Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Jak czytać księgę wieczystą?

Każda księga wieczysta ma cztery działy. Badanie księgi zaczynamy od działu I, który składa się z dwóch części.

Jak czytać księgę wieczystą?

Pierwsza (tzw. dział „I-O”) zawiera informacje o oznaczeniu nieruchomości: jej położeniu, powierzchni, sposobie korzystania, liczbie i oznaczeniu numerycznym działek czy też pomieszczeń (w przypadku lokalu). Niestety nie zawsze dane odnośnie do gruntu odpowiadać będą aktualnemu stanowi, czyli zapisom uwidocznionym w ewidencji. Dzieje się tak, ponieważ zgodnie z ogólną zasadą wpis w księdze wieczystej dokonywany jest na wniosek (i zasadniczo po wniesieniu opłaty).

Dlatego nie należy się specjalnie martwić, jeśli zauważymy pewne rozbieżności pomiędzy wpisami w dziale I-O a stanem faktycznym. Zwróćmy się wtedy o wyjaśnienia do samego właściciela, a za jego pośrednictwem do organu prowadzącego ewidencję gruntów.

W drugiej części działu I księgi (tzw. działu „I-Sp”) odnotowywane są prawa, które przysługują właścicielowi nieruchomości, na przykład prawo przejazdu przez cudzą działkę. Z czysto praktycznego punktu widzenia zapisy w tym dziale nie działają na niekorzyść właściciela (czy też nabywcy) nieruchomości, zwiększając zasadniczo jej użyteczność.

W dziale II księgi powinna figurować osoba podająca się za właściciela nieruchomości – wskazana z imienia i nazwiska, a także imion rodziców lub numeru PESEL (w przypadku osób fizycznych), czy też z nazwy i numeru REGON (dla innych podmiotów, np. spółek). Te same dane wpisywane są dla użytkowników wieczystych gruntu będącego własnością Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.

Zdarza się jednak, że w księdze wieczystej wpisana jest inna osoba niż ta, od której mamy nabyć nieruchomość. Zapis taki niekoniecznie musi oznaczać, iż nasz potencjalny kontrahent nie jest właścicielem nieruchomości – choć wówczas zalecamy wzmożoną czujność. Przyczyn takiego stanu rzeczy może być kilka, najczęściej spotykamy dwie:

1. Okres oczekiwania na dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W przypadku niektórych sądów wynosi on nawet kilka miesięcy od momentu złożenia wniosku.

W takiej sytuacji w księdze znajduje się jednak zawsze wzmianka o złożeniu wniosku dotyczącego zmiany w dziale II. Co prawda nie zawiera ona informacji o treści wniosku, jest to jednak sygnał dla kupującego, że powinien sprawdzić, czego wniosek dotyczy. Może bowiem chodzić o zmianę nazwiska dotychczasowego właściciela, ale równie dobrze o przejście własności na nowego właściciela. Dlatego należy ustalić treści takiego wniosku. W tym celu trzeba przejrzeć dokumenty księgi wieczystej i te, które załączono do wniosku. Uprawniony do tego jest między innymi właściciel (również osoba, która stała się właścicielem niedawno i czeka na wpis jej do księgi wieczystej) oraz notariusz – do tych osób najlepiej zwrócić się zatem w celu wyjaśnienia stanu prawnego;

2. Brak złożenia wniosku o zmianę właściciela.

Z taką sytuacją nie możemy mieć do czynienia w przypadku umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego – notariusz jest bowiem zobowiązany do zawarcia w akcie wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej i wysłania wypisu aktu do właściwego sądu w ciągu trzech dni od jego sporządzenia. Często wniosek nie jest złożony, gdy sprawą nie zajmował się notariusz, a dowodem przejścia własności są postanowienia sądowe (np. o stwierdzenie nabycia spadku, dział spadku, zniesienie współwłasności, podział majątku, przysądzenie własności w postępowaniu egzekucyjnym czy też zasiedzenie) lub decyzje administracyjne (np. o zwrocie nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej jako część gospodarstwa rolnego).

Niemniej wówczas sprzedający musi posiadać dokumenty potwierdzające nabycie przez niego własności, na podstawie których możliwe będzie wpisanie go jako obecnego właściciela w księdze wieczystej. Jako kupujący możemy oczywiście skłaniać go do złożenia stosownego wniosku o wpis w księdze wieczystej, musimy jednak liczyć się z tym, że zmiana tego wpisu trochę potrwa.

