nieruchomości nowej księgi wieczystej.

 

W polskim prawie nabycie własności nieruchomości w większości przypadków nie jest uzależnione od istnienia księgi wieczystej czy też dokonania stosownego wpisu w niej. Istnieją jednakże wyjątki, jak w przypadku użytkowania wieczystego gruntu – wtedy księgi wieczyste (lub przynajmniej zbiory dokumentów) muszą być założone – bez nich prawo to nie powstanie.

 

Warto też pamiętać, że każda czynność dokonywana w formie aktu notarialnego dotycząca przeniesienia własności nieruchomości bez księgi wieczystej lub czynność dotycząca ustanowienia prawa podlegającego ujawnieniu w księdze spowoduje, iż powstanie nowa księga lub zostanie dokonany wpis w księdze już istniejącej. Jest tak ponieważ notariusz, który sporządza akt jest zobowiązany do zamieszczenia w nim wniosku o założenie księgi wieczystej i przesłania wypisu aktu do właściwego sądu w ciągu 3 dni.

 

Jak postępować, gdy działka, którą chcemy kupić, nie ma księgi? Powinniśmy spytać potencjalnego kontrahenta, czy ma inne dokumenty, które potwierdzają, że jest jej właścicielem, na przykład:

• postanowienia sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu, akty własności ziemi,
• akty nadania,
• decyzje administracyjne o zwrocie nieruchomości,
• umowy przeniesienia własności gospodarstw zawieranych przed naczelnikiem gminy w latach 1978–1982.

Warto też wyegzekwować od właściciela zaświadczenie z sądu rejonowego (w którym teoretycznie księga miałaby być prowadzona), iż rzeczywiście dla tej nieruchomości nie ma księgi ani zbioru dokumentów.

 

Ponadto powinniśmy zwrócić się do organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków – informacja o braku księgi winna znajdować się na wydawanych przez ten podmiot dokumentach potrzebnych do założenia księgi – wypisie z rejestru gruntów i wyrysie z mapy ewidencyjnej.

 

Czasami brak księgi wieczystej może mieć również swoje dobre strony – nieruchomość nie może być wówczas np. obciążona hipoteką (gdyż ta powstaje obecnie tylko przez wpis w księdze wieczystej). Choć możliwe są transakcje bez księgi wieczystej, lepiej jednak przed kupnem nieruchomości zażądać, by sprzedający najpierw ją założył. Tylko wtedy bowiem będzie nas mogła chronić rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 Notariusz Radosław Stępniak
Asesor Marek Wypart