Zanim zaczniesz budowę domu pamiętaj o...

Czego dowiesz się z artykułu?

• Jakie prawo budowlane obowiązuje w styczniu 2023 roku?
• Jakie zmiany w prawie budowlanym, odnośnie domów jednorodzinnych, są planowane na 2023 rok?
• Jak ocenić koszty budowy domu, czyli na co nas stać?
• Na co zwrócić uwagę podczas poszukiwań idealnej dla nas działki?
• Gdzie szukać odpowiedniego projektu domu i jakie elementy powinien od zawierać?

Na początek ważna uwaga - tekst, który Państwo czytacie, powstał w połowie stycznia 2023 r. i w tej dacie jest aktualny. Jeśli sięgniecie po niego np. pół roku później, w części dotyczącej zmian w prawie sytuacja może wyglądać inaczej.

Latem ubiegłego roku w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów opublikowano założenia projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane. Nowelizacja ma usprawnić i uprościć proces budowlano-inwestycyjny, zmniejszając obciążenia inwestorów, organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.

Najważniejsza z proponowanych zmian, przez wielu uznawana za rewolucyjną, to możliwość budowy domu bez pozwolenia, bez względu na jego wielkość.

Według niektórych zapowiedzi zmiany miały wejść w życie w styczniu i spora część mediów informuje, że tak się stało. To nieprawda. Na stronie Kancelarii Prezesa Rady Ministrów wciąż wisi informacja, że planowany termin przyjęcia projektu nowelizacji to IV kwartał 2022 r. Co znaczy, że zmian nie przyjął jeszcze nawet rząd. A przecież później rządowy projekt trafia do Sejmu, Senatu, a po akceptacji przez parlament do podpisu do Prezydenta.

W przerwie między świętami Bożego Narodzenia a Nowym Rokiem, minister rozwoju Waldemar Buda powiedział Polskiej Agencji Prasowej, że "przepisy są w procesie legislacyjnym". "One będą w pierwszym kwartale przyszłego roku na pewno obowiązywać. Czy to będzie 1 lutego czy 1 marca nie chcę przesądzać, ale wszyscy, którzy planują inwestycje na lato, w sezonie budowlanym na pewno z tych przepisów skorzystają".

Możliwość budowy domu na zgłoszenie pojawiła się w prawie budowlanym kilka lat temu. Jednak inwestorzy rzadko z niej korzystają. (fot. J. Werner)

Rządowy pomysł na budowę małego domu "bez formalności" trudno na razie uznać za przebój. (fot. Archiwum BD)

Stan prawny na dziś

Kilka lat temu jedna z wielu nowelizacji ustawy Prawo budowlane zniosła wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, o ile obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki. Od tego momentu inwestor ma wybór: może zgłosić budowę lub wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Przy zabudowie bliźniaczej strefa oddziaływania wykracza poza granice działki, więc potrzebne jest pozwolenie na budowę. (fot. J. Werner)

W pierwszym przypadku starosta ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Do zgłoszenia dołącza się praktycznie te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę, czyli 4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego) lub wypis i wyrys z planu zagospodarowania. Procedura ze zgłoszeniem jest krótsza i prostsza - na milczącą zgodę urzędu czeka się 21 dni, a nie jak przy pozwoleniu do 65, nie ma też postępowania administracyjnego z udziałem stron, więc sąsiad niczego nie oprotestuje. Jednak zdecydowana większość inwestorów wciąż występuje o pozwolenie - w I półroczu 2022 r. wydano ponad 51 tys. pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, zgłoszeń było 1300. W przypadku małych działek obszar oddziaływania budynku często wykracza poza ich granice, przy pozwoleniu możliwe jest też wprowadzanie zmian w trakcie budowy.

Rządzący od dawna mówią o potrzebie uproszczenia procesu budowlanego, czego efektem była koncepcja budowy domów do 70 m2 powierzchni zabudowy bez pozwolenia, dziennika i kierownika budowy. Pomysł budził kontrowersje wśród architektów i inżynierów budownictwa, ale z początkiem stycznia ubiegłego roku pojawiła się taka możliwość.

Jednorodzinny dom do 70 m2 można postawić bez zatrudniania kierownika budowy, prowadzenia jej dziennika i występowania o pozwolenie na budowę. Wystarczy zgłoszenie, co akurat nie jest niczym nowym. Do zgłoszenia potrzebny jest projekt, zaadaptowany do konkretnej działki przez osobę z uprawnieniami.

