Badanie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem działki

I. Badanie ksiąg wieczystych

Badanie stanu prawnego nieruchomości należy rozpocząć od analizy księgi wieczystej dla danej działki. Na podstawie księgi wieczystej możemy ustalić dane personalne właściciela nieruchomości, a więc osoby, z którą zamierzamy zawrzeć umowę na zakup działki. Dane takie znajdują się w dziale II księgi wieczystej.

Stanem idealnym i pożądanym przez inwestora jest brak wpisów zarówno w dziale III, jak i dziale IV księgi wieczystej

Z kolei w dziale IV księgi wieczystej wpisane są hipoteki, które zostały ustanowione na nieruchomości.

Stanem idealnym i pożądanym przez inwestora jest brak wpisów zarówno w dziale III, jak i dziale IV księgi wieczystej. Jeżeli jednak badanie treści księgi wieczystej ujawni niepożądane wpisy w jej ostatnich działach, to warto jest o tym wiedzieć przed dokonaniem zakupu działki.

Jak ustalić treść księgi wieczystej? 

• Wniosek o wydanie odpisu w sądzie rejonowym

Można udać się do dowolnego sądu rejonowego, w którym znajduje się wydział ksiąg wieczystych i złożyć wniosek o wydanie odpisu zwykłego z księgi wieczystej na formularzu KW-ODPIS. Aby uzyskać taki odpis należy znać numer księgi wieczystej i uiścić w kasie sądu opłatę od wniosku w wysokości 30 zł od jednego odpisu. W odpisie zwykłym księgi wieczystej znajdują się aktualne informacje o stanie prawnym danej nieruchomości. Gwoli ścisłości wyjaśniam, że istnieje również odpis zupełny księgi wieczystej. Różnica pomiędzy ww. dokumentami jest taka, że odpis zupełny zawiera również informację o wpisach historycznych, które już nie obowiązują i zostały wykreślone z księgi wieczystej.

• Wniosek o wydanie odpisu za pośrednictwem strony internetowej

Możliwy jest również wgląd do treści księgi wieczystej online, a nawet uzyskane odpisu z księgi wieczystej bez konieczności wychodzenia z domu. Pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/noCookies oraz https://www.ms.gov.pl/ umożliwiony został elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych - wystarczy znać numer księgi wieczystej. Dodatkowo, po uiszczeniu opłaty w wysokości 20 zł, można uzyskać odpis księgi wieczystej do samodzielnego wydrukowania. Oszczędzamy więc czas i pieniądze, a wydrukowany odpis ma takie samo znaczenie, jak odpis uzyskany w sądzie.

Podsumowując, nie należy bagatelizować badania ksiąg wieczystych przed dokonaniem zakupu nieruchomości. Niektóre rodzaje wpisów, jak choćby ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości lub o wszczęciu postępowania reprywatyzacyjnego (zwłaszcza dla gruntów warszawskich), mogą doprowadzić do utraty zakupionej przez nas nieruchomości i de facto podwójnej straty poprzez utratę zarówno nieruchomości, jak i kapitału, który przeznaczyliśmy na jej zakup.

Przeczytaj także: Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane z generalnym wykonawcą?

II. Badanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, albo Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania

Do dokonania pełnej oceny stanu prawnego nieruchomości poprzedzającej zakup działki, nie wystarczy samo zbadanie księgi wieczystej. Kolejnym krokiem powinno być ustalenie, czy działka przewidziana jest pod określoną budowę (np.: zabudowa jednorodzinna). Wiedzy o tym dostarczy nam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: "MPZP").

MPZP jest aktem prawa miejscowego i obowiązuje na obszarze, dla którego został uchwalony przez radę gminy (odpowiednio radę miasta). MPZP udostępniane są na stronach internetowych urzędów gmin i miast, ewentualnie możemy uzyskać wgląd do MPZP w urzędzie gminy lub miasta. Zgodnie z art. 30 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2016.778), każdy jest uprawniony do wglądu oraz otrzymania wypisu lub wyrysu z MPZP.

Z treści MPZP dowiemy się, czy działka którą chcemy nabyć, przeznaczona została pod zabudowę, a jeżeli tak, to jakiego rodzaju budownictwo może powstać na działce. Równie ważne jest zapoznanie się z sąsiedztwem działki, aby ustalić przykładowo, czy nieruchomość sąsiednia nie została przeznaczona pod działalność gospodarczą związaną z emitowaniem nadmiernego hałasu lub uciążliwego zapachu.

Gdy MPZP nie został uchwalony...

Gdy dla obszaru, na którym znajduje się działka, nie został uchwalony lub nie ma aktualnego MPZP, należy zapoznać się ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania (dalej jako "SUIKZ"), który tak jak MPZP, znajdziemy na stronach właściwego urzędu gminy (odpowiednio miasta) lub w siedzibie urzędu. Również w przypadku SUIKZ, w oparciu o art. 30 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2016.778), każdy ma prawo wglądu oraz otrzymania wypisu lub wyrysu z SUIKZ.

Na podstawie SUIKZ możemy, jako przyszli inwestorzy (nie musimy przy tym być właścicielami nieruchomości), złożyć wniosek o wydanie Warunków Zabudowy (dalej jako "WZ").

W decyzji o Warunkach Zabudowy wójt, burmistrz lub prezydent miasta stwierdza pod jakimi warunkami dopuszczalny jest określony rodzaj zabudowy na działce (nie należy mylić z pozwoleniem na budowę). Z praktycznego punktu widzenia zalecane jest uzyskanie WZ przed przystąpieniem do zakupu działki lub zobowiązanie sprzedającego do uzyskania WZ. W takim przypadku w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości należy wyraźnie zastrzec zobowiązanie sprzedającego do uzyskania WZ.

Dokonanie wyżej wymienionych czynności nie zawsze gwarantuje powodzenia inwestycji, jednakże w sposób znaczący zmniejsza ryzyko zakupu działki o niejasnym stanie prawnym lub co gorsza takiej, na której nie będziemy mogli wybudować upragnionego domu.

Patrycja Amrozińska-Kasiak - Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Paweł Kasiak
patrycja.amrozinska@gmail.com