Jak zabezpieczyć kredyt na budowę domu?

I. Hipoteka

W praktyce najczęściej spotykanym sposobem zabezpieczenia kredytu na budowę domu jest obciążenie nieruchomości hipoteką. Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe, z mocy którego wierzyciel (w tym przypadku - bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Myśląc o hipotece, należy pamiętać o dużej nowelizacji z 2009 roku, która weszła w życie w lutym 2011 roku. I tak od dnia 20 lutego 2011 roku nie można już ustanawiać hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności przyszłej o nieustalonej wysokości, dotyczy to np. koszów postępowania sądowego w przypadku, gdy ktoś nie spłaca kredytu, czy też odsetek od nieterminowej spłaty kredytu.

Obecnie w obrocie funkcjonuje tylko jedna hipoteka, która zabezpiecza zarówno wierzytelność z tytułu udzielonego kredytu, jak i wierzytelność przyszłą.

Osoby, które zdecydowały się na zakup nieruchomości i zabezpieczenie jej hipoteką kaucyjną przed datą 20 lutego 2011 roku powinny zwrócić uwagę na szczególne uprawnie, które zostało im przyznane w zakresie zmniejszenia obciążenia hipotecznego nieruchomości. Otóż art. 11 ustawy z dnia 26 czerwca 2009 roku o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2009.131.1075) przyznaje im uprawnienie do żądania zniesienia tej hipoteki (tj. wykreślenia jej z ksiąg wieczystych) za odpowiednim wynagrodzeniem w przypadku, jeżeli wierzytelność przyszła nie powstała do dnia 20 lutego 2016 roku. Celem przepisu jest zmniejszenie obciążeń hipotecznych nieruchomości w stosunku do osób, które rzetelnie spłacają kredyt hipoteczny. Bowiem wierzytelność przyszła może powstać tylko w sytuacji, gdy ktoś zaprzestanie spłaty kredytu.

Osoby, które po dniu 20 lutego 2011 roku ustanowiły hipotekę, dopiero po upływie 10 lat od dnia wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych będą mogły żądać od wierzyciela (kredytodawcy, najczęściej banku) zniesienia hipoteki w zakresie wierzytelności przyszłych za odpowiednim wynagrodzeniem. O powyższym uprawnieniu kredytobiorców stanowi art. 99¹ ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.2013.707). Przedmiotowy przepis ma charakter semiiperatywny, co oznacza, że uprawnienie, które przyznaje, może w umowie kredytowej zostać zmodyfikowane na korzyść kredytobiorcy, np.: żądanie zniesienia hipoteki może się odbyć po 5, a nie 10 latach lub może się odbyć bez wynagrodzenia.

Czy oprócz nieruchomości hipotekę można ustanowić jeszcze na innych prawach?

Tak. Przedmiotem  hipoteki, poza nieruchomością, może być również:

1. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie, stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3. wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteką można także obciążyć ułamkową część nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Do ww. hipotek stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

Jeżeli ktoś zastanawia się, czy można zbyć (np.: sprzedać, darować, zamienić) lub dodatkowo obciążyć hipoteką nieruchomość już hipoteką obciążoną, to oczywiście nie ma w tym zakresie żadnych przeszkód. Art. 72 ustawy o księgach wieczystych wręcz stanowi, iż niedopuszczalne są postanowienia, które ograniczałyby prawo do zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Czy można dokonać podziału nieruchomości obciążonej hipoteką?

Podział nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej dopuszczalny, jednakże hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości powstałe po jej podziale (tzw. hipoteka łączna).

W przypadku gdybyśmy chcieli dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości, w której  na udziale współwłaściciela nieruchomości byłaby ustanowiona hipoteka, to hipoteka będzie obciążać ułamkową część nieruchomości otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności.

Co dzieje się w przypadku przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką?

Instytucję przedawnienia wierzytelności regulują przepisy bezwzględnie obowiązujące, tj. przepisy, które nie mogą ulec zmianie na podstawie umowy zawartej między stronami.

Terminy przedawnienia są różne w zależności od osób dłużnika i wierzyciela, jak również rodzaju roszczenia stanowiącego podstawę wierzytelności.

Zasadą jest, że w przypadku przedawnienia wierzytelności, dłużnik może odmówić jej spłaty. Natomiast, gdy wierzytelność została zabezpieczona hipoteką, to przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Uprawnienie to nie dotyczy należności ubocznych, tj. np.: odsetek czy kosztów postępowania sądowego. W praktyce oznacza to, że wierzyciel może żądać  zapłaty wierzytelności przedawnionej, ale tylko z ograniczeniem do nieruchomości obciążonej hipoteką.

II. Zgoda na zaciągnięcie kredytu wyrażona przez małżonka

Rozważania w tym zakresie należy rozpocząć od przypomnienia czym jest wspólność majątkowa małżeńska.

