Ustanowienie służebności gruntowej
Ustanowienie służebności odbywa się zwykle poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Przykładem takiej służebności gruntowej jest służebność przejazdu i przechodu.
Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości ma prawo do przejazdu lub przejścia przez naszą działkę w ściśle określony sposób (np. istniejącą ścieżką lub drogą znajdującą się na naszej nieruchomości), tak aby dostać się na swoją nieruchomość. Za inną służebność tego rodzaju należy uznać coraz rzadziej spotykaną służebność czerpania ze studni, czy też służebność okna czy furtki, która może być ustanowiona, gdy okno (furtka) otwierane są na zewnątrz tak, że sięgają w przestrzeń nad gruntem sąsiada.
Służebność może również polegać na tym, iż właściciel nieruchomości obciążonej może zostać ograniczony w prawie dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Przykładowo, możliwa jest służebność, w efekcie której ograniczona zostanie możliwość dokonywania nasadzeń wysokich drzew i krzewów, których rozrost skutkowałby znacznym zmniejszeniem dostępu światła słonecznego do działki sąsiedniej. Można się również spotkać ze służebnością ograniczającą możliwość wybudowania albo rozbudowy budynku ponad określoną wysokość (nawet gdy przepisy prawa na to zezwalają).
Wreszcie służebność gruntowa może polegać na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które względem nieruchomości władnącej przysługują jako właścicielowi. Przykładowo nie będzie mógł wchodzić na nieruchomość sąsiednią, aby zebrać spadłe tam z jego drzew owoce.
Ustawodawca nie chcąc jednak pozwolić na zbyt dotkliwe ograniczenia właściciela nieruchomości obciążonej ustalił zasadę, iż służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (należy rozumieć przez to, iż korzystając z cudzej własności powinniśmy czynić to w sposób jak najmniej ją uszczuplający).
W tym miejscu pragniemy podkreślić, że służebność jest zgodnie z definicją wynikającą z kodeksu cywilnego prawem rzeczowym, co w praktyce oznacza, iż pozostaje ona w mocy niezależnie od tego kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości: władnącej i obciążonej. Zatem jeśli z obecnym sąsiadem zostało ustalone, iż będziemy mogli korzystać w określony sposób z jego nieruchomości, to będzie to wiązało wszystkich kolejnych następców naszego obecnego sąsiada w prawie własności do działki.
Korzystając z cudzej własności należy również pamiętać, że o ile nie dokonano odmiennych ustaleń umownych, to obowiązek utrzymywania urządzeń koniecznych do wykonywania służebności (drogi w przypadku służebności przejazdu, czy też studni w przypadku służebności czerpania wody) spoczywa na właścicielu tej nieruchomości, która korzysta ze służebności.
Służebność drogi koniecznej
Wśród służebności gruntowych poczesne miejsce, jako uregulowana odrębnie w ramach przepisów „prawa sąsiedzkiego” (w art. 145 i 146 kodeksu cywilnego), zajmuje służebność drogi koniecznej. Ustawodawca przewidział, iż może się zdarzyć, że nieruchomość nie będzie miała dostępu do drogi publicznej (lub do należących do niej budynków gospodarczych).
Starając się zaradzić powstającym w takiej sytuacji problemom postanowił, że właściciel takiej nieruchomości będzie mógł żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich, aby umożliwili mu korzystanie z nich w zakresie w jakim będzie to niezbędne do „przedostawania” się na jego nieruchomość (tzw. drogą konieczną).
Co więcej żądanie takie będzie uzasadnione także wówczas, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi publicznej (zabudowań), lecz dostęp ten może być potraktowany jako „nieodpowiedni” (przykładowo jest on znacznie utrudniony czy też skorzystanie z niego wymaga dużych nakładów czasowych).
Zaspokojenie żądania przez właścicieli nieruchomości sąsiednich może oczywiście nastąpić dobrowolnie – w drodze zawarcia umowy o ustanowieniu służebności. Strony wytyczą wówczas drogę oraz określą warunki czyli sposób wykonywania służebności. Do stron należy decyzja czy z tytułu umowy pobierana będzie odpłatność.
Jeśli jednak do porozumienia nie dojdzie, uprawnionym do podjęcia decyzji o powstaniu służebności, po stwierdzeniu przesłanek jej ustanowienia, będzie sąd powszechny. Orzeknie on o przeprowadzeniu drogi koniecznej, biorąc pod uwagę potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczneji dbając o to, aby odbyło się to z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Orzeknie także o wysokości wynagrodzenia należnego właścicielom nieruchomości obciążanych – mającego odzwierciedlać obniżenie wartości tych nieruchomości ze względu na powstałe obciążenie.
