Budujemy Dom

Dostęp do drogi publicznej

Artykuł na: 4-5 minut

Problem dostępu do drogi publicznej zaskakuje nas często dopiero, gdy występujemy z wnioskiem do starostwa powiatowego o wydanie pozwolenia na budowę*. Okazuje się wówczas, że trzeba wykazać, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Dlatego warto sprawdzić to jeszcze przed nabyciem gruntu.

Brak dostępu do drogi publicznej występuje w sytuacji, kiedy:

  • działka graniczy z drogą publiczną, ale nie można się na nią bezpośrednio dostać;

Z taką sytuacją możemy mieć np. do czynienia gdy pomiędzy działką a drogą znajduje się rów melioracyjny, przez który nie ma przy naszej działce przejazdu. Wówczas musielibyśmy taki przejazd (zwykle na własny koszt) sobie wybudować. Innym rozwiązaniem jest korzystanie z istniejącego wjazdu na drogę, do którego dostęp jednakże musielibyśmy uzyskać np. jako służebność (o której mowa niżej).

  • działka nie graniczy z drogą publiczną, lecz do jej właściciela należy także grunt pomiędzy działką a drogą. W tej sytuacji można rozróżnić dwa przypadki:

Dostęp do drogi publicznej

– działka, która ma stać się naszą włas­nością, powstała lub ma powstać (jako działka „budowlana”) w wyniku podziału większej nieruchomości. Decyzję o podziale zatwierdza wójt (burmistrz lub prezydent). Już w tej decyzji, jako warunek jej wydania, wskazana powinna być konieczność zapewnienia nowo wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej.

 

Dotyczy to wszystkich decyzji wydanych po 31 grudnia 1997 r. Można zatem powiedzieć, że decyzją taką nałożony jest na dotychczasowego właściciela „obowiązek” zapewnienia nabywcom działek dostępu do drogi publicznej. Radzimy, aby z prawa tego bezwzględnie skorzystać i wymagać od zbywcy jego wykonania.

 

Pamiętajmy jednak, że jeśli procedura wydzielenia działki nie została jeszcze zakończona, należy liczyć się z dodatkowym okresem oczekiwania na nabycie. Podział trwa zazwyczaj nie krócej niż 3 miesiące.

 

– działka, którą chcemy nabyć, nie powstała w wyniku decyzji podziałowej „nakazującej” zarazem zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Również i w tym przypadku radzimy, aby żądać od zbywcy zapewnienia takiego dostępu. Zazwyczaj nie będzie z tym problemu, gdyż dotychczasowemu właścicielowi zależy na zbyciu więcej wartej działki „budowlanej”– czyli takiej, która ma dostęp do drogi;

  • działka nie graniczy z drogą publiczną, a pomiędzy nimi leżą grunty innych osób;

Wydaje się, że w najtrudniejszej sytuacji jest nabywca działki oddzielonej od drogi publicznej gruntami osób trzecich. Wówczas mamy dwie możliwości. Zażądać od jej właściciela uzyskania od „sąsiadów” prawa do korzystania z ich gruntów w zakresie umożliwiającym dostęp do drogi publicznej (i od tego uzależnić jej nabycie). Można też zdecydować się na zakup działki ze świadomością konieczności samodzielnego przeprowadzenia negocjacji z właścicielami gruntów sąsiednich. Często oznacza to również obowiązek uiszczenia na ich rzecz sum pieniężnych za udostępnienie lub nabycie od nich gruntu.

 

Dostęp do drogi publicznej może zostać zapewniony na dwa sposoby: można nabyć grunt (częściej udział w nim) leżący pomiędzy „naszą” działką a drogą bądź też uzyskać prawo do korzystania z takiego gruntu w ramach służebności gruntowej, najczęściej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez ten grunt oraz przeprowadzenia przez niego mediów.

 

Oczywiście wybór konkretnego rozwiązania należy do stron umowy i muszą się one liczyć z jego konsekwencjami. I tak w przypadku ustanawiania służebności, do uzgodnienia z właścicielem działki dającej nam dostęp do drogi pozostaje kwestia, czy służebność będzie odpłatna, czy nie, a także po czyjej stronie leżał będzie obowiązek utrzymywania w dobrym stanie samej drogi. Natomiast w przypadku nabycia udziału w działce „drogowej” zobowiązani będziemy do partycypowania, proporcjonalnie w stosunku do posiadanego udziału, w budowie i utrzymaniu drogi.

 

Nie można niestety wykluczyć sytuacji, gdy mimo starań nie uda nam się uregulować polubownie kwestii związanych z dostępem do drogi. Rozwiązaniem jest wówczas instytucja służebności drogi koniecznej. Przepisy prawa dają bowiem właścicielowi nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, prawo żądania od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

 

Oczywiście w takiej sytuacji zaistnieje konieczność zwrócenia się do sądu powszechnego, który jako jedyny, po ocenie przesłanek oraz uwzględniając specyfikę sytuacji, może wydać stosowne orzeczenie, w którym stwierdzi powstanie takiej służebności na nieruchomości (wbrew woli jej właściciela). Takie orzeczenie sądu będzie podstawą wpisu służebności w księdze wieczystej.

 

* Odnosimy się do przepisów obowiązujących obecnie; opracowywane są już projekty ustaw zmieniające zasady prawa budowlanego w tym zakresie.

 

Notariusz Radosław Stępniak
Asesor Marek Wypart

 

aktualizacja: 2013-01-25

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

16 godzin temu, Gość Łukasz napisał: Co w sytuacji w której starostwo każe mi udowodnić że moja działka ma dostęp do drogi publicznej. Działka które jest droga w części ma 2 współwłaścicieli ok 1/10 udziału. I teraz mam problem z uzyskaniem pozwolenia Ta ...

Budujemy Dom - budownictwo i instalacje

10 Sie 2018, 07:51

Co w sytuacji w której starostwo każe mi udowodnić że moja działka ma dostęp do drogi publicznej. Działka które jest droga w części ma 2 współwłaścicieli ok 1/10 udziału. I teraz mam problem z uzyskaniem pozwolenia

Gość Łukasz

09 Sie 2018, 15:49

Cytat @Marzena Nie wiem w czym problem? Jeśli jest ustanowiona służebność to masz prawo korzystać z tej drogi. Marzena tak.Ale już jej goście którzy zajadą na grilla - niekoniecznie.Oczywiście nie wolno równiez tej drogi ...

bobiczek

26 Sie 2015, 11:25

Pokaż wszystkie komentarze Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 
 
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej

Jakie pomieszczenia wlicza się do powierzchni użytkowej w domu jednorodzinnym?

Odpowiedź eksperta: Pojęcie powierzchni użytkowej nie jest dokładnie zdefiniowane i w rożnych aktach prawnych jest ona różnie określana.

Budujemy Dom 11-12/2018

Tradycyjnie nasze ostatnie wydanie w roku poświęcone jest remontom i modernizacjom. Informacje zawarte w artykułach przydadzą się przede wszystkim...

Tylko 9,95 zł

Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Dom Energooszczędny Vademecum ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Przeczytaj najnowsze wydanie magazynu Budujemy Dom
Magazyn BudujemyDom
Zamów cotygodniowy poradnik
Cotygodniowy poradnik
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego,
- porady budowlane,
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl
i odbierz prezent
Odbierz prezent
Zapisz się do bezpłatnego poradnika BudujemyDom.pl i pobierz GRATIS elektroniczne wydanie miesięcznika "Czas na Wnętrze".