Budujemy Dom
Przed budową / Poradnik prawny / Artykuły

Które obiekty budowlane nie wymagają pozwolenia na budowę?

Które obiekty budowlane nie wymagają pozwolenia na budowę?

Nie wszystkie obiekty budowlane, jakie chcemy usytuować w otoczeniu domu, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że działkę, która jest naszą własnością, możemy zagospodarować w dowolny sposób. W przypadku każdej budowy, nawet wiaty – należy brać pod uwagę przepisy techniczno-budowlane oraz sprawdzić, czy planowane prace nie wymagają zgłoszenia odpowiedniemu organowi.

Co nie wymaga pozwolenia na budowę?

Zgodnie z prawem budowlanym, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zgodnie z prawem budowlanym, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. 

Jeśli budowla ma fundamenty, ściany i dach oraz jest przeznaczona do celów gospodarczych (czyli np. do przechowywania narzędzi ogrodowych), to jest budynkiem gospodarczym. Trudniej skonstruować definicję wiaty, altany czy oranżerii. Przepisy prawa nie są tutaj pomocne, więc trzeba posłużyć się rozumieniem potocznym.

Wynika z tego, że wiata to lekka konstrukcja w postaci dachu opartego na słupach. Altana zaś to niewielka, często ażurowa konstrukcja, będąca elementem architektury ogrodowej lub obiektem użytkowym do rekreacji codziennej, umożliwiającym głównie wypoczynek albo schronienie przed słońcem lub deszczem. Natomiast oranżeria to konstrukcja w znacznej części przeszklona, służąca do uprawy roślin i rekreacji.

Co z planem zagospodarowania przestrzennego?

Kiedy już wiemy, że nasza inwestycja mieści się w definicji budynku gospodarczego, altany, wiaty lub oranżerii, wyliczamy, czy powierzchnia zabudowy wynosi nie więcej niż 35 m2. Jeśli chcemy wybudować na naszej działce więcej niż jeden taki obiekt, to musimy również zadbać o to, by na każde 500 m2 działki nie przypadało więcej niż dwa takie obiekty.

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie, czy na obszarze, na którym chcemy zrealizować inwestycję, obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy przeanalizować, co dany dokument stanowi na temat planowanych przez nas obiektów. Przykładowo, czy nie ma w nim zakazu sytuowania budynków gospodarczych na działkach mniejszych niż 400 m2 lub zakazu budowy obiektów o wysokości przekraczającej 3 m.

Jeżeli brakuje obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to przed rozpoczęciem budowy budynku gospodarczego, konieczne trzeba wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla naszej inwestycji. Dopiero w tym momencie, możemy przejść do formalności związanych ze zgłoszeniem budowy u starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu).

W przypadku samowoli...

Gdy wybudujemy wolno stojący parterowy budynek gospodarczy, wiatę, altanę czy ogród zimowy o powierzchni zabudowy do 25 m2 bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu wniesionego przez starostę, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego podejmie postępowanie zmierzające do legalizacji naszego przedsięwzięcia. Rozbiórka całości lub części inwestycji jest ostatecznością i będzie miała miejsce dopiero w razie braku możliwości jej legalizacji.

Jeżeli inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub decyzją o warunkach zabudowy) oraz nie narusza innych przepisów, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wstrzyma prowadzone przez nas roboty (gdy ich jeszcze nie zakończyliśmy) i wezwie nas do przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednich szkiców lub rysunków, pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych odrębnymi przepisami, projektu zagospodarowania działki lub terenu, zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy.

Gdy przedłożymy powyższe dokumenty, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustali wysokość opłaty legalizacyjnej, która, co ważne, jest stała i w przypadku wolno stojącego parterowego budynku gospodarczego: wiaty, altany oraz ogrodu zimowego o powierzchni zabudowy do 35 m2, wynosi 5000 zł.

Jakie formalności w urzędzie?

Budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych ogrodów zimowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 wymaga zgłoszenia staroście.

Budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych ogrodów zimowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 wymaga zgłoszenia staroście. Zgłoszenia dokonuje się co najmniej na 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót. Jeżeli w tym czasie starosta nie wyda decyzji wnoszącej sprzeciw wobec naszego zamierzenia, to można przystąpić do realizacji inwestycji we wskazanym w zgłoszeniu terminie.

Co istotne, na realizację inwestycji na podstawie zgłoszenia mamy 2 lata od określonego w nim terminu rozpoczęcia robót. Sprzeciw może być wniesiony, gdy zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub budowa/wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W praktyce, konieczne jest opisanie, w jaki sposób planowany obiekt powstanie, a także określenie na mapce jego położenia ze zwymiarowaniem odległości od pobliskich obiektów budowlanych i granicy działki. Dodatkowo warto w zgłoszeniu wskazać, czy na naszej posesji posiadamy już wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty, altany i przydomowe oranżerie.

Urzędnik sprawdzi w pierwszej kolejności, czy zgłoszenie zostało prawidłowo wypełnione – czy podano inwestora, przedmiot inwestycji oraz numer działki, a także czy zgłoszenie jest własnoręcznie podpisane przez wnoszącego. Następnie zajmie się sprawdzeniem zgodności zamierzenia budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Poza tym, zostanie sprawdzona zgodność z innymi przepisami, np. czy roboty nie będą prowadzone przy zabytku (wtedy należy dołączyć pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków).