Wspólność majątkowa między małżonkami powstaje z mocy prawa z chwilą zawarcia małżeństwa. Co do zasady wszystkie rzeczy i prawa nabyte po zawarciu małżeństwa będą podlegać wspólności chyba, że z mocy ustawy jakiś składnik majątkowy wchodzi do majątku osobistego małżonka (o tym stanowi art. 33 ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U.2015.2082).  W przypadku, gdy osoba zainteresowana kredytem na sfinansowanie zakupu nieruchomości pozostaje w związku małżeńskim, wierzyciel (bank) może zażądać wyrażenia zgody małżonka na zaciągnięcie takiego zobowiązania. Podstawy prawne udzielenia takiej zgody znajdują się w art. 41 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z §1 powyższego artykułu, jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków.

Dla wierzyciela takie rozwiązanie jest zasadne wyłącznie w przypadku, gdy majątek wspólny w ogóle powstanie. Małżonkowie mogą bowiem umownie wyłączyć wspólność majątkową. Wówczas każdy z małżonków dysponował będzie własnym majątek odrębnym.

III. Poręczenie

Kolejnym sposobem zabezpieczenia kredytu może być poręczenie. W wyniku poręczenia, poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał. W praktyce, jeżeli kredytobiorca nie dokonał zapłaty kredytu, to wierzyciel może żądać zapłaty pozostałej kwoty kredytu od osoby, która poręczyła.

Oświadczenie poręczyciela musi być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Bez wdawania się w szczegóły instytucji poręczenia, wyjaśnić jedynie należy kilka istotnych kwestii z nim związanych:

• W sytuacji, gdy poręczyciel dokona zapłaty długu, powinien niezwłocznie zawiadomić dłużnika o dokonanej przez siebie zapłacie długu, za który poręczył. Gdyby tego nie uczynił, a dłużnik zobowiązanie wykonał, nie może żądać od dłużnika zwrotu tego, co sam wierzycielowi zapłacił, chyba że dłużnik działał w złej wierze.
• Jeżeli strony umownie nie ustaliły inaczej, co do zasady poręczyciel odpowiada jako współdłużnik solidarny. Po dokonaniu zapłaty długu zamiast dłużnika, poręczyciel wstępuje w prawa i obowiązku wierzyciela wobec dłużnika i może żądać od niego zapłaty długu.
• Poręczyciel może podnieść przeciwko wierzycielowi wszelkie zarzuty, które przysługują dłużnikowi, w szczególności poręczyciel może potrącić wierzytelność przysługującą dłużnikowi względem wierzyciela.
• Jeżeli termin płatności długu nie jest oznaczony albo jeżeli płatność długu zależy od wypowiedzenia, poręczyciel może po upływie sześciu miesięcy od daty poręczenia, a jeżeli poręczył za dług przyszły - od daty powstania długu - żądać, aby wierzyciel wezwał dłużnika do zapłaty albo z najbliższym terminem dokonał wypowiedzenia. Jeżeli wierzyciel nie uczyni zadość powyższemu żądaniu, zobowiązanie poręczyciela wygasa.

IV. Weksel in blanco

Weksel in blanco w rzeczywistości jest wekslem niezupełnym w chwili wystawienia, który zawiera podpis wystawcy w celu zaciągnięcia zobowiązania wekslowego. Na poprawności wystawienia weksla w szczególności zależy kredytodawcom, dla nas istotne jest zabezpieczenie kredytobiorców, którzy taki weksel wystawią i na tym się skupimy.

Podstawowym wymogiem - z punktu widzenia osoby, która wystawia weksel -  poza samym podpisaniem weksla, jest sporządzenie porozumienia co do tego jak weksel należy uzupełnić. Samo porozumienie może znaleźć się w tekście umowy kredytowej. Ważne jest jednak, aby precyzyjnie opisać możliwość uzupełnienia takiego weksla przez wierzyciela oraz sposób w jaki należy tego dokonać, w szczególności jaką sumę pieniężną wpisać w jego tekście. Weksel in blanco, co do zasady, może zostać przeniesiony na inną osobę (a więc zmianie może ulec wierzyciel) poprzez indos.

Podsumowanie

Niesłabnącą popularnością wśród sposobów zabezpieczenia kredytu nadal cieszy się hipoteka i w zasadzie przy każdym zakupie nieruchomości na kredyt będzie wymagane jej ustanowienie. Jeżeli nieruchomość już jest obciążona hipoteką, może powstać konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w formie weksla in blanco lub poręczenia osoby trzeciej. Na zakończenie wypada dodać, że w zakresie wyboru odpowiedniego zabezpieczenia kredytu nie obowiązują jednoznaczne zasady. 

Patrycja Amrozińska-Kasiak
Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Pawlus
www.kancelaria-pawlus.pl
Fot. Fotolia.com/Spectrumblue