Notariusz Radosław Stępniak
Notariusz Marek Wypart
Zdaniem naszych Czytelników
Budujemy Dom - budownictwo i instalacje
07 Feb 2022, 12:18
Służebność przejazdu jest pewna formą użyczenia gruntu w celu umożliwienia dojścia/dojazdu do innej działki. Nie oznacza to jednak, że właściciel gruntu obciążonego ma obowiązek dostosowania drogi do potrzeb osoby korzystającej ze służebności. Zobowiązany jest jedynie ...
Gość Beata
05 Feb 2022, 11:05
Witam. Czy jeżeli właściciel działki korzystającej z drogi służebnej żąda utwardzenia drogi, a właścicielowi działki obciążonej nie jest to niezbędne, to kto wówczas pokrywa koszty utwardzenia drogi? Czy w przypadku, gdy właściciel działki korzystającej z przejazdu zrobi ...
Budujemy Dom - budownictwo ogólne
29 Sep 2020, 12:39
3 godziny temu, Gość Grzesiek napisał: Witam. Doprowadzilem nitke wodną do swojej dzialki. Nitka przechodzi przez dzialke ojca wzdluz granicy jego dzialki. Mam oczywiscie jego zgode. Tylko jak zamknac sprawe prawnie, zeby pozniej nie bylo jaj. Chodzi mi o sluzebnosc. Czy ...
Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne
29 Sep 2020, 10:39
Służebność musi zostać wpisana do ksiąg wieczystych. Jest bowiem przypisana do nieruchomości, nie do osoby jej właściciela.
Gość Grzesiek
29 Sep 2020, 09:19
Witam. Doprowadzilem nitke wodną do swojej dzialki. Nitka przechodzi przez dzialke ojca wzdluz granicy jego dzialki. Mam oczywiscie jego zgode. Tylko jak zamknac sprawe prawnie, zeby pozniej nie bylo jaj. Chodzi mi o sluzebnosc. Czy wystarczy sama umowa z ojcem na pismie czy potrzeba jakiejs ...
Gość mhtyl
15 Jun 2020, 07:53
8 godzin temu, Gość Anna kluba napisał: Czy moze sasiad zadac przejscia przez prywatna dzialke jak ma dojazd do progi publicznej i swojej posiadlosci?i czy jest mozliwos ze ma sluzebnosc wpisana do aktu notarialnego.a ja nic takiego niemam?zaznacze ze aktu tego panstwa nie ...
Gość Anna kluba
14 Jun 2020, 22:57
Czy moze sasiad zadac przejscia przez prywatna dzialke jak ma dojazd do progi publicznej i swojej posiadlosci?i czy jest mozliwos ze ma sluzebnosc wpisana do aktu notarialnego.a ja nic takiego niemam?zaznacze ze aktu tego panstwa nie widxialam
Gość MKK
05 Sep 2018, 00:07
Czy Gmina może sprzedać grunt (działka z garażami), będący obecnie w użytkowaniu wieczystym, nie posiadający dojazdu ? Dojazd jest możliwy obecnie po drodze , która również została oddana w użytkowanie wieczyste spółdzielni mieszkaniowej , przez tą samą gminę.
Gość Julita Nielsen
04 Sep 2018, 13:10
Jak powinno wyglądać lub jak poprawnie należy napisać oswiadczenie o zwolnieniu działek gruntu które powstały z podziału jednej działki na której ustanowiona była wczesniej służebnosć przechodu i przejazdu.Obecnie obciążona powinna być jedna z nowopowstałych działek a wszystkie ...
bajbaga
17 Aug 2018, 10:09
Tiiiiiiiiiiaaaaaaaaaaaa. Zakres służebności może być różny - zależy to od tego co napisano w umowie, lub wyroku sądu. Służebność może też dotyczyć "inwestowania" na terenie służebności. W praktyce (tej stosowanej a nie "widzimisię") można ...
Budujemy Dom - budownictwo i instalacje
17 Aug 2018, 09:21
17 godzin temu, Gość Alex2018 napisał: Mój ojciec chcąc sprzedać nieruchomość, podpisał służebność z właścicielem sąsiedniej działki w 2007.Teraz właścicielem jestem Ja i Brat.W roku 2014 nastąpił podział geodezyjny a więc w rozumieniu ogólnym służebność ...
Gość Alex2018
16 Aug 2018, 16:11
Mój ojciec chcąc sprzedać nieruchomość, podpisał służebność z właścicielem sąsiedniej działki w 2007.Teraz właścicielem jestem Ja i Brat.W roku 2014 nastąpił podział geodezyjny a więc w rozumieniu ogólnym służebność się przedłużyła.Wlasciciel działki sąsiedniej ...