W przypadku budynków gospodarczych, obowiązuje przepis nakazujący ich sytuowanie w odległości 4 m (jeśli ściana ma okna lub drzwi) lub 3 m (w przypadku ściany bez okien i drzwi) od strony sąsiedniej działki budowlanej. Ponadto wiata, altana ani budynek gospodarczy nie mogą przesłaniać sąsiednich budynków, jeżeli są w nich pomieszczenia, w których jedna osoba przebywa dłużej niż cztery godziny na dobę (pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi). Dodatkowe wymagania dotyczą także wiat, które mają służyć jako miejsca postojowe. Wówczas obowiązuje nas zachowanie odległości 7 m od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną.

Zgłoszenie zamiast pozwolenia po nowelizacji Prawa Budowlanego

Według nowelizacji prawa budowlanego, które wchodzi w życie 28 czerwca 2015 r. w celu rozpoczęcia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, w świetle nowych przepisów konieczne będzie zgłoszenie budowy właściwemu organowi wraz z projektem budowlanym.

Zgłoszeniu podlegać będą również w szczególności:

  • wolno stojące parterowe budynki gospodarcze (w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2 – z tym, że łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki);
  • wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 (liczba tych obiektów nie może wynosić więcej niż jeden na każde 500 m2 działki);
  • wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Co istotne, w uzasadnieniu projektu omawianej nowelizacji wskazano, że do zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z projektem budowlanym będzie wymagane dołączenie dokumentów kompletowanych dotychczas w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Dla inwestora zatem zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę na rzecz ustanowienia obowiązku zgłoszenia nie będzie wiązać się z kluczowymi uproszczeniami.

W uzasadnieniu mowa jest także o zniesieniu obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej. Weryfikacja spełnienia przez budynek tych warunków będzie dokonywana na etapie oddawania inwestycji do użytkowania. W praktyce – sam obowiązek przygotowania wskazanych dokumentów nie został zniesiony, ale weryfikację jego realizacji przesunięto w czasie.

Uwaga! Mimo że dokumenty te nie są wymagane, to dla własnego komfortu i uniknięcia ewentualnych późniejszych problemów, dobrze jest przed rozpoczęciem budowy uzyskać od właściwych instytucji dwa dokumenty – potwierdzające dostęp do drogi publicznej i do sieci energetycznej.

Michał Bursztynowicz, Martyna Sługocka, Aleksandra Korczak

aktualizacja: 2016-11-21

Dodaj komentarz

Zdaniem naszych Czytelników

Przepisy w artykule już nie aktualne, ale co gorsze, opłata 5000zł na ogród zimowy to nieprawda.Ogrody zimowe z reguły (9/10) budują na zgłoszenie, przy domu, najlepiej z wejściem bezpośrednim, taki urok ogrodu, fakt bardzo fajne i wtedy powiększenie kubatury budynku mieszkalnego, ...

Gość: inspektor PINB

01 Cze 2016, 11:08

Zapomniałem napisać, że nie wiedziałem że już istnieją E-gminy bo E-papierosy to wiem że są i E-wydania też ale o E-gminie pierwsze słyszę.

Gość: junek

30 Mar 2016, 19:30

Czy wiesz co ty piszesz? Nie mieszaj ludziom w głowach bo ty już masz dobrze namieszane. To co w końcu w gminie zgłaszasz? Budowe ganka, altany czy tarasu?A w zasadzie to jest od tego wydział specjalny ale nie w gminie tylko w starostwie.Ale życzę ci powodzenia jak wpadnie inspekcja ...

Gość: junek

30 Mar 2016, 19:28

Pokaż wszystkie komentarze Chcesz wiedzieć więcej - zajrzyj na Forum.BudujemyDom.pl
Zadaj pytanie naszemu ekspertowi
 

Czy zmiana kąta nachylenia dachu o 5 stopni to problem?

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest zapis: "preferowane formy dachów: symetryczne dwuspadowe bądź czterospadowe z dopuszczeniem dachów naczółkowych. Zalecany kąt pochylenia połaci dachowych budynków mieszkalnych i usługowych: 30-45°, budynków gospodarczych: 15-30°". Czy dach o nachyleniu 25° względem wymaganych 30° będzie problemem? Jak to wygląda w praktyce? Czy zmiana kąta nachylenia dachu dla projektanta to duży problem?

Zamknij okno x
Newsletter
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe
informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!
Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.     
Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim:
- aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego;
- porady budowlane;
- najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl; - zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
Zapisz się do newslettera
Klub Budujących Dom


Wypełniaj ankiety i zbieraj punkty
na bezpłatną prenumeratę
i inne nagrody

  • Polecamy również
    Czas na Wnętrze Vademecum Domu Energooszczędnego ABC Budowania Dom Polski Wnętrza Twój Dom Twój Styl
Wydanie tabletowe
Newsletter BudujemyDom.pl
Zapisz się do naszego bezpłatnego newslettera i otrzymuj najświeższe informacje prosto na Twoją skrzynkę e-mailową.
Miesięcznik Budujemy Dom - wersja elektroniczna gratis!

Zapisz się na bezpłatny newsletter BudujemyDom.pl, a otrzymasz najnowszy numer miesięcznika Budujemy Dom w wersji elektronicznej.

Dlaczego warto się zapisać?
W każdy czwartek otrzymasz darmowy poradnik budowlany na swój email, a w nim: aktualności z rynku budownictwa jednorodzinnego, porady budowlane, najciekawsze tematy z forum.budujemydom.pl, zapowiedź raportu miesiąca dostępnego w serwisie w pełnej wersji.
x