Budując dom do 70 m2 "bez formalności" można zrezygnować z kierownika budowy. Ale wtedy to inwestor bierze na siebie całą odpowiedzialność za jej przebieg i efekty. (fot. J. Werner)

Te 70 m2 to powierzchnia zabudowy. Budynek musi być wolno stojący i mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Może więc być parterowy (bez poddasza, z poddaszem nieużytkowym, z poddaszem użytkowym), piętrowy (również z poddaszem nieużytkowym). Poddasza nieużytkowego nie traktuje się jako kondygnacji. Nie ma jasności co do tego, czy do liczby kondygnacji należy wliczać piwnicę.

Obszar oddziaływania inwestycji ma się w całości mieścić na działce inwestora, na 500 m2 działki może przypadać nie więcej niż jeden domek.

Budowa musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli go nie uchwalono, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tę urząd ma przygotować w 21 dni.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu do dokonanego zgłoszenia budowy, którą wolno rozpocząć od razu po złożeniu dokumentów.

Budowa zawsze, bez względu na procedurę, w której jest prowadzona, musi być zgodna z zapisami MPZP. (fot. J. Werner)

Co ważne, dom ma być budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Inwestor składa stosowne oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Ale można go sprzedać, czy wynająć.

W przypadku rezygnacji z usług kierownika budowy, odpowiedzialność za jej przebieg bierze na siebie inwestor, również podpisując odpowiednie oświadczenie.

Jak podkreślano, wprowadzone ułatwienia nie zwalniają z obowiązku projektowania i realizacji budynków zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Pomysł trudno jednak uznać za przebój - według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii przez 11 miesięcy ubiegłego roku zgłoszono w kraju budowę 1058 domów "bez formalności".

Jak będzie po zmianach?

Jeśli nowe prawo zostanie przyjęte, bez pozwolenia można będzie wybudować także dom o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2 (dowolnie duży). Pod kilkoma jednak warunkami: ma być wolno stojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny, obszar oddziaływania budynku musi się w całości mieścić na działce, zaś budowa ma być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Tak, jak w przypadku domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 wystarczy zgłoszenie, do którego organ administracji architektoniczno- budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu. Ale w przeciwieństwie do mniejszych domów, tu będzie potrzebny kierownik budowy. Będziemy zatem mieli jeszcze więcej formalnych ścieżek budowy domu: inną dla tych o powierzchni zabudowy do 70 m2, inną dla większych i jeszcze inną w procedurze uzyskiwania pozwolenia. Czy sto któraś nowelizacja prawa budowlanego rzeczywiście je upraszcza?

W procedurze z pozwoleniem na budowę urząd będzie miał 21 (a nie 65) dni na rozstrzygnięcie sprawy - jeśli inwestor jest jedyną stroną postępowania. Jeśli stron jest więcej, dni będzie 45.

Projekt budowlany trzeba będzie sporządzić w wersji elektronicznej. Powstanie też centralna Baza Projektów Budowlanych - inwestor, zamiast dołączać do zgłoszenia czy wniosku papierowy projekt, wskaże jego indywidualny numer w bazie. To akurat dobra zmiana, bo przerób papieru w procesie przygotowań do budowy domu jest obecnie ogromny.

Wszystkie zgłoszenia z załącznikami, wnioski i zawiadomienia również będzie można składać wyłącznie w formie elektronicznej.

Już wcześniej przyjęto przepis, który wchodzi w życie 27 stycznia 2023 r., stanowiący, że dziennik budowy może być prowadzony w formie papierowej lub elektronicznej. Z papierowymi bezpowrotnie pożegnamy się z końcem 2029 r.

Do użytkowania domu wolno będzie przystąpić z chwilą złożenia przez kierownika budowy oświadczenia o zakończeniu budowy i możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu. Do dokumentacji trzeba wówczas dołączyć m. in. protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Proszę pamiętać, że to wciąż projekt, który jeszcze nie jest obowiązującym prawem. Jeśli proponowane zmiany wejdą w życie, to w kilku różnych terminach, pierwsze pewnie nie prędzej niż na wiosnę/latem. Co oznacza, że ten rok w przepisach budowlanych upłynie raczej pod znakiem chaosu.