Gość Magjak
26 Sep 2017, 20:02
Witam, czy jest tu ktoś mądrzejszy odemnie i odpowie mi co mogłabym zrobić...otwórz mamy dom na osiedlu domków jednorodzinnych, w akcie notarialnym jest mowa o nieodpłatnej i nie określonej czasowo służebności swobodnego przejazdu i przechodu przez dwie działki, które należą ...
vip42
09 Nov 2016, 20:59
Oczywiście ze nie chce się mocowac... pragnę wytoczyć artylerię i uderzyć mocno aby oszolomiony skapitulował i zgodził sie na "łaskawa" propozycję. Dlatego szukam pomocy w zbieraniu arsenału do rozmowy.Bo w tej chwili wygląda to tak, ze cwaniak sprzedał mi bezużyteczna ziemie ...
bobiczek
09 Nov 2016, 20:43
Przeczytałem link.Tam pisze tak:"należy posłużyć się regułą określoną art. 287 k.c.: „Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych” przy jednoczesnym ...
vip42
09 Nov 2016, 20:20
Odnośnie utwardzenia drogi... A gdzieś czytałem że służebność gruntowa to zapewnienie dostępu do dzialki każdemu kto tam chce dojechać, a nie tylko wlascicielowi.A odnośnie zgody na media... czy zapis w akcie notarialnym nie jest taka zgodą? Ponieważ bez tej zgody nie kupiłbym ...
bobiczek
09 Nov 2016, 20:02
VIP - ja Ci bardzo dobrze życzę. Wiesz dlaczego tak napisałem? Z doświadczenia! Przerabiałem problem identyczny i identycznie jak Ty myślałem wcześniej, że jestem na prawie i że nie ma obaw. Popełniłem błąd.Wspomnę Ci jeszcze o jednym odnośnie mediów.Zakłady energetyczne, ...
bobiczek
09 Nov 2016, 19:34
Cytat Mam w KW zapis o służebności przejazdu przez działkę nr 13. Dotychczas rosły tam ziemniaki, ale na wiosnę chciałbym na swojej działce zacząć budowę i będę potrzebował dojazdu przez działkę nr 13. Pytanie brzmi: czy mimo protestów ...
vip42
09 Nov 2016, 19:14
Bo często przy nadmiarze zbędnych informacji ludzie skupiają się na nieistotnych rzeczach zamiast na meritum problemu.Zapis w akcie notarialnym: Cytat ... ustanawia nieodpłatnie i na czas nieokreślony służebnośc przejścia i przejazdu przez ...
Barbossa
09 Nov 2016, 18:46
już chyba wcześniej pisałem i to Tobie, że input=outputlubisz cedzić inforamcje, a inni mają się domyślać
vip42
09 Nov 2016, 18:15
Cytat na prawo żądać rekompensaty, chyba, że w KW stoi - NIEODPŁATNIEi lepiej, żeby w tej służebności był wskazany konkretny pas, inaczej - lepiej korzystaj z innej drogi, skoro jest Mam zapis o nieodpłatnym korzystaniu ...
bajbaga
09 Nov 2016, 18:01
Cytat Pytanie brzmi: czy mimo protestów wlasciciela mogę wjechać spychaczem na ten teren i zgodnie z zapisem w KW zrobić sobie drogę dojazdową? Czy mogę tą drogę utwardzic tłuczniem lub gruzem gdyż jest to niezbędne do normalnego korzystania ...
Barbossa
09 Nov 2016, 17:40
na prawo żądać rekompensaty, chyba, że w KW stoi - NIEODPŁATNIEi lepiej, żeby w tej służebności był wskazany konkretny pas, inaczej - lepiej korzystaj z innej drogi, skoro jest
vip42
09 Nov 2016, 17:31
Mam w KW zapis o służebności przejazdu przez działkę nr 13. Dotychczas rosły tam ziemniaki, ale na wiosnę chciałbym na swojej działce zacząć budowę i będę potrzebował dojazdu przez działkę nr 13. Właściciel tej działki twierdzi że mogę sobie jeździć inną drogą a nie ...
Sławomir
18 Aug 2016, 09:03
Cytat Kilka lat temu gmina na mój wniosek sprzedała mi działkę wraz z mieszkaniem na preferencyjnych warunkach. Z uwagi na fakt, że na terenie działki znajduje się kotłownia należąca do gminy, działka została sprzedana mi w 85% natomiast ...
