Czy warto kupić działkę z budynkiem do rozbiórki?

Czego dowiesz się z artykułu?

• Czy warto kupić działkę z budynkiem do rozbiórki?
• Jak wykonać rozbiórkę budynku na działce?
• Czy zabudowana posesja ma jakieś zalety?

Czy warto kupić działkę z budynkiem do rozbiórki?

To zależy. Jeżeli w interesującej inwestorów okolicy da się znaleźć posesje puste, bez zabudowy, trzeba porównać ich cenę. Nieruchomość ze starym, walącym się budynkiem powinna być tańsza. Bo rozbiórka to dodatkowe koszty (często znaczne) i komplikacje, np. konieczność załatwienia rozmaitych formalności. Jeśli z kalkulacji wyjdzie, że kupno gruntu z ruderą i jej usunięcie jest tańsze od "czystej" parceli, można rozważyć taką inwestycję.

Może być też tak, że w interesującej Czytelników okolicy nie ma już działek niezabudowanych. Wtedy nabycie takiej z budynkiem do rozbiórki to jedyna możliwość postawienia domu w pożądanej lokalizacji.

Większość inwestorów chce mieć dom jak z obrazka, i dlatego szuka dla siebie działki idealnej. Czyli kwadratowej lub prostokątnej (lecz zbliżonej do kwadratu), o szerokości około 30 m i powierzchni plus minus 1000 m2. Najlepiej z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa ogrodu, do którego wychodzi się z dobrze nasłonecznionego salonu.

Zwykle inwestor chce mieć kontakt z przyrodą (najlepiej las lub pola w sąsiedztwie) i święty spokój. Dlatego szuka działki na przedmieściach, ewentualnie na wsi oddalonej o kilkanaście czy nawet więcej kilometrów od ośrodka, w którym pracuje.

Ten trend, czyli przeprowadzki z bloku w mieście do domu na jego obrzeżach, pojawił się w latach 90. ubiegłego stulecia, wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa i kredytami hipotecznymi. I trwa nadal, chociaż da się też zauważyć zjawisko odwrotne - powroty. Po pierwszym zauroczeniu sielanką na peryferiach przychodzi proza dnia codziennego - godziny tracone na dojazd do pracy i szkoły, konieczność robienia za szofera swoich dzieci, spore pieniądze wydawane na paliwo…

Dlatego niektórzy wracają do miasta, lecz - zasmakowawszy życia we własnym domu - już nie do bloku. Do wyboru mają zakup domu z rynku wtórnego, przy czym na ogół są to budynki kilkudziesięcioletnie, w kiepskim stanie technicznym, często także wyceniane bardzo wysoko, albo budowę czegoś nowego.

Ale w miastach, w dobrych lokalizacjach, przeważnie nie ma już wolnych działek. A jeśli się jakaś trafi, to kosztuje horrendalne pieniądze - w Warszawie cena 1 m2 takiej parceli zdecydowanie przekracza tysiąc zł.

Tańsze bywają nieruchomości na pierwszy rzut okna nieatrakcyjne, czyli np. zabudowane rozpadającymi się ruderami, czy zasypane śmieciami. Jeśli mają dobre usytuowanie, odpowiedni kształt i sąsiedztwo, warto przyjrzeć się im dokładniej. Wyobrazić sobie, jak będą wyglądać po oczyszczeniu. Odpowiedzieć na pytanie, czy cena jest na tyle atrakcyjna, że rekompensuje koszty rozbiórki i komplikacje.

Kształtna, opróżniona działka gotowa do zabudowy. (fot. J. Werner)

Dobre położenie działki powinno być priorytetem przy jej wyborze

Najważniejszą cechą dobrej parceli jest bowiem jej położenie. Każdy agent nieruchomości i deweloper powie to samo: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja! Żeby było blisko do pracy, szkoły, publicznej komunikacji. Usytuowanie nieruchomości ma umożliwić zaspokajanie podstawowych potrzeb domowników, dlatego np. inwestorzy z małymi dziećmi powinni szukać ziemi obok lub z wygodnym dojazdem do przedszkola czy szkoły.