Przygotowania do budowy

Nie ma się co oszukiwać - to nie są dobre czasy dla planujących budowę domu. Pandemia podbiła ceny materiałów i robocizny, wojna napędza inflację, ta z kolei sprawia, że kredyt jest horrendalnie drogi. Według różnych szacunków koszt budowy domu wzrósł przez rok (lato 2021 - lato 2022) o jakieś 20-25%.

A im sytuacja na rynku trudniejsza, tym lepiej trzeba się przygotować do budowy. Przygotowania powinny obejmować analizę własnych potrzeb i możliwości, wybór odpowiedniej działki i projektu domu, zabezpieczenie finansowania, znalezienie wykonawców. Kluczowe decyzje (wielkość budynku, technologia budowy itp.) zapadają przed rozpoczęciem prac - zmienianie ich później rodzi komplikacje i dodatkowe koszty. Inwestor angażuje się w to przedsięwzięcie na długo przed wbiciem pierwszej łopaty - wyszukując i kupując projekt, załatwiając formalności, zatrudniając architekta, kierownika budowy, wykonawców...

Podstawowe materiały budowlane (stal, drewno, materiały ociepleniowe) drożały w ostatnich dwóch latach najmocniej. (fot. A. Papliński)

Paradoksalnie, to podczas przygotowań najłatwiej znaleźć oszczędności. Bo jeśli wystarczą nam trzy pokoje, po co planować cztery? Jeden pokój mniej to oszczędność przynajmniej 50 tys. zł - według Głównego Urzędu Statystycznego, koszt wybudowania 1 m2 powierzchni mieszkalnej w III kwartale ub.r. wyniósł 5295 zł. Uczciwa analiza własnych potrzeb i możliwości zwiększa szanse na sukces i oddala ryzyko znalezienia się w takiej sytuacji, że budynek wprawdzie stoi, ale niewykończony, a pieniądze na inwestycję się rozeszły.

Im dom prostszy i bardziej zwarty, tym tańsza jest jego budowa i eksploatacja. (fot. J. Werner)

Najpierw działka

Ziemi szukamy w ogłoszeniach, teraz głównie w Internecie, ewentualnie w lokalnych gazetach. Można też ruszyć w teren i w wolnych chwilach objeżdżać interesującą nas okolicę.

Ziemi szukamy w ogłoszeniach, albo w terenie. (fot. A. Papliński)

Za najlepsze uchodzą parcele kwadratowe lub prostokątne, zbliżone do kwadratu, o szerokości około 30 m i powierzchni plus minus 1000 m2. Da się na nich wybudować w zasadzie dowolny dom. Jeśli działka jest równie duża, lecz wąska, wybór projektów gotowych będzie ograniczony. Inwestorzy szukają parceli płaskich, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położonych w zasięgu mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej. Niektórzy preferują te z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa ogrodu, do którego wychodzi się z dobrze nasłonecznionego salonu.

Działki z dostępem do mediów są droższe. (fot. J. Werner)

Najważniejszą cechą dobrej działki jest jednak jej lokalizacja. Żeby było, w zależności od potrzeb, blisko do pracy, szkoły, a przynajmniej publicznej komunikacji. Jeśli mamy małe dzieci, szukajmy ziemi obok lub z dobrym dojazdem do przedszkola i szkoły, jeśli w domu zamieszkają seniorzy, nie powinni mieć za daleko do lekarza czy apteki.

Przy ograniczonym budżecie szukajmy parceli mniejszych i z wadami - wąskich, z ruiną do rozbiórki, ze spadkiem itp. Nie trzeba się ich bać - dobry architekt poradzi sobie z wpisaniem w nie wygodnego domu.

Przed kupnem ziemi sprawdza się księgę wieczystą i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W księdze wieczystej znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim o obciążeniach, np. służebnością drogi koniecznej, w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela. Jeśli sprzedający działkę wziął pod jej hipotekę kredyt, to jego dług wraz z gruntem przejdzie na kupującego.

Gdy interesująca nas ziemia znajduje się na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak - trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej. Plan stanowi, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna, czyli obsadzona roślinami. Określa również odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami kształt i kolor dachu. Może nakazywać przyłączenie posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli jest w pobliżu lub kiedy powstanie) bądź wodociągowej, albo zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą pojawić się bloki lub zakład przemysłowy.