Gość Bogdan
16 Aug 2016, 12:40
Kilka lat temu gmina na mój wniosek sprzedała mi działkę wraz z mieszkaniem na preferencyjnych warunkach. Z uwagi na fakt, że na terenie działki znajduje się kotłownia należąca do gminy, działka została sprzedana mi w 85% natomiast 15% działki nadal należy do gminy. Chcę zmienić ...
Budujemy Dom - budownictwo i instalacje
23 Mar 2016, 11:34
Cytat Czy w przypadku zaproponowania korzystniejszej formy dojazdu do działki typu ustawienie mostka/mostu/kładki(na własny koszt) ta służebność może zostać zniesiona? Można zawsze wystąpić o zniesienie służebności ...
Gość Przemek
23 Mar 2016, 01:22
Czy w przypadku zaproponowania korzystniejszej formy dojazdu do działki typu ustawienie mostka/mostu/kładki(na własny koszt) ta służebność może zostać zniesiona?
Budujemy Dom - budownictwo i instalacje
16 Dec 2015, 13:18
Cytat Moje pytanie związane jest z kablem telefonicznym .Kupiłam nieruchomość z dużą ilością drzew.Usuwałam pniak na granicy działki z sąsiadem gdzie jego posesja była niżej od mojej Okazało się że uszkodziłam przypadkiem kabel ...
Gość gość Bernadetta
16 Dec 2015, 11:55
Moje pytanie związane jest z kablem telefonicznym .Kupiłam nieruchomość z dużą ilością drzew.Usuwałam pniak na granicy działki z sąsiadem gdzie jego posesja była niżej od mojej Okazało się że uszkodziłam przypadkiem kabel który biegł pod pniakiem.Oświadczenie że nieświadomie ...
Gość ludwik
07 Dec 2015, 10:24
Właściciel gruntu rolnego dokonał podziału swojej nieruchomości, na której w wyniku przekwalifikowania gruntu rolnego na budowlany i podziału jego na 7 działek budowlanych przed wydaniem przez organ korzystnej dla niego decyzji tenże organ wymagał od właściciela gruntu pisemnego ...
Gość mhtyl
17 Oct 2015, 10:56
Wychodzi na to, że gmina.
Gość krys6
17 Oct 2015, 10:48
Kto remontuje drogę dojazdową, do której ustanowiono nieodpłatną służebność gruntową? Właścicielem drogi jest gmina, droga umożliwia dojazd do bloku - wspólnoty mieszkaniowej. Kto również odpowiada za odśnieżanie?
Gość Paweł
29 Jun 2015, 13:53
Ja natomiast chciałem doprecyzować, co z obowiązkiem utrzymania stanu drogi na której jest służebność ale z tej samej drogi korzysta właściciel działki obciążonej? Z jednej strony władnacy ma obowiązek utrzymania urządzeń zapewniających służebność (czyli w tym przypadku ...
Gość Ewi
24 Jan 2015, 13:52
Do retrofood i bajbagaDziekuje za odpowiedzi i pozdrawiam
retrofood
18 Jan 2015, 19:37
Cytat Mam pytanie kto płaci podatek za grunt objęty służebnością - właściciel czy użytkownik? Właściciel.
Gość kościesza
18 Jan 2015, 18:44
Mam pytanie kto płaci podatek za grunt objęty służebnością - właściciel czy użytkownik?
retrofood
16 Jan 2015, 09:24
Cytat A co w przypadku, gdy na drodze objętej służebnością właściciel ułoży na przykład kostkę brukową. A w ziemi biegną media typu prąd/woda. I będzie 'awaria' i konieczność rozkopania gruntu. Kto wtedy pokrywa koszt naprawy kostki? ...
bajbaga
16 Jan 2015, 09:17
Ten co rozkopie.
Gość Ewi
16 Jan 2015, 09:12
A co w przypadku, gdy na drodze objętej służebnością właściciel ułoży na przykład kostkę brukową. A w ziemi biegną media typu prąd/woda. I będzie 'awaria' i konieczność rozkopania gruntu. Kto wtedy pokrywa koszt naprawy kostki?
Policjant
08 Jan 2015, 11:06
Cytat Czy osoba której dzialka jest obciazona prawem przejazdu i przechodu moze zażadac oplaty ? Z tego co wiem to nie..
Gość gosia
08 Jan 2015, 09:27
Świetnie napisane! Prosto wytłumaczony, dziękuję. przydało się do egzaminu...
Gość Sylwester
15 Nov 2014, 16:54
Czy osoba której dzialka jest obciazona prawem przejazdu i przechodu moze zażadac oplaty ?