Można również, jeśli obie strony są w tym zakresie zgodne, przedłożyć u notariusza sporządzającego im umowę dokumenty potwierdzające przejście prawa własności z osoby wpisanej w księdze na zbywcę (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy dziale spadku) lub nabycie przez niego własności z mocy samego prawa (np. postanowienie o zasiedzeniu). Wprawdzie w zakresie własności nie będzie wówczas działać rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (to instytucja prawna mająca chronić osoby działające w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych – więcej o niej w kolejnym artykule), lecz nie będzie to stanowić żadnej przeszkody we wpisaniu nabywcy jako nowego właściciela (na podstawie aktu notarialnego i przedłożonych do niego dokumentów), a na pewno zys kamy na czasie.

Ewentualne wpisy w działach III i IV księgi wieczystej dotyczą zasadniczo obciążeń nieruchomości, ograniczeń w rozporządzaniu nią oraz roszczeń i praw osób trzecich. Większość z nich wpisywana może być tylko w dziale III (np. służebność, użytkowanie, prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości), gdyż dział IV przeznaczony jest jedynie na wpisy hipotek oraz roszczeń ich dotyczących.

Oczywiście najdogodniejszą sytuację mamy w momencie, gdy ostatnie dwa działy księgi nie zawierają żadnych wpisów (lub wzmianek o wnioskach). Jeśli tak nie jest, nie należy zbyt szybko się zniechęcać. Często bowiem okazuje się, że wpisy te są już nieaktualne i można złożyć wniosek o ich wykreślenie. Zazwyczaj konieczne będzie wówczas przedstawienie dokumentów potwierdzających wygaśnięcie prawa (np. akt zgonu w przypadku dożywocia lub dożywotnich: użytkowania albo służebności osobistej), zakończenie umowy (najmu, dzierżawy) czy też spłacenie długu zabezpieczonego hipoteką (wystawionego przez wierzyciela, np. bank).

Niekiedy do wykreślenia wystarczy nawet samo złożenie opłaconego wniosku – tak będzie np. w przypadku upływu okresu, na jaki ustanowiono służebność, użytkowanie, prawo odkupu lub pierwokupu.

Ale nawet jeśli wpisy obciążeń w działach III i IV będą nadal aktualne, można prowadzić (zazwyczaj wraz ze sprzedającym) rozmowy z osobami uprawnionymi, aby zbywana nieruchomość została zwolniona z tych obciążeń.

Przed dokonaniem zmiany w dziale księgi wieczystej, ale po złożeniu stosownego wniosku sąd wpisuje wzmiankę o złożeniu wniosku. Dlatego przypominamy o konieczności sprawdzenia, czy w którymś z działów nie została zamieszczona taka wzmianka. Wtedy należy sprawdzić, czego dotyczy, ponieważ każdy z wniosków może w konsekwencji uniemożliwić nabycie nieruchomości lub spowodować jej obciążenie.

Notariusz Radosław Stępniak
Asesor Marek Wypart
aktualizacja: 2013-01-25

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

Warto dodać, że jeżeli ktoś potrzebuje np. przed zakupem nieruchomości sprawdzić sobie księgę wieczystą, to może to zrobić przez internet na stronie ministerstwa sprawiedliwości, potrzebny jest do tego numer księgi który można uzyskać na kilka różnych sposobów.

Gość kasper

25 Lip 2017, 12:48

Poruszony temat to wierzchołek góry lodowej. Zgłębiam ten temat od tygodnia, bo przymierzam się do zakupu nieruchomości. O ile dla księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu sprawa wydaje się prosta, tak w przypadku księgi wieczystej dla dewelopera, który buduje budynek na kilku działkach ...

Gość mike

30 Sie 2016, 20:41

Poruszony temat to wierzchołek góry lodowej. Zgłębiam ten temat od tygodnia, bo przymierzam się do zakupu nieruchomości. O ile dla księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu sprawa wydaje się prosta, tak w przypadku księgi wieczystej dla dewelopera, który buduje budynek na kilku działkach ...

Gość Karolina

03 Maj 2016, 19:08

Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl

Zobacz też:

Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Budujemy Dom
Mamy dla Ciebie prezent!
Zapisz się do bezpłatnego newslettera BudujemyDom.pl i pobierz GRATIS elektroniczne wydanie miesięcznika "Budujemy Dom".
W każdy czwartek otrzymasz darmowy
poradnik budowlany, a w nim:
  • aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego,
  • porady budowlane,
  • najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl,
  • zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie
    w pełnej wersji.

Czas na wnętrze