To z planu zagospodarowania dowiemy się, jaką część działki można zabudować, jak wysoki może być dom, czy w sąsiedztwie wolno stawiać bloki. (fot. J. Werner)

Jeśli dla terenu, którym się interesujemy, nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu. Znajdziemy w niej podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy traci moc, gdy dla danego obszaru zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego.

Projekt domu

Kupujemy lub zamawiamy indywidualny dopiero, gdy mamy działkę. Taka jest prawidłowa kolejność: najpierw zakup ziemi, potem projektu budynku, który spełnia oczekiwania inwestora i pasuje do konkretnej parceli.

Wybór projektów gotowych jest ogromny, ich cena to zwykle kilka tysięcy zł. Zainteresowani domem o powierzchni zabudowy do 70 m2 mogą pobrać darmowy projekt ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Projekty gotowe trzeba jeszcze wpisać w działkę, uwzględniając wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. To tzw. adaptacja, do jej wykonania zatrudnia się architekta z uprawnieniami. Na tym etapie w projekcie z katalogu można wprowadzić niewielkie zmiany, np. zlikwidować okno, albo je powiększyć.

Nabywcy projektów gotowych często organizują się w grupy i wymieniają na forach internetowych doświadczeniami. Interesujący nas dom ktoś mógł już wybudować - można go zatem obejrzeć, podpytać właścicieli, z jakich rozwiązań są zadowoleni, z jakich nie.

Projekt indywidualny kosztuje więcej, w zależności od renomy architekta 100-250 zł/m2. Za to jest unikatowy, zaś dom będzie dobrze wpisany w działkę. Jeśli ta należy do trudnych, projekt na zamówienie - mimo wyższych kosztów - będzie lepszym wyborem.

Najpopularniejsze domy stawiane w naszym kraju mają skośny dach i użytkowe poddasze. Im są prostsze, bardziej zwarte (zbudowane na planie kwadratu lub prostokąta, z dwuspadowym dachem), tym tańsza budowa i eksploatacja, której główną składową jest ogrzewanie. Parterowe są wygodne w użytkowaniu - brak schodów ma znaczenie dla osób starszych i niepełnosprawnych. Niestety, mają większą powierzchnię zabudowy i nadają się raczej na duże działki. Na małych parcelach wznosi się zajmujące mniej miejsca domy z użytkowym poddaszem lub pełnym piętrem. Te, przy niewielkiej powierzchni zabudowy, oferują sporą powierzchnię użytkową. Coraz rzadziej stawiane są domy z podpiwniczeniem, które zwiększa koszty inwestycji. Kotłownię, spiżarnię czy pomieszczenia gospodarcze, niegdyś lokowane w piwnicy, przenosi się na parter.

Parterowy ze skośnym dachem i użytkowym poddaszem (fot. z lewej) - takie domy Polacy budują najchętniej. Modne są też proste bryły z płaskim dachem i dużymi przeszkleniami (fot. z prawej). (fot. J. Werner)

Istotne jest usytuowanie budynku względem stron świata - opłaca się zaplanować od południa dużo okien i pomieszczenia, w których chcemy mieć więcej słońca, np. salon, jadalnię. Duże przeszklenia na południowej ścianie to nie tylko więcej światła, ale także oszczędność na ogrzewaniu w chłodne dni. I ryzyko przegrzania wnętrz w czasie upałów - warto zatem pomyśleć o osłonach przeciwsłonecznych. Od północy okien ma być mało, to dobre miejsce na garaż i spiżarnię.

Ważniejszy od wyglądu budynku jest układ wnętrz, bo to on wpływa na komfort życia. Dlatego najpierw zastanówmy się, ile i jak dużych pomieszczeń potrzebujemy, a potem szukajmy projektu, który spełnia założony program funkcjonalny. Musimy wiedzieć, ilu chcemy sypialni, ilu łazienek, czy kuchnia ma być otwarta czy zamknięta, czy garaż będzie w bryle budynku czy nie itd. Dobrze, gdy dom da się podzielić na strefę nocną (z sypialniami) i dzienną z kuchnią, jadalnią i salonem. Komunikacja (hol, korytarz) powinna zajmować jak najmniej miejsca.

Redaktor: Janusz Werner
fot. otwierająca: J. Werner