Działek z wadami (czyli wąskich, z ruiną do rozbiórki, itp.) nie należy się bać - dobry architekt wpisze wygodny dom prawie w każdą parcelę. Zazwyczaj wymaga to zamówienia projektu indywidualnego, który jest droższy, lecz budynek można precyzyjnie dopasować do potrzeb inwestora.

Najpierw jednak należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w razie jego braku, wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Żeby mieć pewność, że na konkretnej parceli da się wybudować taki dom, w jakim inwestor chce zamieszkać.

Jak już wspomnieliśmy, wyburzenie starego budynku to dodatkowe koszty i formalności. Żeby rozebrać obiekt, którego budowa nie wymagała uzyskania pozwolenia, czyli np. parterowy budynek gospodarczy lub garaż o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2, wystarczy zgłosić zamiar rozbiórki w starostwie powiatowym. Niezbędna dokumentacja jest podobna do potrzebnej przy zgłoszeniu budowy: wniosek, mapka, opis obiektu, przewidziane środki bezpieczeństwa itd.

Rozbiórka niewielkiego budynku gospodarczego jest prostsza i tańsza, niż wyburzenie choćby małej kamienicy. (fot. J. Werner)

Pozwolenie na rozbiórkę konieczne jest wówczas, gdy przeznaczony do niej budynek spełnia jeden z poniższych warunków:

• jest wyższy niż 8 m;
• odległość dzieląca go od granicy posesji jest mniejsza od połowy jego wysokości;
• wpisano go do rejestru zabytków lub objęto ochroną konserwatorską.

Przy czym zakup obiektów z ostatniej kategorii, czyli wpisanych do rejestru zabytków, inwestorom dysponującym budżetem na typowy domek odradzamy.

Jak wykonać rozbiórkę budynku na działce?

Rozbiórkę można przeprowadzić ręcznie lub przy użyciu ciężkiego sprzętu. Na tę pierwszą warto się zdecydować, gdy budynek jest niewielki i kiedy da się ponownie wykorzystać uzyskane materiały: cegły, drewno, itp. Przy czym tu też trzeba uważać - bo jeśli robotnicy za odłożenie starych cegieł policzą sobie 1 zł/szt., a potem murarz, który będzie stawiał z nich choćby płot, też doliczy sobie za robotę (bo rozbiórkowe cegły mają różne wymiary), to może się okazać, że zakup nowych wyjdzie taniej.

Przy wykorzystaniu ciężkiego sprzętu budowlanego, rozbiórka niedużego budynku nie potrwa dłużej niż 2 dni.

Rozbiórka ręczna prowadzona z podnośnika koszowego. (fot. J. Werner)

Użycie ciężkiego sprzętu zdecydowanie skraca czas prac rozbiórkowych. (fot. J. Werner)

Wyburzenie domu kosztuje od kilkunastu tysięcy zł w górę (nawet powyżej stu tys.), w zależności od kubatury i technologii, w której go wybudowano. Wyburzanie konstrukcji betonowych jest przeciętnie dwa razy droższe od rozbiórki budynków z cegły. Istotną częścią kosztów jest wywiezienie gruzu - także dlatego warto powtórnie wykorzystać materiały, które się jeszcze do czegoś nadają.

Metalowe elementy budynku trafią do punktu skupu złomu - to parę złotych z powrotem w kieszeni. (fot. J. Werner)

A czy zabudowana posesja ma jakieś zalety?

Zabudowana posesja ma też zalety, np. doprowadzone media. Jeżeli obiekt przeznaczony do rozbiórki nie stoi tam, gdzie zaplanowano dom, można go przystosować na barak dla ekipy budowlanej, albo magazyn.

Nowy budynek może również korzystać z części ścian lub fundamentów starego (w myśl przepisów to rozbudowa) - mamy wtedy większe możliwości ulokowania go na działce tak, jak nam pasuje. Jeśli ściana starego budynku znajduje się 2 m od płotu, może tam pozostać jako element nowego domu. Na typowej pustej parceli nie można by aż tak zbliżyć się do granicy.

Janusz Werner
fot. otwierająca: J. Werner