Gość łon
03 Oct 2014, 14:21
Jestem włascicielem domku na wsi.Za kazdy metr place panstwu 60 groszy na rok.Wiem że to nie dużo-ale jakim K...A prawem?!?!? Czy panstwo pomogło mi przy budowie?Wręcz przeciwnie-same trudności!
Gość xyz
01 Sep 2014, 13:08
Dziękuję bardzo za odpowiedź! :)
bajbaga
01 Sep 2014, 10:28
Tyle, ze tu mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.Nie chce mi się szukać ale chodzi o art. około 290 - tam jest wszystko napisane.
Gość xyz
01 Sep 2014, 09:52
Właśnie się tak zastanawiałam, bo z jednej strony jest tak jak mówicie, że służebność jest do gruntu, a nie do właściciela, a z drugiej strony art. 77.1 i 79 pun mówią, że czynności prawne dot. mienia wchodzącego w skład masy upadłościowej wygasają, nawet te, które wchodzą ...
Gość mhtyl
01 Sep 2014, 09:42
Chyba, że notarialnie z wpisem do KW służebności eis zrzeknie ten co ta służebność ma.
retrofood
01 Sep 2014, 09:38
Niby dlaczego ma nie trwać? Służebność jest wpisana w KW, a tam nic się nie zmienia, oprócz nazwy właściciela.
bajbaga
01 Sep 2014, 09:36
Trwa bo to służebnośc na gruncie, a nie właścicielu.
Gość xyz
01 Sep 2014, 09:27
Mam takie pytanie, a co jeżeli właściciel działki władnącej ogłasza upadłość i działka ta zostanie zlicytowana? Czy służebność trwa dalej, czy nie?
Gość adiqq
28 Apr 2014, 13:12
był w okolicy wyroki sądowe w identycznych sprawach - sąd ustanowił opłatę za służebność - wychodziło to z tego co pamiętam 8-10zł/m2m działki. Grunt to wydzielona działka drogowa. Mam tylko nadzieję, że kobieta nie przesadzi z ceną i się dogadamy...
bajbaga
28 Apr 2014, 12:38
Koszt tej działki drogowej może być ustalony dwojako:- koszt gruntu wg, jego klasy,- koszt gruntu wg, przeznaczenia gruntów sąsiednich - czyli może być taki jak za działki sąsiadujące.Wystąpić do sądu o wyznaczenie drogi koniecznej, dla określonej działki (działek) - przy czym ...
Gość adiqq
28 Apr 2014, 12:02
w temacie służebności jeszcze....okazało się, że dojazd do 2 moich działek jest drogą, która jest drogą prywatną (1 właściciel). X lat temu, została ustanowiona służbność, ale osobista - na 7 osób (jest zapis w KW działki drogowej) Problem w tym, że jedną z tych osób ...
Gość Kamila Hałycz
28 Apr 2014, 11:03
A ja mam takie pytanie, czy mam prawo odmówić przeprowadzenia na mojej działce drogi? Bo czytając ten artykuł, albo ten: http://e-prawnik.pl/artykuly/prawo-cywilne-1/jak-uregulowac-stosunki-z-sasiadem.html , mam wrażenie że jeżeli mój sąsiad powie że potrzebuje dojazdy, to ja nie ...
Budujemy Dom - budownictwo i instalacje
31 May 2013, 12:18
Cytat Mam pytanie, czy w momencie gdy ustanowiona jest służebność przejazdu przez parcele sąsiada to mogą z niej korzystać inne osoby?tzn. Czy jako córka nie mieszkająca już w tej posiadłości mogę dojeżdżać do rodziców w odwiedziny? ...
Gość IWONA
31 May 2013, 11:37
Mam pytanie, czy w momencie gdy ustanowiona jest służebność przejazdu przez parcele sąsiada to mogą z niej korzystać inne osoby?tzn. Czy jako córka nie mieszkająca już w tej posiadłości mogę dojeżdżać do rodziców w odwiedziny? Sąsiad taty twierdzi, że ma prawo mi zabronić ...
Pomocnik
10 Mar 2010, 11:15
Służebność gruntowa to instrument prawny poprawiający sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności (np. nie może dostać się bezpośrednio z drogi publicznej na własną działkę). Ustanowienie służebności gruntowej wymaga co najmniej ...
Gość Dragon
10 Mar 2010, 11:15
Napisane jasno i prosto. Ale mam pytanie.Jest działka rolna o szerokości 30m i długości 100m. Szerokością przylega do drogi wojewódzkiej. Właściciel jest gotów podzielić ją na dwie: jedną, budowlaną bezpośrednio przy drodze i drugą z tyłu, rolną Tę rolną chce mi odsprzedać. ...